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Commissione -
Resoconto di martedì 8 marzo 2011
esoconti delle
Giunte e Commissioni
Resoconto della II Commissione permanente
(Giustizia)
II Commissione
SOMMARIO
Martedì 8
marzo 2011
SEDE
REFERENTE:
Modifiche alla
disciplina del condominio negli edifici. C. 4041 ,
approvata dal Senato
(Esame e rinvio) ... 45
AVVERTENZA
II Commissione -
Resoconto di martedì 8 marzo 2011
Pag. 45
SEDE REFERENTE
Martedì 8 marzo
2011. - Presidenza del vicepresidente Fulvio FOLLEGOT. -
Interviene il sottosegretario di Stato alla Presidenza
del Consiglio Carlo Giovanardi.
La seduta
comincia alle 12.30.
Modifiche
alla disciplina del condominio negli edifici.
C. 4041, approvata dal Senato.
(Esame e rinvio).
La Commissione
inizia l'esame del provvedimento.
Fulvio FOLLEGOT,
presidente, avverte che ai sensi dell'articolo
19, terzo comma, ultimo periodo, del Regolamento,
l'onorevole Duilio sostituirà l'onorevole Cuperlo per
l'esame del progetto di legge in oggetto e di quelli che
saranno eventualmente abbinati.
Salvatore TORRISI
(PdL), relatore, osserva come la proposta di
legge, approvata in prima lettura dal Senato, miri ad un
riordino complessivo della disciplina in materia di
condominio dettata dal codice civile.
La necessità di una revisione del quadro normativo sul
condominio negli edifici deriva dall'insufficienza della
disciplina civilistica, dalla necessità di superamento
del concetto di verticalità del condominio e del
conseguente adeguamento alle nuove realtà edilizie
(villette a schiera, supercondomini), dall'esigenza di
cristallizzare normativamente gli indirizzi
giurisprudenziali divenuti prevalenti in una massa
enorme di contenziosi civili, che la riforma intende
contribuire a ridurre in misura significativa.
Tra le novità principali introdotte dalla riforma
segnala: la esplicita previsione del condominio
«orizzontale» (esempio: villette a schiera) e del
cosiddetto supercondominio; le nuove maggioranze
richieste per la modifica delle destinazioni d'uso delle
parti comuni; la procedura urgente
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per i lavori della
messa in sicurezza del condominio in caso di pericolo e
l'eventuale intervento cautelare dell'autorità
giudiziaria; la disciplina speciale per la realizzazione
di interventi di utilità sociale (rimozione barriere
architettoniche, risparmio energetico, eccetera); la
nuova disciplina relativa all'amministratore (nomina,
revoca, attribuzione e doveri) la cui figura esce
rafforzata nei poteri a fronte di un ampliamento delle
responsabilità connesse alla gestione condominiale;
l'introduzione dell'obbligo di polizza di assicurazione
per gli atti compiuti dall'amministratore; istituzione
del registro degli amministratori presso le Camere di
commercio.
Il provvedimento è composto di 32 articoli che novellano
ed integrano la disciplina del codice civile dedicata al
condominio negli edifici (Capo II, Titolo VII, Libro
Terzo) e le relative norme di attuazione.
L'articolo 1 sostituisce l'articolo 1117 del codice
civile, dando una definizione più articolata della
nozione di «parti comuni» dell'edificio, oggetto di
proprietà comune dei proprietari delle singole unità
immobiliari (piuttosto che, come nel testo vigente, dei
diversi piani o porzioni di piani dell'edificio). Sono
ora esplicitamente compresi nelle parti comuni, tra gli
altri, le facciate degli edifici, i parcheggi, gli
impianti di condizionamento, quelli per la ricezione
radio TV e per l'accesso ad ogni genere di flusso
informativo, anche satellitare o via cavo.
Il nuovo articolo 1117 richiede, inoltre, espressamente,
a pena di nullità, che l'atto che riserva al costruttore
(o riservi ad alcuno dei condomini) la proprietà di
alcune parti ne specifichi la destinazione d'uso.
L'articolo 2 introduce tre nuovi articoli dopo
l'articolo 1117 del codice civile, con l'intento di
disciplinare la materia dell'uso delle parti comuni che
in questi anni ha dato luogo ad un significativo
contenzioso civile.
In particolare, l'articolo 1117-bis - superando
la tradizionale concezione della «verticalità» del
condominio - chiarisce l'ambito applicativo della
disciplina sul condominio, esteso a complessi
immobiliari composti da unità unifamiliari nonché ai cd.
supercondomini.
L'articolo 1117-ter interviene sulle
maggioranze necessarie alla modificazione d'uso e
sostituzione delle parti comuni, materia che attualmente
rappresenta una percentuale considerevole del
contenzioso in materia condominiale. Attraverso il
rinvio al nuovo articolo 1136, quinto comma, si prevede
che le modificazioni delle destinazioni d'uso e la
sostituzione delle parti comuni siano deliberate
dall'assemblea con: la maggioranza dei «presenti»(ovvero
gli intervenuti); almeno i 2/3 del valore dell'edificio
ovvero dei millesimi.
Si chiarisce quindi la non assimilabilità di tale
disciplina a quella delle innovazioni di cui
all'articolo 1120 del codice civile, per le quali le
maggioranze richieste vengono fissate dai nuovi articoli
1120 e 1136 del codice civile.
Per l'assunzione delle deliberazioni in questione, la
nuova norma detta nuove modalità di convocazione
dell'assemblea (raccomandata o posta elettronica),
disciplina i termini (affissione dell'avviso negli spazi
comuni almeno 30 giorni prima) nonché gli elementi che
essa deve contenere.
Per la deliberazione assunta dall'assemblea è richiesta,
a pena di nullità, la forma dell'atto pubblico.
Il successivo articolo 1117-quater detta una
specifica procedura per la tutela contro eventuale
attività contraria alle destinazioni d'uso da parte del
singolo condomino.
L'articolo 3 sostituisce l'articolo 1118 del codice
civile, in materia di diritti dei partecipanti sulle
parti comuni. La riformulazione rafforza il vincolo di
solidarietà dei condomini verso i terzi.
L'ultimo comma della norma è dedicato alla precisazione
delle condizioni, fonte di numerosi contenziosi, che
rendono legittimo il distacco del singolo condomino
dall'impianto centralizzato di riscaldamento o
condizionamento. La disposizione pone come limite al
distacco il fatto che da esso derivino squilibri di
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funzionamento o
aggravi di spesa per gli altri condomini e prevede che
il rinunziante è tenuto a concorrere esclusivamente al
pagamento delle spese di manutenzione straordinaria
dell'impianto e per la sua conservazione e messa a
norma.
L'articolo 4 modifica l'articolo 1119 del codice civile
in materia di indivisibilità del condominio.
L'articolo 5, riformula il primo comma dell'articolo
1120 del codice civile in materia di innovazioni. La
nuova disposizione prevede: da un lato, quorum meno
severi sia per l'approvazione delle innovazioni in
genere (maggioranza degli intervenuti all'assemblea e
metà del valore dell'edificio) sia per le innovazioni di
interesse «sociale» (maggioranza degli intervenuti e 1/3
del valore dell'edificio), che sono quelle relative a
sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti,
abbattimento di barriere architettoniche, contenimento
consumi energetici, parcheggi, installazione impianti
centralizzati radiotelevisivi e telematici; dall'altro,
un nuovo e più stringente iter di convocazione
dell'assemblea da parte dell'amministratore.
L'articolo 6 sostituisce l'articolo 1122 del codice
civile e pone alcuni limiti alle opere su parti in
proprietà o uso individuale.
L'articolo 7 aggiunge due nuove disposizioni dopo
l'articolo 1122.
Con l'articolo 1122-bis (Interventi urgenti a
tutela della sicurezza degli edifici) viene stabilito il
divieto di realizzare o mantenere nelle parti comuni o
nelle unità immobiliari di proprietà individuale
impianti od opere che violino la normativa sulla
sicurezza degli edifici; la norma concede penetranti
poteri all'amministratore ai fini dell'imposizione al
condomino del rispetto delle disposizioni di sicurezza
(è sufficiente il «ragionevole sospetto» della
violazione).
L'articolo 1122-ter interviene su una materia
frequentemente oggetto di contenzioso ovvero la
disciplina delle installazioni di impianti autonomi per
la ricezione radiotelevisiva (esempio: parabole) e di
altri flussi informativi. La disposizione riconosce il
diritto individuale del condomino alla ricezione
radio-TV con impianti individuali satellitari o via
cavo, ne conferma la libera realizzazione - senza previo
voto dell'assemblea - precisando l'obbligo di arrecare
il minor pregiudizio possibile alle parti comuni e agli
immobili di proprietà di altri condomini e prevede che,
per la progettazione e l'esecuzione dell'impianto, i
condomini debbono lasciare libero accesso alle loro
proprietà individuali. Sostanzialmente l'intervento
dell'assemblea condominiale è richiesto soltanto quando
siano necessarie modifiche alle parti comuni.
L'articolo 8 novella gli articoli 1124 «Manutenzione e
ricostruzione delle scale» e 1126 «Lastrici solari di
uso esclusivo».
Con la novella all'articolo 1124, la riforma sancisce la
piena equiparazione - già riconosciuta dalla
giurisprudenza - tra scale ed ascensori.
Il novellato articolo 1126 prevede, invece, una nuova
ripartizione delle spese in materia di lastrici solari
ad uso esclusivo: le spese di riparazione del lastrico
solare, fermo restando il terzo a carico di chi ne ha
l'uso esclusivo, sono per i rimanenti due terzi a carico
di tutti i condomini in proporzione ai millesimi, e non
più a carico dei soli condomini la cui unità immobiliare
è coperta dal lastrico.
Gli articoli 9 e 10 riguardano specificatamente
l'amministratore del condominio.
L'articolo 9 novella l'articolo 1129 del codice civile
ora nuovamente rubricato «Nomina, revoca e obblighi
dell'amministratore» e prevede numerose novità. Tra le
principali si segnalano: l'introduzione, in capo
all'amministratore, di una serie di specifici obblighi
da assolvere a fini di trasparenza, verifica della
qualifica professionale e controllo del suo operato;
l'obbligo (ove richiesto) di presentare una polizza di
assicurazione a garanzia degli atti compiuti
nell'espletamento del suo mandato; la possibilità di
tracciabilità
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e controllo da
parte del singolo condomino; il raddoppio (da uno a due
anni) della durata in carica dell'amministratore;
l'allargamento e la tipizzazione dei gravi motivi alla
base della revoca dell'incarico.
L'articolo 10 integra la formulazione dell'articolo 1130
del codice civile, in materia di attribuzioni
dell'amministratore, introducendo nuovi obblighi con
finalità di controllo dell'operato dell'amministratore.
L'articolo 11 aggiunge al codice civile l'articolo 1130-bis
relativo al rendiconto condominiale. La nuova
disposizione mira ad assicurare maggiore trasparenza
nella gestione contabile dell'amministratore.
L'articolo 12 modifica gli articoli 1131 (in materia di
rappresentanza del condominio da parte
dell'amministratore) e 1133 del codice civile (relativo
ai provvedimenti presi dall'amministratore).
L'articolo 13 riformula l'articolo 1134 del codice
civile ed aggiunge un comma all'articolo 1135 in materia
di attribuzioni dell'assemblea.
Il primo comma del nuovo articolo 1134 del codice civile
conferma, nella sostanza, il contenuto della norma
vigente relativa all'esclusione del diritto al rimborso
per le spese fatte dal condomino; la nuova formulazione
contiene, tuttavia, anziché il riferimento al «condomino
che ha fatto spese per le cose comuni» quello, più
ampio, al «condomino che ha assunto la gestione delle
cose comuni».
L'articolo 14 introduce numerose novità in materia di
deliberazioni dell'assemblea (articolo 1136 del codice
civile), in particolare prevedendo nuove regole di
costituzione ed intervenendo sulla validità delle
deliberazioni.
Il nuovo articolo 1136, in particolare, abbassa i quorum
costitutivi e deliberativi. In particolare, si prevede
la validità della costituzione dell'assemblea in prima
convocazione - fermo restando i 2/3 dei millesimi - ove
sia presente la maggioranza dei condomini (ovvero degli
aventi diritto); attualmente servono i 2/3 dei
condomini; le deliberazioni dell'assemblea in seconda
convocazione sono valide se ottengono un numero di voti
che rappresenti la maggioranza degli intervenuti
(anziché un terzo dei partecipanti al condominio);
rimane ferma la necessità che i voti favorevoli alla
delibera costituiscano 1/3 dei millesimi.
L'articolo 15 sostituisce l'articolo 1137 del codice
civile, in materia di impugnazione delle deliberazioni
assembleari. Coerentemente con la giurisprudenza, si
attribuisce la legittimazione ad impugnare le delibere
assembleari, oltre che al condomino dissenziente e
all'assente, anche all'astenuto. La disposizione
chiarisce inoltre che il ricorso è volto
all'annullamento della delibera assembleare. La
disposizione inoltre precisa che l'istanza per ottenere
la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di
merito non sospende né interrompe il termine per la
proposizione dell'impugnazione della deliberazione.
L'articolo 16 è norma di coordinamento del terzo comma
dell'articolo 1138 c.c. (sull'approvazione del
regolamento di condominio) con le nuove disposizioni
dell'articolo 1130 del codice civile (sulle attribuzioni
dell'amministratore). Sulla base di quanto previsto
dall'articolo 1130, comma 1, n. 7, si prevede
l'allegazione del regolamento di condominio nel registro
dei verbali delle assemblee tenuto dall'amministratore
(attualmente, invece deve direttamente essere trascritto
nel registro dove sono annotate nomina e revoca
dell'amministratore, da depositare presso l'associazione
professionale dei proprietari di fabbricati).
L'articolo 17, comma 1, modifica l'articolo 2643 del
codice civile, cui è aggiunto un n. 14-bis),
integrando l'elenco degli atti soggetti a trascrizione
nei registri immobiliari con: gli atti e le sentenze
aventi ad oggetto modificazioni della proprietà o
determinazioni o modifiche delle destinazioni d'uso dei
beni che si trovano nell'edificio; le deliberazioni
sulle modificazioni delle destinazioni d'uso e
sostituzioni di parti comuni.
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Gli articoli da 19 a 26 della proposta di legge
novellano alcuni articoli delle disposizioni di
attuazione del codice civile in tema di condominio.
Si segnala, in particolare, l'articolo 19 che interviene
sull'articolo 63 delle disposizioni di attuazione, in
tema di riscossione dei contributi dai singoli
condomini.
In particolare, la disposizione: specifica che per la
riscossione delle somme dovute dai condomini,
l'amministratore può attivare la procedura d'ingiunzione
senza dover richiedere una preventiva autorizzazione
all'assemblea; obbliga l'amministratore a comunicare ai
creditori del condominio i dati dei condomini morosi (e
l'eventuale ricorso a strumenti coattivi di
riscossione), affinché questi possano agire in prima
battuta nei loro confronti (rivolgendosi solo in un
secondo momento ai condomini in regola con i pagamenti);
stabilisce che l'amministratore può sospendere il
condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni
suscettibili di godimento separato se la mora si protrae
per 4 mesi.
L'articolo 21 novella l'articolo 66 delle disposizioni
di attuazione, in ordine alle modalità di convocazione
dell'assemblea di condominio, prevedendo che: l'avviso
di convocazione dell'assemblea deve contenere l'ordine
del giorno della stessa; ogni omissione relativa alla
convocazione dell'assemblea rende le delibere assunte
annullabili; l'assemblea in seconda convocazione non può
tenersi lo stesso giorno nel quale era prevista
l'assemblea in prima convocazione.
L'articolo 22 della proposta di legge sostituisce
l'articolo 67 delle disposizioni di attuazione, relativo
alle modalità di partecipazione all'assemblea
condominiale. In particolare, la disposizione apporta le
seguenti modifiche alla disciplina vigente: prevede che
il condomino che voglia farsi rappresentare
all'assemblea condominiale debba conferire una delega
scritta; esclude - se i condomini sono più di 20 - che
il delegato possa rappresentare più di un quinto dei
condomini o del valore proporzionale; esclude che la
delega possa essere conferita all'amministratore di
condominio.
La riforma disciplina inoltre l'assemblea per la
gestione delle parti comuni a più edifici o a più
condominii (v. articolo 1117-bis del codice civile).
Specifiche disposizioni sono inoltre previste per
disciplinare il diritto di usufrutto nell'ambito del
condominio.
L'articolo 23 riscrive l'articolo 68 delle disposizioni
di attuazione del codice civile in tema di tabelle
millesimali, coordinandolo con la previsione
dell'articolo 1118.
L'articolo 24 interviene sull'articolo 69 delle
disposizioni di attuazione del codice relativo alla
revisione delle tabelle millesimali.
In particolare, la proposta di legge afferma il
principio per cui la revisione delle tabelle millesimali
deve essere fatta all'unanimità; elenca le eccezioni al
suddetto principio; prevede che l'eventuale citazione in
giudizio del condominio per questioni inerenti la
revisione delle tabelle debba avvenire convenendo
l'amministratore. Questi dovrà dare tempestiva notizia
della citazione all'assemblea dei condomini potendo, in
mancanza, essere revocato e obbligato al risarcimento
dei danni.
L'articolo 25 interviene sull'articolo 70 delle
disposizioni di attuazione, in tema di sanzioni
pecuniarie per la violazione del regolamento di
condominio. In particolare la disposizione aggiorna la
sanzione attualmente prevista, portandola da 0,052 euro
(pari a 100 lire) a 100 euro. La novella prevede inoltre
una sanzione più elevata in caso di recidiva (fino a
1.000 euro).
L'articolo 26 interviene sull'articolo 71 delle
disposizioni di attuazione, per introdurre una compiuta
disciplina del registro degli amministratori di
condominio, tenuto dalle Camere di commercio, e dunque
una sostanziale regolamentazione della professione.
L'esercizio dell'attività di amministratore di
condominio in assenza di iscrizione nel registro, ovvero
in presenza di un'iscrizione irregolare, comporta: la
sanzione
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amministrativa da
200 a 1.000 euro (da 2.000 a 10.000 euro se l'attività è
svolta in forma societaria); l'impossibilità di ottenere
l'iscrizione per i successivi 5 anni, se la violazione
delle disposizioni sull'iscrizione è reiterata; il venir
meno del diritto al compenso. Spetterà alla camera di
commercio vigilare sul rispetto della disciplina di
iscrizione e irrogare le sanzioni
La riforma esclude che possano iscriversi al registro e
dunque svolgere la professione di amministratore di
condominio coloro che siano stati condannati con
sentenza irrevocabile alla reclusione non inferiore a 2
anni per un delitto non colposo contro la pubblica
amministrazione, la fede pubblica o il patrimonio; per
un delitto non colposo contro il patrimonio commesso
nell'esercizio dell'attività di amministratore di
condominio.
Si esclude che la suddetta disciplina si applichi a
colui che svolge le funzioni di amministratore nel
proprio condominio se in totale i condomini non sono più
di 20. Anche in questa ipotesi, peraltro, il legislatore
richiede che egli comunichi alla Camera di commercio i
suoi dati anagrafici, quelli del condominio che
amministra e l'insussistenza delle condanne penali che
precludono l'esercizio dell'attività, pena
l'applicazione delle sanzioni.
La disciplina di cui all'articolo 71 entrerà in vigore
soltanto contestualmente al relativo regolamento
attuativo che, ai sensi dell'articolo 27, dovrà essere
emanato dal Ministro dello sviluppo economico - di
concerto con quello dell'economia - entro 60 giorni
dall'entrata in vigore della riforma. Sul testo del
regolamento dovranno essere sentite le associazioni
degli amministratori di condominio.
Gli articoli 28, 29 e 30 della proposta di legge hanno
finalità di coordinamento della normativa vigente con le
modifiche apportate dalla riforma alle maggioranze
richieste per le deliberazioni condominiali «di
interesse sociale».
L'articolo 28, interviene sull'articolo 2 della legge n.
13 del 1989, in tema di eliminazione delle barriere
architettoniche.
L'articolo 29 novella invece l'articolo 26 della legge
n. 10 del 1991 in tema di risparmio energetico.
L'articolo 30 interviene sull'articolo 2-bis,
comma 13, del decreto legge n. 5 del 2001, in tema di
installazione di impianti televisivi.
L'articolo 31 definisce i contributi per le spese di
manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le
innovazioni come crediti prededucibili in caso di
procedura concorsuale. Da tale specifica qualificazione
deriva che in caso di fallimento del condomino e di
conseguente liquidazione dell'attivo, per tali specifici
crediti il condominio avrà diritto di essere soddisfatti
prima degli altri creditori.
Infine, l'articolo 32 novella l'articolo 23 del codice
di procedura civile in tema di individuazione del
giudice competente a conoscere delle controversie tra
condomini e condominio.
Lino DUILIO (PD)
esprime l'auspicio che si possano apportare dei
miglioramenti al testo, sostanzialmente bipartisan,
approvato dal Senato, che rappresenta comunque un
notevole avanzamento rispetto all'attuale disciplina del
condominio negli edifici. Sottolinea inoltre la
particolare delicatezza ed importanza della disciplina
in esame, che non si presta a letture ideologiche o di
parte e che riguarda la vita concreta e quotidiana di
moltissimi cittadini.
Chiede quindi che sia abbinata la proposta di legge n.
3682, della quale è primo firmatario, sottolineando come
proprio da tale proposta possano essere tratti gli
spunti per integrare il testo approvato dal Senato.
Ritiene in primo luogo opportuno che al condomino,
tradizionalmente configurato come un ente di gestione
della sommatoria degli interessi dei singoli condomini,
sia attribuita una specifica capacità giuridica. Di tale
aspetto, che rappresenterebbe un notevole salto di
qualità e consentirebbe all'Italia di allinearsi con i
Paesi che hanno la normativa più evoluta in materia di
condominio, occorrerebbe discutere con molta attenzione,
senza però
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confondere il
concetto di capacità giuridica con quello di personalità
giuridica. Riconoscere al condominio una specifica
capacità giuridica produrrebbe notevoli ricadute
pratiche, determinando, tra l'altro, una significativa
semplificazione dei rapporti con i terzi ed, in
particolare, con i creditori e con gli eventuali
acquirenti di beni comuni.
Occorrerebbe inoltre prevedere: una specifica disciplina
che consenta l'alienazione delle parti comuni delle
quali sia cessata l'utilità, con diritto di prelazione
per i condomini; un registro degli amministratori di
condominio tenuto dall'Agenzia del territorio, anche
perché l'attuale formulazione del testo fa sorgere
talune perplessità in ordine a possibili conflitti
d'interesse delle Camere di commercio; un apposito fondo
di garanzia per tutelare i condomini in caso di mala
gestio dell'amministratore.
Salvatore TORRISI
(PdL), relatore, dopo avere ringraziato il
collega Duilio per il suo contributo, auspica che, con
la collaborazione di tutti i componenti della
Commissione, si possano apportare taluni miglioramenti
al testo approvato dal Senato, che pure è pregevole,
risolvendo molte delle problematiche sorte negli anni ed
affrontate dalla giurisprudenza. A tal fine ritiene
necessario che la Commissione disponga un ciclo di
audizioni, che coinvolga non solo le categorie di
soggetti coinvolti nella vita e nella gestione del
condominio, ma anche degli esperti della materia.
Sottolinea come la materia in esame non si presti a
letture di tipo ideologico e come tale circostanza potrà
facilitare la condivisione delle eventuali modifiche da
apportare al testo. Le questioni che si pongono,
pertanto, hanno natura tecnica e non politica. Ritiene,
tuttavia, che la questione relativa al riconoscimento al
condominio di una capacità giuridica presenti profili di
particolare delicatezza, poiché si tratta di una
soluzione che non sembra raccogliere il consenso di
tutti gli operatori e di tutti i giuristi.
Fulvio FOLLEGOT,
presidente, nessun altro chiedendo di
intervenire, rinvia il seguito dell'esame ad altra
seduta.
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