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Simulazione
Che cosa si intende per negozio giuridico simulato?
Si ha un
negozio giuridico simulato quando le parti, d'accordo,
pongono in essere deliberatamente dichiarazioni difformi
dall'interno volere; le parti, perciò, pongono in essere
un negozio giuridico del quale non vogliono gli effetti,
ovvero si propongono di realizzare effetti diversi da
quelli tipici del negozio posto in essere.
Possiamo individuare degli elementi tipici della
simulazione?
La
simulazione, disciplinata dagli artt. 1414 e segg. c.c.,
è caratterizzata dai seguenti elementi:
-
Divergenza voluta: ossia un contrasto consapevole tra la
dichiarazione e l'effettiva intenzione di chi la pone in
essere;
- Accordo
simulatorio: cioè un'intesa reciproca delle parti sulla
divergenza tra il negozio stipulato e il loro effettivo
rapporto;
-
Intenzione di ingannare i terzi: tale fine è immanente
nella simulazione e, come tale, di per sé non è
illecito.
Quali tipi di simulazione esistono?
La
simulazione può essere assoluta quando
le parti pongono in essere un dato negozio, ma in realtà
non vogliono alcun negozio; oppure può trattarsi di
simulazione relativa quando le parti
pongono in essere un dato negozio (c.d. simulato) ma in
realtà vogliono un negozio diverso (c.d. dissimulato)
che è contenuto nelle contro dichiarazioni.
Che effetti ha la simulazione tra le parti?
Tra le
parti ha effetto la realtà della situazione occultata
sotto l'apparenza del negozio simulato; in caso di
simulazione assoluta, perciò, il negozio simulato non
produce effetto alcuno mentre, in caso di simulazione
relativa, il negozio simulato non produce alcun effetto
ma il negozio dissimulato, in quanto voluto, produce
effetti se ha i requisiti di sostanza o di forma
richiesti dalla legge.
Quali sono gli effetti della simulazione nei confronti
dei terzi?
Occorre
premettere che sono terzi tutti coloro che in base alla
situazione reale vantano un diritto che risulta escluso,
inopponibile o ridotto rispetto all'atto simulato.
I terzi
pregiudicati dal contratto simulato sono senz'altro
interessati a dedurre la simulazione e possono farne
dichiarare la nullità; i terzi subacquirenti in buona
fede che, avendo fatto affidamento sulla dichiarazione,
hanno acquistato diritti dal titolare apparente fanno
salvo il loro diritto; infatti la simulazione non può
essere loro opposta né dalle parti contraenti né dagli
aventi causa o dai creditori del simulato alienante,
salvi gli effetti della trascrizione della domanda di
simulazione.
Ho comprato in buona fede un terreno da Caio, che lo ha
acquistato da Tizio con vendita simulata. Tizio potrà
oppormi la simulazione?
Tizio non
potrà opporre la simulazione tranne nel caso in cui la
trascrizione della domanda di simulazione sia avvenuta
prima della trascrizione del mio acquisto, poiché in
questo caso avrei avuto la possibilità di conoscere la
reale situazione.
Tizio non potrà opporre la simulazione tranne nel caso
in cui la trascrizione della domanda di simulazione sia
avvenuta prima della trascrizione del mio acquisto,
poiché in questo caso avrei avuto la possibilità di
conoscere la reale situazione.
Occorre
fare una distinzione tra i creditori del simulato
alienante, i quali possono fare valere la simulazione
che pregiudica i loro diritti, e creditori del simulato
acquirente che, se garantiti da pegno o ipoteca sui beni
che hanno formato oggetto della simulata alienazione non
possono vedersi opporre la simulazione, perché vantano
un diritto reale sui beni stessi; se chirografari, cioè
non garantiti, possono vedersi opporre la simulazione, a
meno che non abbiano già compiuto atti di esecuzione sui
beni stessi, in buona fede.
Cosa occorre fare per far accertare una simulazione?
Per fare
accertare una simulazione il soggetto interessato deve
adire l'Autorità giudiziaria con una speciale azione
detta azione di simulazione. Trattasi di azione di mero
accertamento tendente a far valere la realtà contro
l'apparenza e cioè l'inefficacia del negozio simulato.
Legittimati attivi sono le parti e i terzi interessati
cioè coloro che sono attualmente o potenzialmente
pregiudicati dalla situazione apparente.
In che modo è possibile provare in giudizio la
simulazione?
La prova
della simulazione è disciplinata in modo particolare
dalla legge all'art. 1417 c.c.
Le parti
incontrano i limiti stabiliti dalla legge per la prova
testimoniale tranne nell'ipotesi in cui la prova sia
diretta ad accertare l'illiceità del negozio
dissimulato, nel qual caso la prova testimoniale è
ammessa senza limiti; le parti pertanto hanno l'onere di
provare la simulazione mediante la contro scrittura in
quanto si tratta di provare un fatto contestuale o
anteriore (l'accordo simulatorio) contrario al contenuto
del documento dal quale risulta il contratto simulato. I
terzi, invece, possono dare prova della simulazione
senza limiti, con qualsiasi mezzo.
Vorrei maggiorare nel rogito il prezzo di vendita di un
terreno, in maniera da scoraggiare altri eventuali
acquirenti ed eludere il loro diritto di prelazione.
Contro quali rischi potrei incorrere?
Nel caso
in oggetto si propone di stipulare un contratto di
vendita (rogito notarile) in cui sarà dichiarato un
prezzo superiore (simulato) al prezzo che verrà
effettivamente versato dall'acquirente.
La
maggiorazione simulata del prezzo di cessione del
terreno, effettuata al fine di scoraggiare il confinante
dall'esercitare il diritto di prelazione e di riscatto,
porta con sé una serie di problematiche e rischi che
cerco, brevemente, di enucleare.
Per quanto
relativo all'aspetto fiscale, la simulata maggiorazione
del prezzo di vendita comporta un
innalzamento dei costi dell'atto di cessione.
Oltre a
ciò, e questo è l'aspetto più importate, i confinanti,
potrebbero far valere la simulazione relativa (ai sensi
dell'art.1414 2° comma c.c. ) allorquando siano in
grado di dimostrare che il prezzo che compare nel
contratto di vendita sia superiore rispetto a quello
effettivamente versato dall'acquirente.
E'
plausibile che in questa ipotesi, i confinanti
esperiscano, un'azione giudiziaria di simulazione
relativa nei confronti dell'acquirente, volta a
dimostrare la simulazione del prezzo di vendita, e
contestualmente, propongano l'azione di riscatto della
proprietà ai sensi di Legge.
In questo
caso, se il Giudice ritenesse fondata la domanda, il
confinate otterrebbe il riscatto della proprietà del
terreno versando unicamente il prezzo
dissimulato, cioè l'importo realmente
versato dall'acquirente e non quello dichiarato
fittiziamente nel rogito.
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