Ipoteca e pegno
Quali vantaggi
attribuisce la titolarità di un diritto di ipoteca?
L'ipoteca, qualificata nel nostro
ordinamento diritto reale di garanzia avente ad oggetto
esclusivamente beni immobili, consente al suo titolare
di espropriare legittimamente, anche nei confronti di un
successivo acquirente, i beni su cui grava l'ipoteca
stessa e di essere soddisfatto con preferenza su ogni
altro creditore sul prezzo ricavato dall'espropriazione.
Come si costituisce
un'ipoteca?
L'ipoteca può trovare la propria
fonte nella legge, in un provvedimento dell'autorità
giudiziaria o in un atto di autonomia privata. In ogni
caso, comunque, l'ipoteca si costituisce mediante
iscrizione nei pubblici registri immobiliari, tenuti
presso l'Agenzia del Territorio (ex Conservatoria dei
registri immobiliari).
Quali soggetti godono
dell'ipoteca legale?
Tali soggetti,
individuati dall'art. 2817 c.c., vanno individuati nel
venditore sugli immobili venduti, limitatamente
all'adempimento degli obblighi derivanti dalla
compravendita, nei coeredi, i soci e altri condividenti,
in relazione al pagamento dei conguagli dovuti all'esito
dello scioglimento della comunione, sugli immobili
assegnati, nonché nello Stato, sopra i beni
dell'imputato e della persona civilmente responsabile.
Quali provvedimenti
dell'autorità giudiziaria consentono di iscrivere
ipoteca?
Ogni sentenza di condanna al
pagamento di una somma, all'adempimento di un'altra
obbligazione o al risarcimento dei danni, anche da
liquidarsi in separata sede, costituisce un titolo
idoneo all'iscrizione dell'ipoteca sui beni del
debitore, a norma dell'art. 2818 c.c. La legge,
peraltro, attribuisce la medesima efficacia anche ad
altri provvedimenti giurisdizionali, tassativamente
individuati, quali il decreto di omologazione della
separazione consensuale ed il decreto ingiuntivo.
Come può avvenire la
concessione d'ipoteca su base volontaria?
Tale concessione può validamente
avvenire anche mediante dichiarazione unilaterale, oltre
che in forza di contratto, purché si adotti la forma
dell'atto pubblico o della scrittura privata,
autenticata o accertata giudizialmente, sotto pena di
nullità, ai sensi dell'art. 2821 c.c. Non è invece
ammessa la concessione dell'ipoteca mediante testamento.
Nell'atto costitutivo, comunque, il bene immobile deve
essere precisamente descritto, con indicazione completa
della sua natura, del Comune nel cui territorio si trova
e degli estremi identificativi catastali.
Quali documenti sono
concretamente richiesti per provvedere all'iscrizione
dell'ipoteca?
A tal fine occorre presentarsi presso
l'ex Conservatoria dei Registri Immobiliari (attuale
Agenzia del Territorio), muniti del titolo costitutivo,
insieme con una nota sottoscritta dal richiedente in
duplice originale, richiesta in formato floppy-disk in
molti uffici dislocati sul territorio nazionale. Tale
nota deve contenere svariate informazioni, quali
cognome, nome, luogo e data di nascita, nonché codice
fiscale del creditore, del debitore e dell'eventuale
terzo datore di ipoteca; il domicilio indicato dal
creditore nella circoscrizione del Tribunale in cui ha
sede l'ufficio dei registri immobiliari; il titolo,
completo della data e del nome del pubblico ufficiale
che lo ha ricevuto o autenticato; la somma per la quale
si iscrive l'ipoteca; gli interessi prodotti dal
credito; la scadenza del credito, nonché, da ultimo, la
natura e la situazione dei beni gravati. Peraltro, ad
iscrizione avvenuta, il funzionario preposto all'ufficio
restituisce al creditore richiedente uno degli originali
della nota, certificando la data ed il numero d'ordine
dell'iscrizione.
Quanto “dura”
l'efficacia dell'ipoteca?
L'iscrizione ipotecaria conserva la propria efficacia
per vent'anni decorrenti dalla data dell'iscrizione
stessa, cosicché tali effetti cessano se l'iscrizione
non viene rinnovata prima che scada il suddetto termine.
Una volta che esso sia scaduto, il creditore può
comunque procedere ad una nuova iscrizione, ma l'ipoteca
in tal caso prende grado dalla data della nuova
iscrizione, venendo meno gli effetti dell'iscrizione
precedente.
Come si risolve un
conflitto tra più creditori ipotecari?
Un conflitto vero e proprio, in senso
tecnico, tra una pluralità di creditori ipotecari non
può configurarsi, dal momento che ogni iscrizione
ipotecaria prende un numero d'ordine progressivo che ne
determina il grado, ai sensi dell'art. 2852 c.c. Ne
deriva che su uno stesso bene immobile potranno ad
esempio essere iscritte anche tre ipoteche, di primo,
secondo e terzo grado, per importi diversi, ed i tre
creditori dovranno soddisfarsi, fino alla concorrenza
del dovuto, secondo l'ordine sopra indicato. Si deve
pertanto ritenere che, qualora il bene risulti già
ipotecato per crediti superiori al suo reale valore di
mercato, rischia di diventare inutile l'iscrizione di
un'ulteriore ipoteca di grado successivo.
Come può comportarsi
il terzo acquirente di un immobile gravato da ipoteca,
se vuole evitare un'espropriazione nei propri confronti?
In tale circostanza il terzo
acquirente, che non intenda pagare integralmente i
creditori e che non sia personalmente obbligato verso di
loro, può soltanto rilasciare il bene stesso ai
creditori, perché si soddisfino in natura su di esso,
oppure liberare l'immobile dalle ipoteche ricorrendo al
procedimento della c. d. purgazione, disciplinato dagli
artt. 2889 e seguenti c.c. Tale purgazione consiste
nella formulazione di un'offerta stragiudiziale di
pagamento di una somma che non corrisponda al totale dei
crediti ipotecari iscritti, ma al prezzo stipulato per
l'acquisto o al valore dichiarato a tal fine dal terzo
acquirente. A detta offerta qualunque creditore potrà
opporsi, ritenendola eccessivamente bassa, a condizione,
tuttavia, che offra a propria volta un aumento pari ad
un decimo del prezzo indicato, obbligandosi così ad
acquistare all'asta il bene a tale nuovo prezzo, salva
una migliore offerta all'incanto.
Cos' è il pegno?
Il pegno è un altro diritto reale di garanzia, regolato
nel nostro sistema giuridico dagli artt. 2784 e seguenti
c.c. ed avente fonte contrattuale, che si perfeziona con
la consegna al creditore, da parte del debitore o di un
terzo, di un bene mobile, sul cui rcavato, in caso di
espropriazione forzata, il creditore si rivarrà con
preferenza su ogni altro creditore, purché possa essere
esibita una scrittura di data certa, che contenga una
sufficiente indicazione del credito vantato e del bene
consegnato.
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