Contratto di vendita
Ho concluso un
contratto di compravendita, quali sono le principali
obbligazioni del venditore?
Il venditore ha l'obbligo di
garantire il compratore dall'evizione (art. 1476 n.3
cc), e cioè dal rischio che un terzo possa vantare dei
diritti sulla cosa venduta o agire con successo contro
il medesimo per rivendicare la proprietà. Il venditore
deve, inoltre, garantire il compratore dai vizi occulti,
cioè vizi materiali della cosa che la rendano inidonea
all'uso cui è destinata o ne diminuiscano in modo
apprezzabile il valore, non conosciuti dal compratore o
che il medesimo non poteva facilmente conoscere al
momento della conclusione del contratto. Ai vizi occulti
la legge equipara la mancanza delle qualità promesse o
delle qualità essenziali (art.1497 cc).
-Il venditore deve, altresì,
consegnare il bene oggetto della vendita al compratore
(art. 1476 n.1. cc), che peraltro nella maggior parte
dei casi è già di proprietà del compratore al momento
della conclusione del contatto, in quanto l'effetto del
trasferimento della proprietà si verifica con la sola
manifestazione del consenso delle parti (il contratto di
vendita è consensuale ad effetti reali).
Nel caso in cui la vendita abbia ad
oggetto beni indicati solo nel genere il trasferimento
della proprietà ha luogo solo nel momento in cui i beni
vengono individuati, in questo caso l'ulteriore
obbligazione del venditore è quella di "far acquistare
la proprietà della cosa o del diritto se l'acquisto non
è effetto immediato del contratto"(art. 1476 n.2 c.c.)
che in questa particolare ipotesi consiste nell'obbligo
del venditore a prestarsi alla individuazione della
cosa.
Quale termine devo
osservare per denunciare tempestivamente al venditore i
vizi occulti o la mancanza di qualità della cosa
comprata?
La denuncia dei vizi occulti deve
essere effettuata a pena di decadenza entro otto giorni
dalla scoperta, salvo che il contratto non disponga
diversamente. Effettuata in modo tempestivo la denuncia,
il compratore ha un termine di prescrizione di un anno
per far valere in giudizio la garanzia (art. 1495 c.c)
La denuncia dei vizi non è necessaria quando il
venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio.
Per giurisprudenza consolidata quando
la cosa difetta delle qualità essenziali per assolvere
alla sua funzione o manchi delle qualità minimali
necessarie per un qualunque utile impiego (si parla in
questi casi di vendita aliud pro alio) il compratore può
agire in giudizio per la risoluzione del contratto ai
sensi dell'art. 1453 c.c., azione non soggetta ai brevi
termini di decadenza e prescrizione sopra indicati, ma
alla prescrizione ordinaria di anni 10.
Ho comprato un bene
che presenta dei vizi, cosa posso fare?
In presenza di vizi della cosa il
compratore può esercitare due azioni: l'azione
redibitoria ( salvo che per determinati vizi gli usi
escludano la risoluzione), con la quale domanda la
risoluzione del contratto e la restituzione del prezzo
versato (deve, però, essere restituito il bene viziato
oggetto delle vendita al venditore), oppure l'azione
estimatoria con la quale domanda la riduzione del
prezzo. In ogni caso il compratore può chiedere il
risarcimento dei danni subiti, se il venditore non prova
di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa venduta
(art. 1494 cc)
A maggiore garanzia nella vendita di
beni di consumo, per il consumatore, inteso come persona
fisica che acquista il bene per il consumo o
l'utilizzazione propria e non per produrre altri beni o
servino nell'esercizio di un attività imprenditoriale o
commerciale, è prevista la tutela specifica del 1519
quater c.c che al secondo comma specifica "In caso di
difetto di conformità , il consumatore ha diritto al
ripristino, senza spese, della conformità del bene
mediante riparazione o sostituzione, a norma dei commi
terzo, quarto, quinto e sesto, ovvero ad una riduzione
adeguata del prezzo o alla risoluzione del contratto,
conformemente ai commi settimo, ottavo e nono. "
Inoltre l'art. 1519 sexies cc prevede
dei termini di decadenza e prescrizione più ampi di
quelli previsti dalla normativa generale che disciplina
la vendita e precisamente :"Il venditore è responsabile,
a norma dell'articolo 1519-quater, quando il difetto di
conformità si manifesta entro il termine di due anni
dalla consegna del bene. Il consumatore decade dai
diritti previsti dall'articolo 1519-quater, comma
secondo, se non denuncia al venditore il difetto di
conformità entro il termine di due mesi dalla data in
cui ha scoperto il difetto. La denuncia non è necessaria
se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del difetto
o l'ha occultato. Salvo prova contraria, si presume che
i difetti di conformità che si manifestano entro sei
mesi dalla consegna del bene esistessero già a tale
data, a meno che tale ipotesi sia incompatibile con la
natura del bene o con la natura del difetto di
conformità . L'azione diretta a far valere i difetti non
dolosamente occultati dal venditore si prescrive, in
ogni caso, nel termine di ventisei mesi dalla consegna
del bene; il consumatore, che sia convenuto per
l'esecuzione del contratto, può tuttavia far valere
sempre i diritti di cui all'articolo 1519-quater, comma
secondo, purché il difetto di conformità sia stato
denunciato entro due mesi dalla scoperta e prima della
scadenza del termine di cui al periodo precedente".
Che cosa si intende
per garanzia di buon funzionamento?
La garanzia di buon funzionamento a
differenza della garanzia per i vizi occulti o la
mancanza di qualità promesse che opera ex legge, deve
essere espressamente pattuita dalle parti.
Questa garanzia consente al
compratore di ottenere la sostituzione o la riparazione
della cosa se questa presenta un difetto di
funzionamento, salvo in ogni caso il diritto al
risarcimento del danno.
Il compratore deve denunciare al
venditore il difetto riscontrato, a pena di decadenza,
entro 30 giorni dalla scoperta, se il contratto non
prevede un termine differente, e deve esercitare
l'eventuale azione contro il venditore entro il termine
di prescrizione di sei mesi decorrenti dalla scoperta.
(art. 1512 c.c).
La pattuizione di questa garanzia
dispensa il compratore dall'onere di provare che il
difetto di funzionamento deriva da un vizio originario o
da mancanza di qualità della cosa. Il compratore ha il
solo onere di provare il difetto di funzionamento.
Che cosa è la vendita
con riserva della proprietà?
La vendita con riserva della
proprietà è un tipo di contratto utilizzatissimo nella
prassi commerciale per la vendita a rate di prodotti ad
elevato costo come automobili, elettronica di consumo,
computer etc. I vantaggi connessi all'utilizzo di questa
forma di vendita sono da un lato il diritto del
compratore di conseguire immediatamente il godimento del
bene anche se non dispone di tutto il danaro necessario
per pagare il prezzo, dall'altro,la possibilità per il
venditore di incrementare il volume di vendite senza
correre troppi rischi, considerato che il compratore
acquisterà la proprietà della cosa solo col pagamento
dell'ultima rata del prezzo (art. 1523 c.c.).
Le obbligazioni connesse a questa
forma contrattuale sono le seguenti:- il venditore deve
consegnare la cosa immediatamente al compratore. Il
compratore acquista la proprietà della cosa solo con il
pagamento dell'ultima rata del prezzo, ma assume i
rischi connessi al perimento della cosa fin dalla
consegna della cosa. Se il compratore non paga le rate
alle scadenze pattuite, il venditore può domandare la
risoluzione del contratto, salvo che per il mancato
pagamento di una sola rata che non superi l'ottava parte
del prezzo complessivo che non da luogo alla risoluzione
(art. 1525 c.c).
In caso di risoluzione del contratto
il compratore dovrà restituire al venditore la cosa, ma
avrà il diritto di ottenere la restituzione delle rate
versate, fatto salvo il diritto del venditore a
trattenere una quota delle rate versate per compensare
l'utilizzo della cosa .
E' possibile vendere
cose che non esistono al momento della conclusione del
contratto ?
Si, la vendita di cose future è
disciplinata dall'art 1472 c.c. Questo contratto è
utilizzato per vendere cose che non esistono al momento
della conclusione del contratto , ma che probabilmente
verranno ad esistere in futuro, come per esempio i
frutti di un frutteto o l'appartamento da edificare.
La proprietà in questo caso si
trasferisce in capo al compratore solo nel momento in
cui la cosa viene ad esistenza, e l'art. 1472 specifica
che se si tratta di alberi la proprietà si acquista nel
momento in cui vengono tagliati, mentre se si tratta di
frutti quando quest'ultimi vengono separati dalla
pianta.
Le parti possono convenire
l'aleatorietà del contratto, e in questo caso il
contratto è valido ed efficace anche se la cosa non
viene ad esistenza, e pertanto se il compratore ha
pagato il prezzo non potrà ottenere la restituzione.
Viceversa se le parti non hanno voluto concludere una
contratto aleatorio, la vendita è nulla se la cosa non
viene ad esistenza (art. 1472 2 comma c.c.).
E' possibile vendere
un bene che non mi appartiene?
Si, la
vendita di cosa altrui è prevista dall'art. 1478 c.c.
Questa forma contrattuale è utilizzata per la vendita di
cose che non appartengono al venditore al momento della
conclusione del contratto. L'effetto del trasferimento
della proprietà in capo al compratore si verifica
solamente quando il venditore acquista la proprietà
della cosa, senza che sia necessario stipulare un
ulteriore contratto di vendita per trasferire la
proprietà dal venditore al compratore.
Il
venditore in questo caso assume l'obbligazione di
procurarsi la proprietà della cosa, assumendosi quindi,
il rischio della responsabilità dell'inadempimento, se
non riuscirà a procurarsela nel termine convenuto.
Occorre, infine, precisare che se il compratore era a
conoscenza dell'altruità della cosa al momento della
conclusione del contratto, potrà chiedere la risoluzione
del contratto e il risarcimento del danno per
inadempimento, solo successivamente alla scadenza del
termine fissato per il venditore per acquistare la
proprietà del bene, mentre se non ne era conoscenza
potrà domandare la risoluzione immediatamente, una volta
scoperto che gli è stata venduta una cosa che non
appartiene al venditore, salva l'ipotesi in cui il
venditore nel frattempo sia riuscito a fagli acquistare
la proprietà (art. 1479 c.c.).
Che cosa sono la
vendita con riserva di gradimento e la vendita a prova?
La vendita di beni mobili può essere
realizzata con riserva di gradimento (art. 1520 cc.), in
questo caso la vendita si perfeziona quando il
compratore comunica al venditore il suo gradimento in
relazione al bene compravenduto. Le parti possono
stabilire un termine per la comunicazione del gradimento
oppure viene stabilito secondo gli sui, e nel caso in
cui la cosa si trovi presso il compratore e questi non
si pronunzi nel termine stabilito, la legge considera
come espresso il gradimento.
La vendita di beni mobili può essere
fatta anche a prova: la vendita, in tal caso, è
sottoposta a condizione sospensiva, per permettere al
compratore di verificare che la cosa abbia le qualità
pattuite o sia idonea all'uso a cui è destinata (art.
1521 cc). Il compratore deve eseguire la prova nei
termini stabiliti dal contratto o secondo gli usi.
Che cosa è la vendita
su campione?
La vendita di merci può essere fatta
per su un campione della merce oggetto della vendita. Il
campione consegnato al compratore serve come paragone
per la qualità della merce che verrà consegnata.(art.
1522 c.c.) La vendita si perfeziona subito, però in caso
di difformità dal campione della merce oggetto della
vendita, il compratore può esercitare il diritto alla
risoluzione del contratto, denunciando nel termine di
decadenza otto giorni dalla scoperta delle difformità
della merce consegnata e comunque entro il termine di un
anno dalla consegna.
Quando però, dal contratto o dagli
usi, risulti che il campione deve essere utilizzato in
modo approssimativo per indicare la qualità delle merce,
la risoluzione può essere esercitata solo in presenza di
notevole difformità.
Come funziona la
vendita con patto di riscatto?
La vendita di beni mobili o immobili,
può essere conclusa con patto di riscatto, con l'effetto
che il venditore si riserva il diritto di riavere la
proprietà della cosa venduta mediante la restituzione
del prezzo (art.1500 c.c). Nel caso di vendita di beni
mobili il termine per il riscatto non può essere
maggiore di due anni, mentre nel caso di vendita di beni
immobili il termine per esercitare il diritto di
riscatto è cinque anni.
Il patto di riscatto genera un
diritto potestativo per il venditore che può esercitare
nei termini innanzi indicati con un suo atto unilaterale
che di per sé produce l'effetto giuridico della
retrocessione della proprietà. Il patto di riscatto,
inoltre, crea un vincolo reale sulla cosa venduta, e
pertanto anche se il primo acquirente rivende la cosa,
il primo venditore può esercitare il riscatto anche nei
confronti del terzo acquirente, purché nel caso di beni
immobili il patto di riscatto risulti essere stato
trascritto alla Conservatoria dei registri immobiliari
(oggi Agenzia del Territorio), e nel caso di beni mobili
ci sia la prova della certezza della data di
sottoscrizione del patto di riscatto.
Il venditore che esercita il diritto
di riscatto riacquista la proprietà libera da pesi o
ipoteche eventualmente costituite successivamente alla
stipulazione del patto di riscatto regolarmente
trascritto.
Buon giorno, vorrei
acquistare un lotto di diverse particelle di terreni
agricoli, il prezzo di vendita è 23.000 euro, il reddito
dominicale è pari 40 euro. Quanto mi costa il rogito
complessivamente?
Acquistando il terreno al prezzo
indicato di €23.000, il costo del rogito è il seguente:
Imposta di registro 15% + imposta
ipotecaria 2% + imposta catastale 1% su €23.000 = €
4140, oltre a bollo €230, trascrizione €90, visure
ipo-catastali €150/200, tassa archivio €30, onorario
Notaio €1100,00+IVA, per un totale complessivo
di € 6.010,00.
Occorre tenere presente che il conteggio sopra riportato
è effettuato sulla base delle tariffe notarili medie, e
che quindi potrebbe subire lievi variazioni (in
maggiorazione o diminuzione di importo) al momento della
effettiva stipula del rogito.
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