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Responsabilità
precontrattuale
Se partecipo ad una trattativa per la conclusione di un
contratto, sono poi obbligato dalla legge a stipulare il
contratto stesso?
No, la
conduzione di una trattativa di per sé non obbliga a
concludere il contratto, ma obbliga a non ingenerare
affidamenti legittimi nella controparte. Ne deriva che
chi intavola una trattativa nutrendo delle riserve sul
buon esito di essa ha il dovere di manifestare le
proprie perplessità, affinché la controparte sia
avvertita di ciò e non limiti a quell'unica trattativa
la possibilità di pervenire alla conclusione del
contratto. Solo un simile comportamento può essere
ritenuto conforme al principio sancito dall'art. 1337
c.c., secondo cui le parti, nello svolgimento delle
trattative e nella formazione del contratto, devono
comportarsi secondo buona fede.
Ho sottoscritto presso un’agenzia immobiliare una
proposta di acquisto di un appartamento da me visionato.
Posso revocare questa proposta senza andare incontro a
conseguenze?
Nel caso
specifico non si configurerà alcuna responsabilità
precontrattuale se, per esempio, la proposta verrà
revocata prima che essa sia stata portata a conoscenza
del destinatario o, ancora, prima che questi abbia
adottato qualche decisione o sostenuto qualche spesa in
funzione della proposta pervenutagli.
Tuttavia,
nella prassi, spesso avviene che le proposte
sottoscritte presso le agenzie immobiliari si
qualifichino come proposte irrevocabili, regolate
dall’art. 1329 c.c., con le quali il proponente si
obbliga a mantenere ferma la propria proposta per un
certo tempo, cosicché, prima del decorso di tale
periodo, stabilito nella proposta stessa, un’eventuale
revoca dovrà ritenersi senza effetto.
L’efficacia della proposta irrevocabile, invece, viene
meno ogniqualvolta il destinatario di essa non compia
una integrale accettazione, ma, richiedendo modifiche o
aggiunte al testo originario del contratto, venga ad
assumere sostanzialmente la veste di nuovo proponente,
dando vita ad una diversa proposta che l’originario
proponente, a tal punto, è del tutto libero di accettare
oppure no, dovendo ritenersi del tutto svincolato dal
precedente impegno.
Si può far valere la responsabilità precontrattuale
anche dopo che il relativo contratto venga validamente
concluso?
Sì, almeno
secondo una più recente giurisprudenza, nulla esclude
che, sebbene il contratto venga validamente stipulato,
possa sussistere una responsabilità precontrattuale,
qualora, ad esempio, un contraente abbia causato un
colpevole ritardo nella conclusione, sia pur in mancanza
della volontà di arrecare pregiudizio alla controparte,
o sia stato reticente tacendo all’altro informazioni
rilevanti ai fini della contrattazione (in tal senso, si
veda Cass. sent. n. 10249/98 e Pret. Roma 11 dicembre
1996; in senso contrario, Cass. sent. n. 3621/94).
La legge prevede alcune ipotesi tipiche di
responsabilità precontrattuale?
Sì, dopo
la clausola generale stabilita dall’art. 1337 c.c.,
innanzi citato, l’art. 1338 c.c. prevede un caso tipico
di responsabilità precontrattuale, che si concretizza
quando una parte, conoscendo o dovendo conoscere
l’esistenza di una causa d’invalidità del contratto, non
ne ha dato notizia all’altra, che confidava nella sua
validità, salvo che quest’ultima potesse conoscerla
usando l’ordinaria diligenza che può essere richiesta
all’uomo medio. A titolo esemplificativo, in base al
menzionato art. 1338 c.c., incorre in responsabilità
precontrattuale colui che non comunichi preventivamente
alla controparte la propria mancata iscrizione all’albo
professionale previsto dalla legge per l’esercizio
dell’attività nel cui ambito debba pervenirsi alla
conclusione del contratto, mancata iscrizione che
costituisce una causa di invalidità del contratto
stesso.
Quali voci di danno possono essere risarcite a seguito
dell’accertamento di una responsabilità precontrattuale?
Il danno
si identifica, in tal caso, nelle spese sostenute (c. d.
danno emergente: trasferte e soggiorni in albergo per la
durata delle trattative) e nella provata perdita di
occasioni di concludere lo stesso o altro tipo di
contratto con terzi (c. d. lucro cessante: proposte
concrete pervenute da altri potenziali acquirenti di un
immobile), dovendosi salvaguardare l’interesse della
parte a non iniziare neppure delle trattative condotte
in spregio del principio della correttezza e della buona
fede.
E’ configurabile una responsabilità precontrattuale
anche in capo alla Pubblica Amministrazione?
Sì, è configurabile in tutti i casi in cui l’ente
pubblico, nelle trattative e nelle relazioni con i
terzi, abbia compiuto azioni o sia incorso in omissioni
contrastanti con i principi della correttezza e della
buona fede, alla cui puntuale osservanza deve ritenersi
tenuta anche la Pubblica Amministrazione. Qualora essa,
con il proprio comportamento, abbia ingenerato nei
privati, anche se per mera colpa e non dolosamente, un
ragionevole affidamento, poi andato deluso in ordine
alla conclusione del contratto, può essere sottoposta,
su istanza di parte, al sindacato del giudice ordinario,
che ne può quindi affermare la responsabilità
precontrattuale. Diversamente, non può propriamente
parlarsi di responsabilità precontrattuale in relazione
alla fase strettamente amministrativa, volta alla scelta
del contraente da parte dell’ente pubblico, dal momento
che in tal caso il privato è titolare esclusivamente di
un interesse legittimo al corretto esercizio del potere
di scelta dell’Amministrazione, ma non anche di un
diritto soggettivo al rispetto delle regole della
correttezza e della buona fede. In quest’ultima ipotesi,
d’altronde, non potrebbero neppure dirsi pendenti, in
senso stretto, delle trattative tra i due soggetti volte
alla conclusione di un contratto.
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