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Prelazione
Elenco domande e risposte (faq) in materia di
prelazione.
Volevo conoscere quali sono gli effetti di un patto o
accordo di prelazione in relazione alla facoltà di
disporre che spetta di diritto al proprietario? E volevo
sapere qual'è la differenza tra la prelazione volontaria
e la prelazione legale?
Con il
patto di prelazione una parte attribuisce all'altra il
diritto di essere preferito alle altre parti, a parità
di condizioni, nell'eventualità in cui il soggetto che
ha assunto l'obbligazione si determini a stipulare un
contratto.
Nell'ipotesi in cui il proprietario di un bene abbia
stipulato un contratto di prelazione, prima di alienare
il bene ad un terzo, sarà obbligato ad offrirlo a chi
contrattualmente ha conseguito il diritto di prelazione,
alle stesse condizioni cui il terzo sarebbe disposto ad
acquistare.
Il patto
di prelazione (c.d. Prelazione volontaria) ha efficacia
meramente obbligatoria, pertanto in caso di mancato
adempimento, chi ha il diritto di prelazione potrà agire
per ottenere il risarcimento del danno. Non potrà invece
avere una tutela di tipo reale e pertanto non potrà
riscattare il bene presso il terzo acquirente.
Con il
patto di prelazione volontaria è possibile quindi
comprimere la facoltà di disporre del proprietario, che
nel caso di mancata osservanza dell'obbligo assunto sarà
tenuto a risarcire il titolare del diritto di
prelazione.
La
prelazione legale, invece è opponibile ai terzi, e
quindi, il soggetto titolare del diritto di prelazione
ha la facoltà di riscattare il bene presso il terzo
acquirente.
Le ipotesi
di prelazione legale sono previste per legge.
Sono conduttore di un fondo ad uso commerciale sito
nella mia città e da anni esercito attività di bar, se
il proprietario decide di vendere il suddetto immobile
posso esercitare il diritto di prelazione?
L'art. 38
della Legge 27 luglio 1978, n. 392, stabilisce che,
nell'ipotesi in cui il locatore intenda alienare
l'immobile locato, deve darne comunicazione al
conduttore ai fini dell'esercizio del diritto di
prelazione, se l'immobile era adibito all'esercizio di
un'attività commerciale. L'art. 35 della stessa Legge,
precisa che la disposizione di cui sopra non si applica
"in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi
ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività
che non comportino contatti diretti con il pubblico
degli utenti e dei consumatori”.
Nel caso prospettato il diritto di prelazione le
spetterà senz'altro essendo l'immobile locato adibito ad
attività di bar e pertanto adoperato, nell'esercizio
dell'impresa, come luogo aperto alla frequentazione
diretta dei destinatari finali dell'offerta di beni o
servizi.
trebbe specificarmi alcuni casi di prelazione previsti
dalla Legge?
Per
esempio, la Legge 392/78 all'art.38 stabilisce che il
locatore se decide di alienare l'immobile locato deve
obbligatoriamente darne comunicazione la conduttore,
specificando il corrispettivo e le altre condizioni
previste per la conclusione del contratto di
compravendita. Analogo diritto di prelazione spetta al
conduttore di fondi rustici ai sensi della Legge 590/65
art.8, ovvero il diritto di prelazione spettante al
confinante coltivatore diretto in caso di alienazione
del fondo rustico (art. 7 L.817/71 e art.7 dlgs
228/2001). Altra ipotesi è prevista dal codice civile
per i coeredi nella comunione ereditaria (art. 732
c.c.). In tutte queste ipotesi, in caso di mancato
adempimento del soggetto obbligato, il soggetto titolare
del diritto di prelazione ha la facoltà di riscattare il
bene presso il terzo acquirente.
Vorrei acquistare un lotto di diverse particelle di
terreni agricoli, ma il venditore, dato il numero di
confinanti, non vuole dare comunicazione agli stessi la
sua intenzione di vendere. Cosa prevede la legge in
proposito?
La disciplina dettata dal nostro ordinamento in tema di
diritto di prelazione e di riscatto in favore del
proprietario (coltivatore) del fondo confinante, con il
fondo offerto in vendita, prevista dalla legge n. 590
del 1965 e dalla legge n. 817 del 1971,
pone degli
obblighi a carico del venditore che si appresta ad
effettuare la vendita, disponendo che: “Il
proprietario deve notificare con lettera
raccomandata al coltivatore la proposta di
alienazione trasmettendo il preliminare di
compravendita in cui devono essere indicati il nome
dell'acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme
pattuite compresa la clausola per l'eventualità della
prelazione.
Il
coltivatore deve esercitare il suo diritto entro il
termine di 30 giorni”. E
prosegue al comma succesivo: “Qualora
il proprietario non provveda a tale notificazione
o il prezzo indicato sia superiore a quello risultante
dal contratto di compravendita,
l'avente titolo al diritto di prelazione può, entro un
anno dalla trascrizione del contratto di compravendita,
riscattare
il fondo dell'acquirente e da ogni altro successivo
avente causa”. L'art. 7, 2°comma
n.2 della L.817/71, dispone che il
diritto di
prelazione spetti anche :“al
coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti
con fondi offerti in vendita,
purché sugli stessi non siano insediati mezzadri,
coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti
coltivatori diretti”
(cd.
Prelazione del confinante).
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