|
Art. 1 .
1.
L'articolo 1117 del codice civile è sostituito dal
seguente:
«Art. 1117.
– (Parti comuni dell'edificio).–
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle
singole unità immobiliari dell'edificio, se
non
risulta il contrario dal titolo:
1)
tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune,
quali il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i
muri maestri, i tetti e i lastrici
solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli,
gli anditi, i portici, i cortili e le facciate, incluso
l'insieme degli elementi architettonici e
decorativi dei balconi;
2)
le aree destinate a parcheggio nonchè i locali per i
servizi in comune, quali la portineria, incluso
l'alloggio del portiere, la sala per le
riunioni di condominio, la lavanderia, gli stenditoi,
gli impianti centralizzati;
3)
le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque
genere che servono all'uso e al godimento comune, quali
gli ascensori, i pozzi, le
cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi
centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il
gas, per l'energia elettrica, per il
riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per le
telecomunicazioni e simili, fino al punto di diramazione
ai locali di proprietà
esclusiva dei singoli condomini» .
Art. 2 .
1.
Dopo l'articolo 1117 del codice civile sono inseriti i
seguenti:
«Art. 1117-bis.
–
(Ambito di applicabilità).
-
Le disposizioni del presente capo si applicano, in
quanto compatibili, quando più unità
immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità
immobiliari e di edifici abbiano parti che servono
all'uso comune, quali aree,
opere, installazioni e manufatti di qualunque genere.
Le
disposizioni sulle distanze di cui alle sezioni VI e VII
del capo II del titolo II del presente libro non si
applicano ai condominii, se
incompatibili con la condizione dei luoghi tenuto conto
dell'amenità, della comodità e di ogni altra
caratteristica ambientale.
Gli
atti che comportano il godimento esclusivo di parti
comuni, salvo prova contraria, si presumono tollerati
dagli altri condomini ai sensi
dell'articolo 1144 .
Art. 1117-ter.
– (Modificazioni delle destinazioni d'uso e sostituzioni
delle parti comuni).– La sostituzione delle parti
comuni, ovvero la
modificazione della loro destinazione d'uso, se ne è
cessata l'utilità ovvero è altrimenti realizzabile
l'interesse comune, può essere
approvata dall'assemblea con la maggioranza prevista
dall'articolo 1136, sesto comma.
La
convocazione dell'assemblea, da effettuarsi mediante
raccomandata con avviso di ricevimento almeno sessanta
giorni liberi prima
della data di convocazione, individua, a pena di
nullità, le parti comuni, indica l'oggetto della
deliberazione e descrive il contenuto
specifico e le modalità delle sostituzioni o
modificazioni che i condomini che hanno richiesto la
convocazione dell'assemblea intendono
proporre.
La
convocazione è affissa per non meno di trenta giorni
consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli
spazi a tal fine destinati.
La
deliberazione, assunta con atto pubblico a pena di
nullità, contiene la dichiarazione espressa di avere
effettuato gli adempimenti di
cui
al secondo comma, e determina l'indennità che, ove
richiesta, spetta ai condomini che sopportino
diminuzione del loro diritto sulle
parti comuni, in ragione di qualità specifiche dei beni
di proprietà esclusiva, avuto riguardo alla condizione
dei luoghi .
Art. 1117-quater.
– (Tutela
delle destinazioni d'uso).
– In caso di attività contraria alle destinazioni d'uso
delle parti comuni o delle unità
immobiliari di proprietà esclusiva, ogni condomino,
salva la facoltà di agire a tutela dei propri diritti e
interessi, può chiedere
all'amministratore di diffidare il condominio dal
persistere in tali violazioni e, in caso di mancata
cessazione delle violazioni nonostante
la
diffida, chiedere all'amministratore di convocare entro
trenta giorni l'assemblea, inserendo all'ordine del
giorno la richiesta di uno o
più
condomini di tutela della destinazione d'uso delle parti
comuni o delle unità immobiliari di proprietà esclusiva
. L'amministratore è
tenuto a convocare senza indugio l'assemblea. Decorso il
termine suindicato senza che sia stata convocata
l'assemblea, il condomino
richiedente può ricorrere all'autorità giudiziaria .
Nel
caso in cui accerti la violazione della destinazione
d'uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di
proprietà esclusiva, il giudice
può
ordinare il ripristino della situazione di fatto e di
diritto violata e condannare il responsabile, al
pagamento di una somma di denaro
in
favore del condominio, salvo il diritto al risarcimento
del maggior danno, tenuto conto della gravità della
violazione, dell'incremento di
valore, degli investimenti compiuti e dei benefici
ricavati dall'interessato» .
Art. 3 .
1.
L'articolo 1118 del codice civile è sostituito dal
seguente:
«Art. 1118. – (Diritti
dei partecipanti sulle parti comuni).
– Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è
proporzionato al valore
delle parti di sua proprietà esclusiva, se il titolo non
dispone altrimenti .
Gli
atti e le sentenze che comportano modificazione del
valore proporzionale di ogni unità immobiliare devono
essere resi pubblici col
mezzo della trascrizione, ai sensi dei numeri 14) e 14-bis)
dell'articolo 2643 .
Il
condomino non può, rinunziando al suo diritto sulle
parti comuni o modificando la destinazione d'uso della
sua proprietà esclusiva,
sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la
conservazione delle parti comuni dell'edificio .
Il
condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto
centralizzato di riscaldamento o di condiziona mento, se
dal suo distacco non
derivano notevoli squilibri di funzionamento nè aggravi
di spesa per gli altri condomini . In tal caso il
rinunziante resta tenuto a
concorrere al pagamento delle sole spese di manutenzione
straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e
messa a norma» .
Art. 4 .
1.
L'articolo 1119 del codice civile è sostituito dal
seguente:
«Art. 1119. – (Indivisibilità).
– Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a
divisione, a meno che la divisione possa farsi senza
rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun
condomino, ovvero esse siano state sottratte all'uso
comune per effetto di una
deliberazione ai sensi dell'articolo 1117-ter»
.
Art. 5 .
1.
All'articolo 1120 del codice civile, il primo comma è
sostituito dai seguenti:
«Salvo che sia altrimenti stabilito dalla legge, i
condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma
dell'articolo 1136, possono
disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o
all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose
comuni .
Sono valide, se approvate dall'assemblea a maggioranza
degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti
almeno un terzo del
valore dell'edificio e a condizione che rispettino, se
del caso, le disposizioni di cui al secondo comma
dell'articolo 1117-ter,
le
deliberazioni aventi ad oggetto:
1)
le opere e gli interventi volti a migliorare la
sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti,
salvo quanto disposto dall'articolo
1122-bis;
2)
le opere e gli interventi previsti per eliminare le
barriere architettoniche, per il contenimento del
consumo energetico degli edifici e per
realizzare parcheggi da destinare a pertinenza delle
unità immobiliari, secondo quanto previsto dalla legge;
3)
l'installazione di impianti centralizzati per la
ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque
altro genere di flusso informativo,
anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti
fino alla diramazione per le singole utenze .
Ciascun condomino interessato all'adozione delle
deliberazioni di cui al precedente comma ne dà
comunicazione, indicando il
contenuto specifico e le modalità degli interventi
proposti, all'amministratore che convoca l'assemblea
entro trenta giorni» .
Art. 6 .
1.
L'articolo 1122 del codice civile è sostituito dal
seguente:
«Art. 1122 – (Opere
su parti di proprietà o uso esclusivo).
– Ciascun condomino, nell'unità immobiliare di sua
proprietà, ovvero nelle
parti comuni di cui si sia riservata la proprietà o
l'uso esclusivo, non può eseguire opere o modifiche o
svolgere attività ovvero variare la
destinazione d'uso indicata nel titolo, se queste recano
danno alle parti comuni o alle proprietà esclusive, o ne
diminuiscono
notevolmente il godimento o il valore, oppure recano
pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro
architettonico dell'edificio .
Se
le modifiche comportano l'esecuzione di opere, è data
preventiva notizia all'amministratore» .
Art. 7 .
1.
Dopo l'articolo 1122 del codice civile sono inseriti i
seguenti:
«Art. 1122-bis.
– (Interventi
urgenti a tutela della sicurezza negli edifici).
– Nelle parti comuni e nelle parti di proprietà o di uso
esclusivo
degli edifici non possono essere realizzati o mantenuti
impianti od opere che non rispettano le condizioni di
sicurezza imposte dalla
legge .
La
mancanza delle condizioni di sicurezza di cui al primo
comma si considera situazione di pericolo imminente
rispetto all'integrità delle
parti comuni e delle altre parti di proprietà esclusiva,
nonchè rispetto all'integrità fisica delle persone che
stabilmente occupano il
condominio o abitualmente vi accedono, anche ai fini
della legittimazione alla tutela .
Nel
caso in cui sussista il sospetto non infondato che
difettino le condizioni di sicurezza di cui al primo
comma, l'amministratore, anche
su
richiesta di un solo condomino, accede alle parti comuni
dell'edificio ovvero interpella il proprietario, il
possessore o il detentore a
qualunque titolo della singola unità immobiliare
affinchè sia consentito l'accesso ad un tecnico nominato
di comune accordo per
l'eventuale redazione di un piano di intervento volto a
ripristinare le indispensabili condizioni di sicurezza .
L'interpellato può, d'accordo con il tecnico nominato,
stabilire le modalità dell'accesso .
La
documentazione amministrativa relativa all'osservanza
delle normative di sicurezza in una o più unità
immobiliari di proprietà
esclusiva o comune non è di per sè di ostacolo alla
richiesta di accesso di cui al comma terzo .
Se
risulta la situazione di pericolo di cui al secondo
comma, il condomino comunica all'amministratore le
modalità ed il tempo di
esecuzione degli indispensabili lavori per la messa in
sicurezza degli impianti e delle opere, nonchè le
modalità dell'accesso per la
relativa verifica .
Nei
confronti di coloro che negano immotivatamente il
consenso all'accesso, o che contestano od ostacolano il
piano di intervento
concordato, possono essere richiesti al giudice gli
opportuni provvedimenti cautelari . L'autorità
giudiziaria, valutata ogni circostanza,
può, anche in via provvisoria, porre le spese per il
compimento degli atti e degli interventi successivi a
carico di chi abbia
immotivatamente negato il proprio consenso all'accesso
od ostacolato l'esecuzione del piano d'intervento
concordato .
Decorsi dieci giorni dalla diffida anche di un solo
condomino, in caso di inerzia dell'amministratore,
ognuno degli interessati di cui al
secondo comma può adire l'autorità giudiziaria anche in
via d'urgenza .
La
documentazione amministrativa formata dopo l'esecuzione
del piano di intervento è integrata con una relazione in
cui sono elencati
dettagliata mente i lavori eseguiti ed i materiali
impiegati. Copia della documentazione è conservata negli
atti del condominio . Tutti i
soggetti indicati nel secondo comma hanno diritto ad
ottenere, a proprie spese, copia della documentazione
relativa a tutte le unità
immobiliari .
Art. 1122-ter.
– (Impianti
non centralizzati di ricezione radiotelevisiva).
– Le installazioni di impianti non centralizzati per la
ricezione
radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere
di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e
i relativi collegamenti fino
al
punto di diramazione per le singole utenze sono
realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle
parti comuni e alle unità
immobiliari di proprietà esclusiva coinvolte .
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti
comuni, l'interessato ne da comunicazione
all'amministratore indicando il
contenuto specifico e le modalità degli interventi .
L'assemblea, convocata senza indugio dall'amministratore
nelle forme e nei modi di
cui
al secondo comma dell'articolo 1117-ter, può prescrivere
ragionevoli modalità alternative di esecuzione o imporre
cautele a
salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del
decoro architettonico dell'edificio . L'assemblea può
altresì subordinare l'esecuzione
alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea
garanzia per i danni eventuali .
I
condomini o i loro aventi causa devono consentire
l'accesso alla loro proprietà esclusiva ove necessario
per la progettazione e per
l'esecuzione delle opere. In caso di impedimento
all'accesso o di richiesta di garanzia eccessivamente
onerosa, l'autorità giudiziaria
provvede anche in via di urgenza .
L'interessato ed i suoi aventi causa sopportano le spese
di ripristino delle cose altrui anche nel caso di
rimozione dell'impianto» .
Art. 8 .
1.
All'articolo 1123, secondo comma, del codice civile le
parole: «che ciascuno può farne» sono sostituite dalle
seguenti: «, anche
potenziale e come determinato dalla legge o dal titolo,
che ciascuno può farne» .
2.
All'articolo 1124 del codice civile sono apportate le
seguenti modificazioni:
a)
il primo comma è sostituito dal seguente:
«Le
scale e gli ascensori sono mantenuti e ricostruiti dai
proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La
spesa relativa è ripartita tra
essi, per metà in ragione del valore delle singole unità
immobiliari e per l'altra metà in misura proporzionale
all'altezza di ciascun piano
dal
suolo.»;
b)
la rubrica è sostituita dalla seguente: «(Manutenzione e
ricostruzione delle scale e degli ascensori)» .
Art. 9 .
1.
L'articolo 1129 del codice civile è sostituito dal
seguente:
«Art. 1129. – (Nomina,
revoca ed obblighi dell'amministratore).
– Quando i condomini sono piu` di quattro, se
l'assemblea non vi
provvede, l'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o
più condomini o dell'amministratore dimissionario o
revocato, nomina amministratore
uno
dei condomini o, in difetto di accettazione, un terzo .
Al
momento dell'accettazione della nomina e in ogni caso di
rinnovo dell'incarico, l'amministratore dichiara i
propri dati anagrafici,
l'ubicazione, la denominazione e il codice fiscale degli
altri condominii eventualmente amministrati, il locale
ove si trovano i registri di
cui
ai numeri 6) e 7) del primo comma dell'articolo 1130,
nonchè i giorni e le ore in cui ogni interessato può
prenderne gratuitamente
visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia
dell'originale dall'amministratore che ne attesta la
conformità .
Sul
luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune,
accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione
delle generalità e dei
recapiti, anche telefonici, dell'amministratore nonchè i
dati relativi alla garanzia di cui al quinto comma .
In
mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al
condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai
terzi, è affissa
l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche
telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a
quelle dell'amministratore .
L'amministratore nominato, salva espressa dispensa da
parte dell'assemblea, presta idonea garanzia per le
responsabilità e gli obblighi
derivanti dall'espletamento del suo incarico per un
valore non inferiore agli oneri prevedibili della
gestione annuale. In mancanza sono
privi di efficacia la nomina o il rinnovo dell'incarico.
L'amministratore è tenuto inoltre a prestare idonea
garanzia per le responsabilità e
gli
obblighi al medesimo imputabili derivanti da incarichi
di gestione straordinaria del condominio per un valore
non inferiore agli oneri
della medesima .
L'amministratore è obbligato a far transitare le somme
ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi,
nonchè quelle a qualsiasi
titolo erogate per conto del condominio, su uno
specifico conto corrente, postale o bancario, intestato
al condominio, prevedendo
modalità idonee a consentire a ciascun condomino la
consultazione della relativa rendicontazione periodica .
Per
gli edifici di oltre nove unità immobiliari, l'assemblea
che delibera l'approvazione del bilancio preventivo può
altresì disporre le
modalità e i limiti con i quali l'amministratore preleva
le somme dal conto condominiale, eventualmente indicando
quello dei condomini
cui
è attribuito il potere di firma congiunta con
l'amministratore. Analogamente l'assemblea può
provvedere nel caso in cui abbia
deliberato spese straordinarie. I creditori del
condominio sono preferiti ai creditori particolari
dell'amministratore ed ai creditori di
ciascun condomino .
Il
compenso dell'amministratore comprende i costi delle
operazioni necessarie alla successione nel suo incarico.
Nell'ipotesi di revoca
prima della scadenza, è dovuto all'amministratore il
compenso per i successivi venti giorni per il compimento
delle operazioni di
presentazione del rendiconto e di successione
dall'incarico, fermo restando l'obbligo della consegna
immediata della cassa, del libro dei
verbali e di ogni altro carteggio relativo ad operazioni
di riscossione delle quote nonchè a quelle da svolgere
con urgenza, al fine di
evitare il pregiudizio degli interessi comuni e dei
singoli condomini .
L'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione
forzosa delle somme dovute al condominio, anche ai sensi
dell'articolo 63, primo
comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente
codice, entro quattro mesi dal giorno in cui il credito
è divenuto esigibile, a meno
che
non sia stato espressamente dispensato dall'assemblea.
In mancanza, scaduto tale termine, gli obbligati in
regola con i pagamenti
sono liberati dal vincolo di solidarietà . In tal caso,
fermo restando il diritto dei creditori del condominio
di esercitare le azioni che
spettano all'amministratore nei confronti dei condomini
inadempienti, l'amministratore risponde insieme a questi
ultimi delle somme non
riscosse e dei danni che ne siano derivati .
Salvo diversa deliberazione, l'amministratore dura in
carica due anni e può essere revocato in ogni tempo
dall'assemblea. L'assemblea
convocata per la revoca o le dimissioni delibera sulla
nomina del nuovo amministratore .
L'amministratore può essere revocato dall'autorità
giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che
nel caso previsto dal quarto
comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della
gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi
irregolarità .
Costituisce, tra le altre, grave irregolarità
dell'amministratore, oltre alla comunicazione di notizie
incomplete o inesatte di cui al secondo
comma:
a)
il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la
nomina del nuovo amministratore o negli altri casi
previsti dalla legge;
b)
la mancata esecuzione di un provvedimento giudiziario;
c)
la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al
sesto comma;
d)
la gestione secondo modalità che generano possibilità di
confusione tra il patrimonio del condominio e il
patrimonio personale
dell'amministratore ovvero quelli di altri condominii
gestiti dal medesimo;
e)
l'aver acconsentito, con dolo o colpa, alla
cancellazione delle formalità eseguite nei registi
immobiliari a tutela dei diritti del
condominio;
f)
l'aver omesso di agire ai sensi del decimo comma per la
riscossione forzosa delle somme dovute al condominio
entro il termine ivi
indicato ed avere omesso di coltivare diligentemente
l'azione e la conseguente esecuzione coattiva» .
Art. 10 .
1.
L'articolo 1130 del codice civile è sostituito dal
seguente:
«Art. 1130. – (Attribuzioni
dell'amministratore)
. L'amministratore, oltre a quanto previsto
dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di
legge, deve:
1)
eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e
curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2)
disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione
dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia
assicurato il miglior
godimento a tutti i condomini;
3)
riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti
per la manutenzione ordinaria delle parti comuni
dell'edificio e per l'esercizio dei
servizi comuni;
4)
compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle
parti comuni dell'edificio;
5)
eseguire gli adempimenti fiscali;
6)
curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale
contenente le generalità dei singoli proprietari
comprensive del codice fiscale e
della residenza o domicilio, i dati catastali di
ciascuna unità immobiliare, analoghe annotazioni
relative ai titolari di diritti reali e di diritti
personali di godimento nonchè menzione delle attività
svolte in attuazione della normativa di sicurezza. Tali
elementi sono forniti in
forma scritta dai singoli condomini all'amministratore
entro sessanta giorni dalla variazione dei dati.
L'amministratore, in caso di inerzia,
mancanza o incompletezza della comunicazione da parte
dei condomini, richiede a questi ultimi, con lettera
raccomandata, le
informazioni necessarie alla tenuta del registro di
anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o
incompleta risposta,
l'amministratore incarica un tecnico per l'acquisizione
di ogni informazione necessaria alla tenuta del registro
anagrafico,
addebitandone il costo al condomino inadempiente;
7)
curare la tenuta del registro dei verbali delle
assemblee, del registro di nomina e revoca
dell'amministratore e del registro di
contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee
condominiali, al fine di garantire la tutela degli
assenti, sono altresì annotate: le
eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le
discussioni svolte e le deliberazioni nonchè le
dichiarazioni rese dai condomini che ne
hanno fatto richiesta. Nel registro di nomina e revoca
dell'amministratore sono annotate, in ordine
cronologico, le date della nomina e
della revoca di ciascun amministratore del condominio,
nonchè gli estremi del decreto in caso di provvedimento
giudiziale . Nel registro
di
contabilità sono annotati in ordine cronologico i
singoli movimenti in entrata ed in uscita; esso contiene
una sola colonna per le
entrate, nella quale sono annotate le somme riscosse e
la relativa causale, e distinte colonne per le uscite,
una per ogni voce
omogenea di spesa. Tale registro può tenersi anche con
modalità informatizzate;
8)
provvedere all'affissione degli atti di cui all'articolo
1117-ter;
9)
fornire al condomino che ne faccia richiesta
attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli
oneri condominiali e delle eventuali liti
in
corso .
Art. 11 .
1.
Dopo l'articolo 1130 del codice civile sono aggiunti i
seguenti:
«Art. 1130-bis.
– (Rendiconto
condominiale)
.
Il rendiconto condominiale è redatto secondo il criterio
di cassa e competenza, in forma
chiara e idonea a consentire una verifica delle voci di
entrata e di uscita e della situazione patrimoniale del
condominio nonchè´ dei
fondi e delle riserve previste. Il rendiconto annuale e`
accompagnato da una relazione esplicativa della gestione
con l'indicazione anche
degli eventuali problemi risolti e da risolvere nel
condominio. I condomini e i titolari di diritti di
godimento sulle unità immobiliari possono
prendere visione dei documenti giustificativi di spesa
in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese. Le
scritture e i documenti
giustificativi devono essere conservati per dieci anni
dalla data della relativa registrazione .
«Art. 1130-ter.
– (Consiglio di condominio) . L'assemblea può anche
nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di
condominio
composto da almeno tre condomini negli edifici di oltre
nove unità immobiliari . Il consiglio ha funzioni
consultive e di controllo » .
Art. 12 .
1.
All'articolo 1131 del codice civile sono apportate le
seguenti modificazioni:
a)
al primo comma sono aggiunte, in fine, le seguenti
parole: «Quando l'amministratore rappresenta il
condominio nell'attuazione delle
deliberazioni di cui all'articolo 1117-ter
ed
esegue gli atti ad esse relativi, esercita i poteri di
rappresentanza senza condizioni o
limitazioni.»;
b)
dopo il quarto comma sono aggiunti i seguenti:
«L'amministratore, anche in mancanza di espressa
autorizzazione dell'assemblea, può consentire la
cancellazione delle formalità
eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti
del condominio .
Ove
non si prendano provvedimenti per l'amministrazione
delle parti comuni, ciascuno dei condomini può ricorrere
all'autorità
giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio,
sentiti l'amministratore, se esistente, ed il
ricorrente, e può anche nominare
amministratore uno dei condomini o un terzo,
autorizzandolo a compiere gli interventi opportuni e a
ripartire proporzionalmente le
spese» .
Art. 13 .
1.
L'articolo 1134 del codice civile è sostituito dal
seguente:
«Art. 1134. – (Gestione
di iniziativa del condomino).
– Il condomino che ha assunto la gestione delle cose
comuni senza autorizzazione
dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al
rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente o che la
gestione sia stata utilmente
iniziata .
Se
una deliberazione adottata dall'assemblea non viene
eseguita, ciascun condomino, dopo aver diffidato
l'amministratore, può
intraprenderne l'esecuzione decorsi inutilmente trenta
giorni dalla comunicazione della diffida . Se entro tale
termine l'amministratore si
oppone per iscritto all'iniziativa del condomino, questi
può chiedere l'autorizzazione del tribunale che, sentite
le parti, provvede in via
d'urgenza disponendo anche in ordine alle modalità e
spese dell'esecuzione» .
Art. 14 .
1.
L'articolo 1136 del codice civile è sostituito dal
seguente:
«Art. 1136. – (Costituzione
dell'assemblea e validità delle deliberazioni).
– L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento
di tanti
condomini che rappresentino i due terzi del valore
dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti
al condominio .
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di
voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e
almeno la metà del
valore dell'edificio .
Se
l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero,
l'assemblea di seconda convocazione delibera in un
giorno successivo a
quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci
giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se
approvata dalla maggioranza degli
intervenuti con un numero di voti che rappresenti al
meno un terzo del valore dell'edificio .
Le
deliberazioni che concernono la nomina e la revoca
dell'amministratore o le liti attive e passive relative
a materie che esorbitano
dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonchè
le deliberazioni che concernono la ricostruzione
dell'edificio o riparazioni
straordinarie di notevole entità devono essere sempre
prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma .
Le
deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni
previste dal primo comma dell'articolo 1120 devono
essere sempre approvate
con
la maggioranza prevista dal secondo comma del presente
articolo .
Le
deliberazioni di cui all'articolo 1117-ter
devono essere sempre approvate dall'assemblea con un
numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i
due terzi del valore complessivo .
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti
i condomini sono stati invitati alla riunione .
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo
verbale da trascrivere in un registro tenuto
dall'amministratore» .
Art. 15 .
1.
L'articolo 1137 del codice civile è sostituito dal
seguente:
«Art. 1137. – (Impugnazione
delle deliberazioni dell'assemblea).
– Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli
articoli
precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini .
Contro le deliberazioni contrarie alle legge o al
regolamento di condominio ogni condomino dissenziente o
assente può adire l'autorità
giudiziaria entro trenta giorni chiedendo l'annullamento
della deliberazione. Il termine decorre dalla data della
deliberazione per i
dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli
assenti .
La
richiesta di annullamento non sospende l'esecuzione
della deliberazione, ma il condomino che ha fondato
motivo di temere che,
durante il tempo occorrente per la decisione, il suo
diritto sia minacciato da un pregiudizio imminente ed
irreparabile, può chiedere al
giudice competente, ai sensi degli articoli 669-bis
e
seguenti del codice di procedura civile, di disporne la
sospensione .
Il
termine di cui al secondo comma è sospeso, in caso di
domanda cautelare anteriore alla causa, dal giorno del
deposito del ricorso a
quello della comunicazione della decisione . Il termine
è altresì sospeso nel caso in cui la parte esperisca,
nei confronti della delibera
assembleare, procedure di conciliazione stragiudiziale
delle controversie previste dalla legge o dal
regolamento di condominio, e
riprende a decorrere dalla comunicazione dell'esito
della procedura, e comunque dopo il decorso di novanta
giorni dall'avvio della
stessa .
La
sospensione dell'esecuzione della deliberazione
impugnata può anche essere richiesta nell'atto di
citazione, ai sensi dell'articolo
669-quater
del
codice di procedura civile .
In
tal caso il giudice, se non ritiene di pronunciare il
decreto di cui al secondo comma dell'articolo 669-sexies
del
codice di procedura
civile, provvede sull'istanza cautelare nell'udienza di
prima comparizione delle parti» .
Art. 16 .
1.
L'articolo 1139 del codice civile è sostituito dal
seguente:
«Art. 1139. – (Rinvio
alle norme sulla comunione)
. Per quanto non è espressamente previsto dal presente
capo si osservano, in
quanto compatibili, le norme sulla comunione in
generale» .
Art. 17 .
1.
All'articolo 2643 del codice civile sono apportate le
seguenti modificazioni:
a)
il numero 14) è sostituito dal seguente:
«14) gli atti, incluse le deliberazioni di cui
all'articolo 1117-ter,
e le sentenze, che operano la costituzione, il
trasferimento o la
modificazione di uno dei diritti menzionati nei numeri
precedenti»;
b)
dopo il numero 14), è aggiunto il seguente:
«14-bis)
gli atti che impongono, modificano o vietano
destinazioni specifiche a beni o complessi di beni» .
Art. 18 .
1.
All'articolo 2659 del codice civile sono apportate le
seguenti modificazioni:
a)
nel primo comma, al numero 1), sono aggiunte, in fine,
le seguenti parole: «. Per i condominii, devono essere
indicati la
denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale»;
b)
dopo il secondo comma, è aggiunto il seguente:
«Le
trascrizioni delle deliberazioni di cui all'articolo
1117-ter
e
degli atti che impongono, vietano o modificano
specifiche destinazioni
d'uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di
proprietà esclusiva, eseguite a favore e contro il
condominio, si considerano
eseguite a favore e contro tutti i singoli proprietari
delle unità immobiliari. Gli atti di cui al numero 14-bis)
dell'articolo 2643 devono
essere trascritti a favore e contro le parti medesime »
.
Art. 19 .
1.
L'articolo 63 delle disposizioni per l'attuazione del
codice civile e disposizioni transitorie è sostituito
dal seguente:
«Art. 63. – Per la riscossione dei contributi in base
allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea,
l'amministratore, senza bisogno di
autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di
ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante
opposizione, ed è tenuto a
comunicare ai creditori del condominio non ancora
soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini
morosi .
I
creditori del condominio, esercitando le azioni che
spettano all'amministratore nei confronti dei condomini
inadempienti anche al di
fuori del caso contemplato dall'articolo 1129, ottavo
comma, del codice, non possono pretendere il pagamento
dai condomini in regola
con
i versamenti se non dopo l'escussione degli altri
condomini. In ogni caso, i condomini in regola con i
versamenti che subiscano
pregiudizio per fatto di altri condomini o
dell'amministratore hanno nei loro confronti diritto di
rivalsa .
L'amministratore comunica ai creditori del condominio
ancora insoddisfatti, a pena del risarcimento dei danni,
le somme dovute e non
corrisposte da ciascun condomino, nonchè l'eventuale
ricorso a strumenti coattivi di riscossione ai sensi
dell'articolo 1129, nono
comma, entro quattro mesi dal giorno in cui il credito è
diventato esigibile .
Il
condomino che ha alienato l'unità immobiliare risponde
in solido con l'avente causa nei confronti del
condominio per le obbligazioni
sorte fino al momento in cui è trasmessa
all'amministratore copia autentica del titolo che attua
il trasferimento del diritto » .
Art. 20 .
1.
All'articolo 64 delle disposizioni per l'attuazione del
codice civile e disposizioni transitorie, il primo comma
è sostituito dal seguente:
«Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati
dall'undicesimo comma dell'articolo 1129 e dal quarto
comma dell'articolo 1131, il
tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto
motivato, sentito l'amministratore in contraddittorio
con il ricorrente » .
Art. 21 .
1.
All'articolo 66 delle disposizioni per l'attuazione del
codice civile e disposizioni transitorie, il terzo comma
è sostituito dai seguenti:
«L'avviso di convocazione, contenente specifica
indicazione dell'ordine del giorno, deve essere
comunicato ai condomini almeno
cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in
prima convocazione, specificando il luogo e l'ora della
riunione. L'omessa,
tardiva o incompleta convocazione dei condomini rende la
deliberazione assembleare annullabile ai sensi
dell'articolo 1137 del codice
ma
la legittimazione spetta ai soli condomini dissenzienti
o assenti perchè non ritualmente convocati .
L'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel
medesimo giorno solare della prima .
L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni
consecutive in modo da assicurare lo svolgimento
dell'assemblea in termini brevi,
convocando i condomini con un unico avviso nel quale
sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale
prosecuzione dell'assemblea
validamente costituitasi, senza la necessità di nuove
convocazioni» .
Art. 22 .
1.
L'articolo 67 delle disposizioni per l'attuazione del
codice civile e disposizioni transitorie è sostituito
dal seguente:
«Art. 67. – Ogni condomino può intervenire all'assemblea
anche a mezzo di rappresentante, munito di delega
scritta. Il delegato non
può
rappresentare più di un quinto dei condomini e più di un
quinto del valore proporzionale .
Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà
indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo
rappresentante
nell'assemblea, che è designato dai comproprietari
interessati; in mancanza provvede per sorteggio il
presidente .
Nei
casi di cui all'articolo 1117-bis,
i condomini di ciascun edificio e proprietari di unità
immobiliari facenti parte di un condominio
designano, con la maggioranza dell'articolo 1136, quinto
comma, del codice, il loro rappresentante. In mancanza
provvede per
sorteggio il presidente dell'assemblea. Il
rappresentante può esercitare tutti i poteri inerenti al
diritto di proprietà sulle parti comuni,
incluso quello di concorrere a formare il regolamento, a
precisare il valore proporzionale delle singole
proprietà in apposita tabella ad
esso allegata, nonché quello di concorrere
all'approvazione delle deliberazioni di cui all'articolo
1117-ter del codice ed eseguire le
relative trascrizioni. Ogni limite o condizione al
potere di rappresentanza si considera non apposto .
All'amministratore non possono essere conferite deleghe
per la partecipazione all'assemblea
L'usufruttuario, nonchè, salvo patto contrario, il
conduttore, di un'unità immobiliare esercita il diritto
di voto nelle deliberazioni che
attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice
godimento delle cose e dei servizi comuni ed è obbligato
in via principale nei
confronti del condominio a concorrere nelle spese
relative .
Nelle altre deliberazioni il diritto di voto spetta
sempre al proprietario» .
Art. 23 .
1.
L'articolo 68 delle disposizioni per l'attuazione del
codice civile e disposizioni transitorie è sostituito
dal seguente:
«Art. 68. – Ove non precisato dal titolo ai sensi
dell'articolo 1118 del codice, per gli effetti indicati
dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136
del
codice stesso, il valore proporzionale di ciascuna unità
immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella
allegata al
regolamento di condominio. Nell'accertamento dei valori
di cui al primo comma non si tiene conto del canone
locatizio, dei
miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun
piano o di ciascuna porzione di piano» .
Art. 24 .
1.
L'articolo 69 delle disposizioni per l'attuazione del
codice civile e disposizioni transitorie è sostituito
dal seguente:
«Art. 69. – I valori proporzionali delle singole unità
immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui
all'articolo 68 possono essere
riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo
condomino, nei seguenti casi:
1)
quando risulta che sono conseguenza di un errore di
calcolo;
2)
quando, per le mutate condizioni di una parte
dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di
nuovi piani, di espropriazione
parziale o di innovazioni di vasta portata, e`
notevolmente alterato il rapporto originario tra i
valori dei singoli piani o porzioni di piano;
3)
quando l'alterazione di cui al numero 2) è conseguenza
di trasformazioni o modificazioni oggetto di sanatoria
edilizia che siano
approvate dagli altri condomini. In tal caso ogni spesa
relativa e` a carico del condomino che ne ha tratto
vantaggio .
Ai
soli fini della revisione dei valori proporzionali
espressi nella tabella millesimale allegata al
regolamento di condominio ai sensi
dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio
unicamente il condominio in persona dell'amministratore.
Questi è tenuto a darne
senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può
essere revocato ed è tenuto
al
risarcimento dei danni» .
Art. 25 .
1.
L'articolo 71 delle disposizioni per l'attuazione del
codice civile e disposizioni transitorie è sostituito
dal seguente:
«Art. 71. – E ` tenuto presso le Camere di commercio,
industria, artigianato e agricoltura l'Elenco pubblico
degli amministratori di
condominio .
L'iscrizione nell'elenco di cui al primo comma, da
effettuare presso la Camera di commercio, industria,
artigianato e agricoltura della
provincia nella quale il condominio si trova, è
obbligatoria per chi intenda svolgere le funzioni di
amministratore, deve precedere
l'esercizio della relativa attività e deve essere
comunicata al condominio amministrato .
Per
essere iscritti nell'elenco gli interessati devono
indicare i propri dati anagrafici e il codice fiscale, o
se si tratta di società la sede
legale e la denominazione, nonchè l'ubicazione e il
codice fiscale dei condominii amministrati. Ai fini
dell'iscrizione e del successivo
aggiornamento dell'elenco, gli interessati devono
altresì dichiarare che non sussistono, nè sono
sopravvenute, le condizioni ostative
all'iscrizione indicate nel comma ottavo. Se si tratta
di società, la predetta dichiarazione deve essere
rilasciata da coloro che,
nell'ambito della stessa, svolgono funzioni di direzione
e amministrazione .
Nell'elenco sono indicati, oltre i dati di cui al terzo
comma, la data d'iscrizione nell'elenco, i dati relativi
alle nomine e alla cessazione
degli incarichi, nonchè tutte le ulteriori variazioni .
L'esercizio dell'attività di amministratore in mancanza
di iscrizione o in caso di omessa o inesatta
comunicazione dei dati di cui al terzo
e
quarto comma non dà diritto a compenso per tutte le
attività svolte a decorrere dal momento in cui
l'iscrizione risulta irregolare e
comporta la sanzione amministrativa da euro 200 a euro
1.000, ovvero da euro 2.000 a euro 10.000 in caso di
esercizio dell'attività in
forma societaria . La reiterazione della violazione
comporta altresì la perdita della capacità di essere
iscritti nell'elenco per i cinque anni
successivi .
I
dati contenuti nell'elenco sono gestiti con modalità
informatizzate e consentono almeno la ricerca sia per
nome dell'amministratore, sia
per
denominazione e indirizzo del condominio. Chiunque può
accedere ai predetti dati ed ottenerne copia conforme
previo rimborso
delle spese .
Non
si applicano le disposizioni dei commi precedenti nei
confronti dei soggetti indicati nel registro
dell'anagrafe condominiale di cui
all'articolo 1130, primo comma, numero 6), del codice
che svolgono la funzione di amministratore solo del
proprio condominio . In tal
caso tuttavia l'amministratore comunica la denominazione
e l'ubicazione del condominio, i propri dati anagrafici,
l'insussistenza delle
condizioni ostative di cui all'ottavo comma, nonchè la
data di inizio e di cessazione dell'incarico, affinchè
tali dati siano separatamente
riportati nell'elenco . Gli effetti della nomina
decorrono dalla data dell'avvenuta comunicazione .
Non
possono essere iscritti nell'elenco coloro che, salvi
gli effetti della riabilitazione, siano stati condannati
con sentenza irrevocabile:
a)
alla pena della reclusione non inferiore a due anni per
un delitto non colposo contro la pubblica
amministrazione, contro la fede
pubblica o contro il patrimonio;
b)
alla pena della reclusione per un delitto non colposo
contro il patrimonio commesso nell'esercizio
dell'attività di amministratore di
condominio .
La
tenuta dell'elenco non comporta oneri a carico dello
Stato» .
Art. 26 .
1.
Il Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il
Ministro dell'economia e delle finanze, determina con
proprio decreto, da
emanare entro sessanta giorni dalla data di entrata in
vigore della presente legge, l'importo del diritto
annuale di segreteria che i
soggetti iscritti nell'elenco di cui al primo comma
dell'articolo 71 delle disposizioni per l'attuazione del
codice civile e disposizioni
transitorie, come modificato dalla presente legge,
corrispondono alle Camere di commercio, industria,
artigianato e agricoltura, il cui
ammontare, tale da assicurare l'integrale copertura di
tutte le spese di gestione dell'elenco, non può essere
superiore al costo effettivo
del
servizio. Il decreto determina altresì i diritti di
segreteria, a carico di quanti accedono ai dati
dell'elenco, sull'attività certificativa svolta
dalle Camere di commercio, industria, artigianato e
agricoltura, in misura non superiore al rimborso delle
spese della copia conforme
dell'elenco . L'importo dei diritti di segreteria di cui
al primo e secondo periodo è aggiornato con decreto del
Ministro dello sviluppo
economico, di concerto con il Ministro dell'economia e
delle finanze .
2.
Le disposizioni di cui all'articolo 71 delle
disposizioni per l'attuazione del codice civile e
disposizioni transitorie, come modificato dalla
presente legge, entrano in vigore contestualmente
all'entrata in vigore del decreto di cui al comma 1. I
soggetti che, alla data di entrata
in
vigore delle predette disposizioni gia` esercitino
l'attività di amministratore di condominio, provvedono
entro i novanta giorni
successivi agli adempimenti previsti dalle medesime
disposizioni .
Art. 27 .
1.
All'articolo 2, comma 1, della legge 9 gennaio 1989, n.
13, le parole: «con le maggioranze previste
dall'articolo 1136, secondo e terzo
comma, del codice civile» sono sostituite dalle
seguenti: «con le maggioranze previste dal secondo comma
dell'articolo 1120 del codice
civile» .
Art. 28 .
1.
All'articolo 26, comma 5, della legge 9 gennaio 1991, n.
10, le parole: «l'assemblea di condominio decide a
maggioranza, in deroga
agli articoli 1120 e 1136 del codice civile » sono
sostituite dalle seguenti: «l'assemblea di condominio
delibera con le maggioranze
previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice
civile» .
Art. 29 .
1.
All'articolo 2-bis,
comma 13, del decreto- legge 23 gennaio 2001, n. 5,
convertito, con modificazioni, dalla legge 20 marzo
2001, n.
66,
le parole: «l'articolo 1136, terzo comma, dello stesso
codice» sono sostituite dalle seguenti: «l'articolo
1120, secondo comma, dello
stesso codice».Riforma
del Condominio
Il testo unificato approvato dalla commissione Giustizia
del Senato
Art. 1 .
1.
L'articolo 1117 del codice civile è sostituito dal
seguente:
«Art. 1117.
– (Parti comuni dell'edificio).–
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle
singole unità immobiliari dell'edificio, se
non
risulta il contrario dal titolo:
1)
tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune,
quali il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i
muri maestri, i tetti e i lastrici
solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli,
gli anditi, i portici, i cortili e le facciate, incluso
l'insieme degli elementi architettonici e
decorativi dei balconi;
2)
le aree destinate a parcheggio nonchè i locali per i
servizi in comune, quali la portineria, incluso
l'alloggio del portiere, la sala per le
riunioni di condominio, la lavanderia, gli stenditoi,
gli impianti centralizzati;
3)
le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque
genere che servono all'uso e al godimento comune, quali
gli ascensori, i pozzi, le
cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi
centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il
gas, per l'energia elettrica, per il
riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per le
telecomunicazioni e simili, fino al punto di diramazione
ai locali di proprietà
esclusiva dei singoli condomini» .
Art. 2 .
1.
Dopo l'articolo 1117 del codice civile sono inseriti i
seguenti:
«Art. 1117-bis.
–
(Ambito di applicabilità).
-
Le disposizioni del presente capo si applicano, in
quanto compatibili, quando più unità
immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità
immobiliari e di edifici abbiano parti che servono
all'uso comune, quali aree,
opere, installazioni e manufatti di qualunque genere.
Le
disposizioni sulle distanze di cui alle sezioni VI e VII
del capo II del titolo II del presente libro non si
applicano ai condominii, se
incompatibili con la condizione dei luoghi tenuto conto
dell'amenità, della comodità e di ogni altra
caratteristica ambientale.
Gli
atti che comportano il godimento esclusivo di parti
comuni, salvo prova contraria, si presumono tollerati
dagli altri condomini ai sensi
dell'articolo 1144 .
Art. 1117-ter.
– (Modificazioni delle destinazioni d'uso e sostituzioni
delle parti comuni).– La sostituzione delle parti
comuni, ovvero la
modificazione della loro destinazione d'uso, se ne è
cessata l'utilità ovvero è altrimenti realizzabile
l'interesse comune, può essere
approvata dall'assemblea con la maggioranza prevista
dall'articolo 1136, sesto comma.
La
convocazione dell'assemblea, da effettuarsi mediante
raccomandata con avviso di ricevimento almeno sessanta
giorni liberi prima
della data di convocazione, individua, a pena di
nullità, le parti comuni, indica l'oggetto della
deliberazione e descrive il contenuto
specifico e le modalità delle sostituzioni o
modificazioni che i condomini che hanno richiesto la
convocazione dell'assemblea intendono
proporre.
La
convocazione è affissa per non meno di trenta giorni
consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli
spazi a tal fine destinati.
La
deliberazione, assunta con atto pubblico a pena di
nullità, contiene la dichiarazione espressa di avere
effettuato gli adempimenti di
cui
al secondo comma, e determina l'indennità che, ove
richiesta, spetta ai condomini che sopportino
diminuzione del loro diritto sulle
parti comuni, in ragione di qualità specifiche dei beni
di proprietà esclusiva, avuto riguardo alla condizione
dei luoghi .
Art. 1117-quater.
– (Tutela
delle destinazioni d'uso).
– In caso di attività contraria alle destinazioni d'uso
delle parti comuni o delle unità
immobiliari di proprietà esclusiva, ogni condomino,
salva la facoltà di agire a tutela dei propri diritti e
interessi, può chiedere
all'amministratore di diffidare il condominio dal
persistere in tali violazioni e, in caso di mancata
cessazione delle violazioni nonostante
la
diffida, chiedere all'amministratore di convocare entro
trenta giorni l'assemblea, inserendo all'ordine del
giorno la richiesta di uno o
più
condomini di tutela della destinazione d'uso delle parti
comuni o delle unità immobiliari di proprietà esclusiva
. L'amministratore è
tenuto a convocare senza indugio l'assemblea. Decorso il
termine suindicato senza che sia stata convocata
l'assemblea, il condomino
richiedente può ricorrere all'autorità giudiziaria .
Nel
caso in cui accerti la violazione della destinazione
d'uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di
proprietà esclusiva, il giudice
può
ordinare il ripristino della situazione di fatto e di
diritto violata e condannare il responsabile, al
pagamento di una somma di denaro
in
favore del condominio, salvo il diritto al risarcimento
del maggior danno, tenuto conto della gravità della
violazione, dell'incremento di
valore, degli investimenti compiuti e dei benefici
ricavati dall'interessato» .
Art. 3 .
1.
L'articolo 1118 del codice civile è sostituito dal
seguente:
«Art. 1118. – (Diritti
dei partecipanti sulle parti comuni).
– Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è
proporzionato al valore
delle parti di sua proprietà esclusiva, se il titolo non
dispone altrimenti .
Gli
atti e le sentenze che comportano modificazione del
valore proporzionale di ogni unità immobiliare devono
essere resi pubblici col
mezzo della trascrizione, ai sensi dei numeri 14) e 14-bis)
dell'articolo 2643 .
Il
condomino non può, rinunziando al suo diritto sulle
parti comuni o modificando la destinazione d'uso della
sua proprietà esclusiva,
sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la
conservazione delle parti comuni dell'edificio .
Il
condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto
centralizzato di riscaldamento o di condiziona mento, se
dal suo distacco non
derivano notevoli squilibri di funzionamento nè aggravi
di spesa per gli altri condomini . In tal caso il
rinunziante resta tenuto a
concorrere al pagamento delle sole spese di manutenzione
straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e
messa a norma» .
Art. 4 .
1.
L'articolo 1119 del codice civile è sostituito dal
seguente:
«Art. 1119. – (Indivisibilità).
– Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a
divisione, a meno che la divisione possa farsi senza
rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun
condomino, ovvero esse siano state sottratte all'uso
comune per effetto di una
deliberazione ai sensi dell'articolo 1117-ter»
.
Art. 5 .
1.
All'articolo 1120 del codice civile, il primo comma è
sostituito dai seguenti:
«Salvo che sia altrimenti stabilito dalla legge, i
condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma
dell'articolo 1136, possono
disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o
all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose
comuni .
Sono valide, se approvate dall'assemblea a maggioranza
degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti
almeno un terzo del
valore dell'edificio e a condizione che rispettino, se
del caso, le disposizioni di cui al secondo comma
dell'articolo 1117-ter,
le
deliberazioni aventi ad oggetto:
1)
le opere e gli interventi volti a migliorare la
sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti,
salvo quanto disposto dall'articolo
1122-bis;
2)
le opere e gli interventi previsti per eliminare le
barriere architettoniche, per il contenimento del
consumo energetico degli edifici e per
realizzare parcheggi da destinare a pertinenza delle
unità immobiliari, secondo quanto previsto dalla legge;
3)
l'installazione di impianti centralizzati per la
ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque
altro genere di flusso informativo,
anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti
fino alla diramazione per le singole utenze .
Ciascun condomino interessato all'adozione delle
deliberazioni di cui al precedente comma ne dà
comunicazione, indicando il
contenuto specifico e le modalità degli interventi
proposti, all'amministratore che convoca l'assemblea
entro trenta giorni» .
Art. 6 .
1.
L'articolo 1122 del codice civile è sostituito dal
seguente:
«Art. 1122 – (Opere
su parti di proprietà o uso esclusivo).
– Ciascun condomino, nell'unità immobiliare di sua
proprietà, ovvero nelle
parti comuni di cui si sia riservata la proprietà o
l'uso esclusivo, non può eseguire opere o modifiche o
svolgere attività ovvero variare la
destinazione d'uso indicata nel titolo, se queste recano
danno alle parti comuni o alle proprietà esclusive, o ne
diminuiscono
notevolmente il godimento o il valore, oppure recano
pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro
architettonico dell'edificio .
Se
le modifiche comportano l'esecuzione di opere, è data
preventiva notizia all'amministratore» .
Art. 7 .
1.
Dopo l'articolo 1122 del codice civile sono inseriti i
seguenti:
«Art. 1122-bis.
– (Interventi
urgenti a tutela della sicurezza negli edifici).
– Nelle parti comuni e nelle parti di proprietà o di uso
esclusivo
degli edifici non possono essere realizzati o mantenuti
impianti od opere che non rispettano le condizioni di
sicurezza imposte dalla
legge .
La
mancanza delle condizioni di sicurezza di cui al primo
comma si considera situazione di pericolo imminente
rispetto all'integrità delle
parti comuni e delle altre parti di proprietà esclusiva,
nonchè rispetto all'integrità fisica delle persone che
stabilmente occupano il
condominio o abitualmente vi accedono, anche ai fini
della legittimazione alla tutela .
Nel
caso in cui sussista il sospetto non infondato che
difettino le condizioni di sicurezza di cui al primo
comma, l'amministratore, anche
su
richiesta di un solo condomino, accede alle parti comuni
dell'edificio ovvero interpella il proprietario, il
possessore o il detentore a
qualunque titolo della singola unità immobiliare
affinchè sia consentito l'accesso ad un tecnico nominato
di comune accordo per
l'eventuale redazione di un piano di intervento volto a
ripristinare le indispensabili condizioni di sicurezza .
L'interpellato può, d'accordo con il tecnico nominato,
stabilire le modalità dell'accesso .
La
documentazione amministrativa relativa all'osservanza
delle normative di sicurezza in una o più unità
immobiliari di proprietà
esclusiva o comune non è di per sè di ostacolo alla
richiesta di accesso di cui al comma terzo .
Se
risulta la situazione di pericolo di cui al secondo
comma, il condomino comunica all'amministratore le
modalità ed il tempo di
esecuzione degli indispensabili lavori per la messa in
sicurezza degli impianti e delle opere, nonchè le
modalità dell'accesso per la
relativa verifica .
Nei
confronti di coloro che negano immotivatamente il
consenso all'accesso, o che contestano od ostacolano il
piano di intervento
concordato, possono essere richiesti al giudice gli
opportuni provvedimenti cautelari . L'autorità
giudiziaria, valutata ogni circostanza,
può, anche in via provvisoria, porre le spese per il
compimento degli atti e degli interventi successivi a
carico di chi abbia
immotivatamente negato il proprio consenso all'accesso
od ostacolato l'esecuzione del piano d'intervento
concordato .
Decorsi dieci giorni dalla diffida anche di un solo
condomino, in caso di inerzia dell'amministratore,
ognuno degli interessati di cui al
secondo comma può adire l'autorità giudiziaria anche in
via d'urgenza .
La
documentazione amministrativa formata dopo l'esecuzione
del piano di intervento è integrata con una relazione in
cui sono elencati
dettagliata mente i lavori eseguiti ed i materiali
impiegati. Copia della documentazione è conservata negli
atti del condominio . Tutti i
soggetti indicati nel secondo comma hanno diritto ad
ottenere, a proprie spese, copia della documentazione
relativa a tutte le unità
immobiliari .
Art. 1122-ter.
– (Impianti
non centralizzati di ricezione radiotelevisiva).
– Le installazioni di impianti non centralizzati per la
ricezione
radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere
di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e
i relativi collegamenti fino
al
punto di diramazione per le singole utenze sono
realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle
parti comuni e alle unità
immobiliari di proprietà esclusiva coinvolte .
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti
comuni, l'interessato ne da comunicazione
all'amministratore indicando il
contenuto specifico e le modalità degli interventi .
L'assemblea, convocata senza indugio dall'amministratore
nelle forme e nei modi di
cui
al secondo comma dell'articolo 1117-ter, può prescrivere
ragionevoli modalità alternative di esecuzione o imporre
cautele a
salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del
decoro architettonico dell'edificio . L'assemblea può
altresì subordinare l'esecuzione
alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea
garanzia per i danni eventuali .
I
condomini o i loro aventi causa devono consentire
l'accesso alla loro proprietà esclusiva ove necessario
per la progettazione e per
l'esecuzione delle opere. In caso di impedimento
all'accesso o di richiesta di garanzia eccessivamente
onerosa, l'autorità giudiziaria
provvede anche in via di urgenza .
L'interessato ed i suoi aventi causa sopportano le spese
di ripristino delle cose altrui anche nel caso di
rimozione dell'impianto» .
Art. 8 .
1.
All'articolo 1123, secondo comma, del codice civile le
parole: «che ciascuno può farne» sono sostituite dalle
seguenti: «, anche
potenziale e come determinato dalla legge o dal titolo,
che ciascuno può farne» .
2.
All'articolo 1124 del codice civile sono apportate le
seguenti modificazioni:
a)
il primo comma è sostituito dal seguente:
«Le
scale e gli ascensori sono mantenuti e ricostruiti dai
proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La
spesa relativa è ripartita tra
essi, per metà in ragione del valore delle singole unità
immobiliari e per l'altra metà in misura proporzionale
all'altezza di ciascun piano
dal
suolo.»;
b)
la rubrica è sostituita dalla seguente: «(Manutenzione e
ricostruzione delle scale e degli ascensori)» .
Art. 9 .
1.
L'articolo 1129 del codice civile è sostituito dal
seguente:
«Art. 1129. – (Nomina,
revoca ed obblighi dell'amministratore).
– Quando i condomini sono piu` di quattro, se
l'assemblea non vi
provvede, l'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o
più condomini o dell'amministratore dimissionario o
revocato, nomina amministratore
uno
dei condomini o, in difetto di accettazione, un terzo .
Al
momento dell'accettazione della nomina e in ogni caso di
rinnovo dell'incarico, l'amministratore dichiara i
propri dati anagrafici,
l'ubicazione, la denominazione e il codice fiscale degli
altri condominii eventualmente amministrati, il locale
ove si trovano i registri di
cui
ai numeri 6) e 7) del primo comma dell'articolo 1130,
nonchè i giorni e le ore in cui ogni interessato può
prenderne gratuitamente
visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia
dell'originale dall'amministratore che ne attesta la
conformità .
Sul
luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune,
accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione
delle generalità e dei
recapiti, anche telefonici, dell'amministratore nonchè i
dati relativi alla garanzia di cui al quinto comma .
In
mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al
condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai
terzi, è affissa
l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche
telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a
quelle dell'amministratore .
L'amministratore nominato, salva espressa dispensa da
parte dell'assemblea, presta idonea garanzia per le
responsabilità e gli obblighi
derivanti dall'espletamento del suo incarico per un
valore non inferiore agli oneri prevedibili della
gestione annuale. In mancanza sono
privi di efficacia la nomina o il rinnovo dell'incarico.
L'amministratore è tenuto inoltre a prestare idonea
garanzia per le responsabilità e
gli
obblighi al medesimo imputabili derivanti da incarichi
di gestione straordinaria del condominio per un valore
non inferiore agli oneri
della medesima .
L'amministratore è obbligato a far transitare le somme
ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi,
nonchè quelle a qualsiasi
titolo erogate per conto del condominio, su uno
specifico conto corrente, postale o bancario, intestato
al condominio, prevedendo
modalità idonee a consentire a ciascun condomino la
consultazione della relativa rendicontazione periodica .
Per
gli edifici di oltre nove unità immobiliari, l'assemblea
che delibera l'approvazione del bilancio preventivo può
altresì disporre le
modalità e i limiti con i quali l'amministratore preleva
le somme dal conto condominiale, eventualmente indicando
quello dei condomini
cui
è attribuito il potere di firma congiunta con
l'amministratore. Analogamente l'assemblea può
provvedere nel caso in cui abbia
deliberato spese straordinarie. I creditori del
condominio sono preferiti ai creditori particolari
dell'amministratore ed ai creditori di
ciascun condomino .
Il
compenso dell'amministratore comprende i costi delle
operazioni necessarie alla successione nel suo incarico.
Nell'ipotesi di revoca
prima della scadenza, è dovuto all'amministratore il
compenso per i successivi venti giorni per il compimento
delle operazioni di
presentazione del rendiconto e di successione
dall'incarico, fermo restando l'obbligo della consegna
immediata della cassa, del libro dei
verbali e di ogni altro carteggio relativo ad operazioni
di riscossione delle quote nonchè a quelle da svolgere
con urgenza, al fine di
evitare il pregiudizio degli interessi comuni e dei
singoli condomini .
L'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione
forzosa delle somme dovute al condominio, anche ai sensi
dell'articolo 63, primo
comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente
codice, entro quattro mesi dal giorno in cui il credito
è divenuto esigibile, a meno
che
non sia stato espressamente dispensato dall'assemblea.
In mancanza, scaduto tale termine, gli obbligati in
regola con i pagamenti
sono liberati dal vincolo di solidarietà . In tal caso,
fermo restando il diritto dei creditori del condominio
di esercitare le azioni che
spettano all'amministratore nei confronti dei condomini
inadempienti, l'amministratore risponde insieme a questi
ultimi delle somme non
riscosse e dei danni che ne siano derivati .
Salvo diversa deliberazione, l'amministratore dura in
carica due anni e può essere revocato in ogni tempo
dall'assemblea. L'assemblea
convocata per la revoca o le dimissioni delibera sulla
nomina del nuovo amministratore .
L'amministratore può essere revocato dall'autorità
giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che
nel caso previsto dal quarto
comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della
gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi
irregolarità .
Costituisce, tra le altre, grave irregolarità
dell'amministratore, oltre alla comunicazione di notizie
incomplete o inesatte di cui al secondo
comma:
a)
il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la
nomina del nuovo amministratore o negli altri casi
previsti dalla legge;
b)
la mancata esecuzione di un provvedimento giudiziario;
c)
la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al
sesto comma;
d)
la gestione secondo modalità che generano possibilità di
confusione tra il patrimonio del condominio e il
patrimonio personale
dell'amministratore ovvero quelli di altri condominii
gestiti dal medesimo;
e)
l'aver acconsentito, con dolo o colpa, alla
cancellazione delle formalità eseguite nei registi
immobiliari a tutela dei diritti del
condominio;
f)
l'aver omesso di agire ai sensi del decimo comma per la
riscossione forzosa delle somme dovute al condominio
entro il termine ivi
indicato ed avere omesso di coltivare diligentemente
l'azione e la conseguente esecuzione coattiva» .
Art. 10 .
1.
L'articolo 1130 del codice civile è sostituito dal
seguente:
«Art. 1130. – (Attribuzioni
dell'amministratore)
. L'amministratore, oltre a quanto previsto
dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di
legge, deve:
1)
eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e
curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2)
disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione
dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia
assicurato il miglior
godimento a tutti i condomini;
3)
riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti
per la manutenzione ordinaria delle parti comuni
dell'edificio e per l'esercizio dei
servizi comuni;
4)
compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle
parti comuni dell'edificio;
5)
eseguire gli adempimenti fiscali;
6)
curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale
contenente le generalità dei singoli proprietari
comprensive del codice fiscale e
della residenza o domicilio, i dati catastali di
ciascuna unità immobiliare, analoghe annotazioni
relative ai titolari di diritti reali e di diritti
personali di godimento nonchè menzione delle attività
svolte in attuazione della normativa di sicurezza. Tali
elementi sono forniti in
forma scritta dai singoli condomini all'amministratore
entro sessanta giorni dalla variazione dei dati.
L'amministratore, in caso di inerzia,
mancanza o incompletezza della comunicazione da parte
dei condomini, richiede a questi ultimi, con lettera
raccomandata, le
informazioni necessarie alla tenuta del registro di
anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o
incompleta risposta,
l'amministratore incarica un tecnico per l'acquisizione
di ogni informazione necessaria alla tenuta del registro
anagrafico,
addebitandone il costo al condomino inadempiente;
7)
curare la tenuta del registro dei verbali delle
assemblee, del registro di nomina e revoca
dell'amministratore e del registro di
contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee
condominiali, al fine di garantire la tutela degli
assenti, sono altresì annotate: le
eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le
discussioni svolte e le deliberazioni nonchè le
dichiarazioni rese dai condomini che ne
hanno fatto richiesta. Nel registro di nomina e revoca
dell'amministratore sono annotate, in ordine
cronologico, le date della nomina e
della revoca di ciascun amministratore del condominio,
nonchè gli estremi del decreto in caso di provvedimento
giudiziale . Nel registro
di
contabilità sono annotati in ordine cronologico i
singoli movimenti in entrata ed in uscita; esso contiene
una sola colonna per le
entrate, nella quale sono annotate le somme riscosse e
la relativa causale, e distinte colonne per le uscite,
una per ogni voce
omogenea di spesa. Tale registro può tenersi anche con
modalità informatizzate;
8)
provvedere all'affissione degli atti di cui all'articolo
1117-ter;
9)
fornire al condomino che ne faccia richiesta
attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli
oneri condominiali e delle eventuali liti
in
corso .
Art. 11 .
1.
Dopo l'articolo 1130 del codice civile sono aggiunti i
seguenti:
«Art. 1130-bis.
– (Rendiconto
condominiale)
.
Il rendiconto condominiale è redatto secondo il criterio
di cassa e competenza, in forma
chiara e idonea a consentire una verifica delle voci di
entrata e di uscita e della situazione patrimoniale del
condominio nonchè´ dei
fondi e delle riserve previste. Il rendiconto annuale e`
accompagnato da una relazione esplicativa della gestione
con l'indicazione anche
degli eventuali problemi risolti e da risolvere nel
condominio. I condomini e i titolari di diritti di
godimento sulle unità immobiliari possono
prendere visione dei documenti giustificativi di spesa
in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese. Le
scritture e i documenti
giustificativi devono essere conservati per dieci anni
dalla data della relativa registrazione .
«Art. 1130-ter.
– (Consiglio di condominio) . L'assemblea può anche
nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di
condominio
composto da almeno tre condomini negli edifici di oltre
nove unità immobiliari . Il consiglio ha funzioni
consultive e di controllo » .
Art. 12 .
1.
All'articolo 1131 del codice civile sono apportate le
seguenti modificazioni:
a)
al primo comma sono aggiunte, in fine, le seguenti
parole: «Quando l'amministratore rappresenta il
condominio nell'attuazione delle
deliberazioni di cui all'articolo 1117-ter
ed
esegue gli atti ad esse relativi, esercita i poteri di
rappresentanza senza condizioni o
limitazioni.»;
b)
dopo il quarto comma sono aggiunti i seguenti:
«L'amministratore, anche in mancanza di espressa
autorizzazione dell'assemblea, può consentire la
cancellazione delle formalità
eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti
del condominio .
Ove
non si prendano provvedimenti per l'amministrazione
delle parti comuni, ciascuno dei condomini può ricorrere
all'autorità
giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio,
sentiti l'amministratore, se esistente, ed il
ricorrente, e può anche nominare
amministratore uno dei condomini o un terzo,
autorizzandolo a compiere gli interventi opportuni e a
ripartire proporzionalmente le
spese» .
Art. 13 .
1.
L'articolo 1134 del codice civile è sostituito dal
seguente:
«Art. 1134. – (Gestione
di iniziativa del condomino).
– Il condomino che ha assunto la gestione delle cose
comuni senza autorizzazione
dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al
rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente o che la
gestione sia stata utilmente
iniziata .
Se
una deliberazione adottata dall'assemblea non viene
eseguita, ciascun condomino, dopo aver diffidato
l'amministratore, può
intraprenderne l'esecuzione decorsi inutilmente trenta
giorni dalla comunicazione della diffida . Se entro tale
termine l'amministratore si
oppone per iscritto all'iniziativa del condomino, questi
può chiedere l'autorizzazione del tribunale che, sentite
le parti, provvede in via
d'urgenza disponendo anche in ordine alle modalità e
spese dell'esecuzione» .
Art. 14 .
1.
L'articolo 1136 del codice civile è sostituito dal
seguente:
«Art. 1136. – (Costituzione
dell'assemblea e validità delle deliberazioni).
– L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento
di tanti
condomini che rappresentino i due terzi del valore
dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti
al condominio .
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di
voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e
almeno la metà del
valore dell'edificio .
Se
l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero,
l'assemblea di seconda convocazione delibera in un
giorno successivo a
quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci
giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se
approvata dalla maggioranza degli
intervenuti con un numero di voti che rappresenti al
meno un terzo del valore dell'edificio .
Le
deliberazioni che concernono la nomina e la revoca
dell'amministratore o le liti attive e passive relative
a materie che esorbitano
dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonchè
le deliberazioni che concernono la ricostruzione
dell'edificio o riparazioni
straordinarie di notevole entità devono essere sempre
prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma .
Le
deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni
previste dal primo comma dell'articolo 1120 devono
essere sempre approvate
con
la maggioranza prevista dal secondo comma del presente
articolo .
Le
deliberazioni di cui all'articolo 1117-ter
devono essere sempre approvate dall'assemblea con un
numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i
due terzi del valore complessivo .
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti
i condomini sono stati invitati alla riunione .
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo
verbale da trascrivere in un registro tenuto
dall'amministratore» .
Art. 15 .
1.
L'articolo 1137 del codice civile è sostituito dal
seguente:
«Art. 1137. – (Impugnazione
delle deliberazioni dell'assemblea).
– Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli
articoli
precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini .
Contro le deliberazioni contrarie alle legge o al
regolamento di condominio ogni condomino dissenziente o
assente può adire l'autorità
giudiziaria entro trenta giorni chiedendo l'annullamento
della deliberazione. Il termine decorre dalla data della
deliberazione per i
dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli
assenti .
La
richiesta di annullamento non sospende l'esecuzione
della deliberazione, ma il condomino che ha fondato
motivo di temere che,
durante il tempo occorrente per la decisione, il suo
diritto sia minacciato da un pregiudizio imminente ed
irreparabile, può chiedere al
giudice competente, ai sensi degli articoli 669-bis
e
seguenti del codice di procedura civile, di disporne la
sospensione .
Il
termine di cui al secondo comma è sospeso, in caso di
domanda cautelare anteriore alla causa, dal giorno del
deposito del ricorso a
quello della comunicazione della decisione . Il termine
è altresì sospeso nel caso in cui la parte esperisca,
nei confronti della delibera
assembleare, procedure di conciliazione stragiudiziale
delle controversie previste dalla legge o dal
regolamento di condominio, e
riprende a decorrere dalla comunicazione dell'esito
della procedura, e comunque dopo il decorso di novanta
giorni dall'avvio della
stessa .
La
sospensione dell'esecuzione della deliberazione
impugnata può anche essere richiesta nell'atto di
citazione, ai sensi dell'articolo
669-quater
del
codice di procedura civile .
In
tal caso il giudice, se non ritiene di pronunciare il
decreto di cui al secondo comma dell'articolo 669-sexies
del
codice di procedura
civile, provvede sull'istanza cautelare nell'udienza di
prima comparizione delle parti» .
Art. 16 .
1.
L'articolo 1139 del codice civile è sostituito dal
seguente:
«Art. 1139. – (Rinvio
alle norme sulla comunione)
. Per quanto non è espressamente previsto dal presente
capo si osservano, in
quanto compatibili, le norme sulla comunione in
generale» .
Art. 17 .
1.
All'articolo 2643 del codice civile sono apportate le
seguenti modificazioni:
a)
il numero 14) è sostituito dal seguente:
«14) gli atti, incluse le deliberazioni di cui
all'articolo 1117-ter,
e le sentenze, che operano la costituzione, il
trasferimento o la
modificazione di uno dei diritti menzionati nei numeri
precedenti»;
b)
dopo il numero 14), è aggiunto il seguente:
«14-bis)
gli atti che impongono, modificano o vietano
destinazioni specifiche a beni o complessi di beni» .
Art. 18 .
1.
All'articolo 2659 del codice civile sono apportate le
seguenti modificazioni:
a)
nel primo comma, al numero 1), sono aggiunte, in fine,
le seguenti parole: «. Per i condominii, devono essere
indicati la
denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale»;
b)
dopo il secondo comma, è aggiunto il seguente:
«Le
trascrizioni delle deliberazioni di cui all'articolo
1117-ter
e
degli atti che impongono, vietano o modificano
specifiche destinazioni
d'uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di
proprietà esclusiva, eseguite a favore e contro il
condominio, si considerano
eseguite a favore e contro tutti i singoli proprietari
delle unità immobiliari. Gli atti di cui al numero 14-bis)
dell'articolo 2643 devono
essere trascritti a favore e contro le parti medesime »
.
Art. 19 .
1.
L'articolo 63 delle disposizioni per l'attuazione del
codice civile e disposizioni transitorie è sostituito
dal seguente:
«Art. 63. – Per la riscossione dei contributi in base
allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea,
l'amministratore, senza bisogno di
autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di
ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante
opposizione, ed è tenuto a
comunicare ai creditori del condominio non ancora
soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini
morosi .
I
creditori del condominio, esercitando le azioni che
spettano all'amministratore nei confronti dei condomini
inadempienti anche al di
fuori del caso contemplato dall'articolo 1129, ottavo
comma, del codice, non possono pretendere il pagamento
dai condomini in regola
con
i versamenti se non dopo l'escussione degli altri
condomini. In ogni caso, i condomini in regola con i
versamenti che subiscano
pregiudizio per fatto di altri condomini o
dell'amministratore hanno nei loro confronti diritto di
rivalsa .
L'amministratore comunica ai creditori del condominio
ancora insoddisfatti, a pena del risarcimento dei danni,
le somme dovute e non
corrisposte da ciascun condomino, nonchè l'eventuale
ricorso a strumenti coattivi di riscossione ai sensi
dell'articolo 1129, nono
comma, entro quattro mesi dal giorno in cui il credito è
diventato esigibile .
Il
condomino che ha alienato l'unità immobiliare risponde
in solido con l'avente causa nei confronti del
condominio per le obbligazioni
sorte fino al momento in cui è trasmessa
all'amministratore copia autentica del titolo che attua
il trasferimento del diritto » .
Art. 20 .
1.
All'articolo 64 delle disposizioni per l'attuazione del
codice civile e disposizioni transitorie, il primo comma
è sostituito dal seguente:
«Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati
dall'undicesimo comma dell'articolo 1129 e dal quarto
comma dell'articolo 1131, il
tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto
motivato, sentito l'amministratore in contraddittorio
con il ricorrente » .
Art. 21 .
1.
All'articolo 66 delle disposizioni per l'attuazione del
codice civile e disposizioni transitorie, il terzo comma
è sostituito dai seguenti:
«L'avviso di convocazione, contenente specifica
indicazione dell'ordine del giorno, deve essere
comunicato ai condomini almeno
cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in
prima convocazione, specificando il luogo e l'ora della
riunione. L'omessa,
tardiva o incompleta convocazione dei condomini rende la
deliberazione assembleare annullabile ai sensi
dell'articolo 1137 del codice
ma
la legittimazione spetta ai soli condomini dissenzienti
o assenti perchè non ritualmente convocati .
L'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel
medesimo giorno solare della prima .
L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni
consecutive in modo da assicurare lo svolgimento
dell'assemblea in termini brevi,
convocando i condomini con un unico avviso nel quale
sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale
prosecuzione dell'assemblea
validamente costituitasi, senza la necessità di nuove
convocazioni» .
Art. 22 .
1.
L'articolo 67 delle disposizioni per l'attuazione del
codice civile e disposizioni transitorie è sostituito
dal seguente:
«Art. 67. – Ogni condomino può intervenire all'assemblea
anche a mezzo di rappresentante, munito di delega
scritta. Il delegato non
può
rappresentare più di un quinto dei condomini e più di un
quinto del valore proporzionale .
Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà
indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo
rappresentante
nell'assemblea, che è designato dai comproprietari
interessati; in mancanza provvede per sorteggio il
presidente .
Nei
casi di cui all'articolo 1117-bis,
i condomini di ciascun edificio e proprietari di unità
immobiliari facenti parte di un condominio
designano, con la maggioranza dell'articolo 1136, quinto
comma, del codice, il loro rappresentante. In mancanza
provvede per
sorteggio il presidente dell'assemblea. Il
rappresentante può esercitare tutti i poteri inerenti al
diritto di proprietà sulle parti comuni,
incluso quello di concorrere a formare il regolamento, a
precisare il valore proporzionale delle singole
proprietà in apposita tabella ad
esso allegata, nonché quello di concorrere
all'approvazione delle deliberazioni di cui all'articolo
1117-ter del codice ed eseguire le
relative trascrizioni. Ogni limite o condizione al
potere di rappresentanza si considera non apposto .
All'amministratore non possono essere conferite deleghe
per la partecipazione all'assemblea
L'usufruttuario, nonchè, salvo patto contrario, il
conduttore, di un'unità immobiliare esercita il diritto
di voto nelle deliberazioni che
attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice
godimento delle cose e dei servizi comuni ed è obbligato
in via principale nei
confronti del condominio a concorrere nelle spese
relative .
Nelle altre deliberazioni il diritto di voto spetta
sempre al proprietario» .
Art. 23 .
1.
L'articolo 68 delle disposizioni per l'attuazione del
codice civile e disposizioni transitorie è sostituito
dal seguente:
«Art. 68. – Ove non precisato dal titolo ai sensi
dell'articolo 1118 del codice, per gli effetti indicati
dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136
del
codice stesso, il valore proporzionale di ciascuna unità
immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella
allegata al
regolamento di condominio. Nell'accertamento dei valori
di cui al primo comma non si tiene conto del canone
locatizio, dei
miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun
piano o di ciascuna porzione di piano» .
Art. 24 .
1.
L'articolo 69 delle disposizioni per l'attuazione del
codice civile e disposizioni transitorie è sostituito
dal seguente:
«Art. 69. – I valori proporzionali delle singole unità
immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui
all'articolo 68 possono essere
riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo
condomino, nei seguenti casi:
1)
quando risulta che sono conseguenza di un errore di
calcolo;
2)
quando, per le mutate condizioni di una parte
dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di
nuovi piani, di espropriazione
parziale o di innovazioni di vasta portata, e`
notevolmente alterato il rapporto originario tra i
valori dei singoli piani o porzioni di piano;
3)
quando l'alterazione di cui al numero 2) è conseguenza
di trasformazioni o modificazioni oggetto di sanatoria
edilizia che siano
approvate dagli altri condomini. In tal caso ogni spesa
relativa e` a carico del condomino che ne ha tratto
vantaggio .
Ai
soli fini della revisione dei valori proporzionali
espressi nella tabella millesimale allegata al
regolamento di condominio ai sensi
dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio
unicamente il condominio in persona dell'amministratore.
Questi è tenuto a darne
senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può
essere revocato ed è tenuto
al
risarcimento dei danni» .
Art. 25 .
1.
L'articolo 71 delle disposizioni per l'attuazione del
codice civile e disposizioni transitorie è sostituito
dal seguente:
«Art. 71. – E ` tenuto presso le Camere di commercio,
industria, artigianato e agricoltura l'Elenco pubblico
degli amministratori di
condominio .
L'iscrizione nell'elenco di cui al primo comma, da
effettuare presso la Camera di commercio, industria,
artigianato e agricoltura della
provincia nella quale il condominio si trova, è
obbligatoria per chi intenda svolgere le funzioni di
amministratore, deve precedere
l'esercizio della relativa attività e deve essere
comunicata al condominio amministrato .
Per
essere iscritti nell'elenco gli interessati devono
indicare i propri dati anagrafici e il codice fiscale, o
se si tratta di società la sede
legale e la denominazione, nonchè l'ubicazione e il
codice fiscale dei condominii amministrati. Ai fini
dell'iscrizione e del successivo
aggiornamento dell'elenco, gli interessati devono
altresì dichiarare che non sussistono, nè sono
sopravvenute, le condizioni ostative
all'iscrizione indicate nel comma ottavo. Se si tratta
di società, la predetta dichiarazione deve essere
rilasciata da coloro che,
nell'ambito della stessa, svolgono funzioni di direzione
e amministrazione .
Nell'elenco sono indicati, oltre i dati di cui al terzo
comma, la data d'iscrizione nell'elenco, i dati relativi
alle nomine e alla cessazione
degli incarichi, nonchè tutte le ulteriori variazioni .
L'esercizio dell'attività di amministratore in mancanza
di iscrizione o in caso di omessa o inesatta
comunicazione dei dati di cui al terzo
e
quarto comma non dà diritto a compenso per tutte le
attività svolte a decorrere dal momento in cui
l'iscrizione risulta irregolare e
comporta la sanzione amministrativa da euro 200 a euro
1.000, ovvero da euro 2.000 a euro 10.000 in caso di
esercizio dell'attività in
forma societaria . La reiterazione della violazione
comporta altresì la perdita della capacità di essere
iscritti nell'elenco per i cinque anni
successivi .
I
dati contenuti nell'elenco sono gestiti con modalità
informatizzate e consentono almeno la ricerca sia per
nome dell'amministratore, sia
per
denominazione e indirizzo del condominio. Chiunque può
accedere ai predetti dati ed ottenerne copia conforme
previo rimborso
delle spese .
Non
si applicano le disposizioni dei commi precedenti nei
confronti dei soggetti indicati nel registro
dell'anagrafe condominiale di cui
all'articolo 1130, primo comma, numero 6), del codice
che svolgono la funzione di amministratore solo del
proprio condominio . In tal
caso tuttavia l'amministratore comunica la denominazione
e l'ubicazione del condominio, i propri dati anagrafici,
l'insussistenza delle
condizioni ostative di cui all'ottavo comma, nonchè la
data di inizio e di cessazione dell'incarico, affinchè
tali dati siano separatamente
riportati nell'elenco . Gli effetti della nomina
decorrono dalla data dell'avvenuta comunicazione .
Non
possono essere iscritti nell'elenco coloro che, salvi
gli effetti della riabilitazione, siano stati condannati
con sentenza irrevocabile:
a)
alla pena della reclusione non inferiore a due anni per
un delitto non colposo contro la pubblica
amministrazione, contro la fede
pubblica o contro il patrimonio;
b)
alla pena della reclusione per un delitto non colposo
contro il patrimonio commesso nell'esercizio
dell'attività di amministratore di
condominio .
La
tenuta dell'elenco non comporta oneri a carico dello
Stato» .
Art. 26 .
1.
Il Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il
Ministro dell'economia e delle finanze, determina con
proprio decreto, da
emanare entro sessanta giorni dalla data di entrata in
vigore della presente legge, l'importo del diritto
annuale di segreteria che i
soggetti iscritti nell'elenco di cui al primo comma
dell'articolo 71 delle disposizioni per l'attuazione del
codice civile e disposizioni
transitorie, come modificato dalla presente legge,
corrispondono alle Camere di commercio, industria,
artigianato e agricoltura, il cui
ammontare, tale da assicurare l'integrale copertura di
tutte le spese di gestione dell'elenco, non può essere
superiore al costo effettivo
del
servizio. Il decreto determina altresì i diritti di
segreteria, a carico di quanti accedono ai dati
dell'elenco, sull'attività certificativa svolta
dalle Camere di commercio, industria, artigianato e
agricoltura, in misura non superiore al rimborso delle
spese della copia conforme
dell'elenco . L'importo dei diritti di segreteria di cui
al primo e secondo periodo è aggiornato con decreto del
Ministro dello sviluppo
economico, di concerto con il Ministro dell'economia e
delle finanze .
2.
Le disposizioni di cui all'articolo 71 delle
disposizioni per l'attuazione del codice civile e
disposizioni transitorie, come modificato dalla
presente legge, entrano in vigore contestualmente
all'entrata in vigore del decreto di cui al comma 1. I
soggetti che, alla data di entrata
in
vigore delle predette disposizioni gia` esercitino
l'attività di amministratore di condominio, provvedono
entro i novanta giorni
successivi agli adempimenti previsti dalle medesime
disposizioni .
Art. 27 .
1.
All'articolo 2, comma 1, della legge 9 gennaio 1989, n.
13, le parole: «con le maggioranze previste
dall'articolo 1136, secondo e terzo
comma, del codice civile» sono sostituite dalle
seguenti: «con le maggioranze previste dal secondo comma
dell'articolo 1120 del codice
civile» .
Art. 28 .
1.
All'articolo 26, comma 5, della legge 9 gennaio 1991, n.
10, le parole: «l'assemblea di condominio decide a
maggioranza, in deroga
agli articoli 1120 e 1136 del codice civile » sono
sostituite dalle seguenti: «l'assemblea di condominio
delibera con le maggioranze
previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice
civile» .
Art. 29 .
1.
All'articolo 2-bis,
comma 13, del decreto- legge 23 gennaio 2001, n. 5,
convertito, con modificazioni, dalla legge 20 marzo
2001, n.
66,
le parole: «l'articolo 1136, terzo comma, dello stesso
codice» sono sostituite dalle seguenti: «l'articolo
1120, secondo comma, dello
stesso codice». |
