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Il locatore deve garantire
che il locale ceduto in locazione sia idoneo all'uso
pattuito. In mancanza del necessario collegamento alla
fogna, l'immobile non può essere usato per un'attività
pubblica quale potrebbe essere una discoteca. Da qui la
responsabilità del locatore.
Cassazione, sez. III, 7
febbraio 2012, n. 1694
(Pres. Trifone – Rel.
Amatucci)
Svolgimento del processo
1. Nel 1999 D.s.r.l. (in
seguito D.), conduttrice dal 1993 di un locale ad uso di
discoteca, convenne in giudizio il locatore M..V.
instando per la risoluzione del contratto per
inadempimento del locatore e per il risarcimento dei
danni derivati, tra l'altro, dal mancato allacciamento
del servizio di lavatoio alla rete fognaria condominiale
servita da depuratore, sicché il 22.9.1995 il sindaco
aveva intimato la sospensione dell'attività sino al
ripristino dei requisiti igienici del complesso.
Il convenuto V.
resistette, sostenne che era stato contrattualmente
stabilito che la conduttrice provvedesse essa stessa
alla manutenzione anche straordinaria con totale esonero
del locatore, chiese che l'attrice fosse condannata al
pagamento dei canoni non corrisposti dal 31.10.1996
(lire 34.734.000, benché sia in sentenza che in ricorso
il predetto ammontare sia indicato in Euro), e chiamò in
causa M. e F..S., dai quali chiese di essere manlevato
per avere, l'anno prima, locato ai medesimi i locali ad
uso di bar-ristorante soprastanti la discoteca,
conferendo loro l’incarico di eseguire i lavori
attinenti all’impianto di depurazione.
I chiamati resistettero:
F..S. predicando al sua estraneità ai fatti; M..S.
affermando di aver eseguito i lavori in questione.
Nel 2008 il tribunale di
Lecce rigettò sia la domanda della conduttrice D. sia
quella di garanzia del locatore V. sui rilievi, quanto
alla prima, che la pattuizione contrattuale di cui s'è
detto addossava alla conduttrice l'onere delle spese di
riparazione straordinaria (nelle quali affermò doversi
annoverare quelle di allacciamento del lavatoio alla
fogna condominiale) e, quanto alla seconda, che F..S.
era estraneo al contratto di locazione del
bar-ristorante e che M..S. aveva regolarmente eseguito
il mandato nei limiti dell'incarico conferitogli.
2.- La decisione è stata
riformata dalla corte d'appello di Lecce che, decidendo
con sentenza n. 178 dell'8.7.2009 sugli appelli della
conduttrice e del locatore, ha ritenuto che il mancato
allacciamento alla fogna costituisse un vizio della cosa
locata, la cui non conoscibilità la conduttrice aveva
prospettato sin dall'atto di citazione in primo grado.
Ha dunque dichiarato risolto il contratto per
inadempimento del locatore e rigettato la sua domanda
riconvenzionale di pagamento dei canoni; ed ha rigettato
la domanda di risarcimento dei danni della D. per non
essere stata prodotta "alcuna documentazione da cui
desumere il reddito dell'attività d'impresa negli anni
in cui essa fu svolta" e per non essere "documentati i
costi delle attrezzature e degli arredi predisposti per
l'attività interrotta, dai quali poter desumere
l'eventuale perdita subita dalla D.".
3.- Avverso la sentenza
ricorre per cassazione V.M. affidandosi a cinque motivi.
Resiste con controricorso
D., che propone anche ricorso incidentale basato su un
unico motivo, cui resiste con controricorso il
ricorrente principale.
Al ricorso di M..V.
resistono, con unico controricorso, anche F. e M..S..
V. e D. hanno depositato
memorie illustrative.
Motivi della decisione
1.- I ricorsi sono riuniti
perché proposti avverso la stessa sentenza.
2.- Il ricorso principale
di M..V. è articolato in cinque motivi:
- il primo motivo, col
quale è dedotta violazione e falsa applicazione
dell'art. 345 c.p.c. per avere la corte escluso la
novità in appello della domanda di risoluzione ex art.
1578 c.c, è infondato sulla scorta delle stessa
allegazione del ricorrente, che richiama il principio
espresso da Cass., sez.un., n. 15408/2003, secondo il
quale si ha modificazione di causa petendi se si
alleghino nuovi fatti costitutivi del diritto azionato,
sui quali non si sia svolto in primo grado il
contraddittorio: nella specie, la corte di merito ha
affermato che originariamente era stata prospettata la
conoscibilità del vizio da parte del conduttore (e,
secondo quanto affermato dallo stesso ricorrente al
terzo capoverso di pagina 6 del ricorso, l'inidoneità
del locale "a servire all'uso pattuito"), sicché l'avere
D. invocato solo in secondo grado l'art. 1578 c.c, in
luogo dell'art. 1575 c.c, non ha comportato
l'allegazione di un nuovo fatto costitutivo, ma solo una
diversa qualificazione giuridica della domanda, in sé
insufficiente a riguardarla come nuova;
- il secondo motivo, col
quale è dedotta violazione e falsa applicazione
dell'art. 1578 c.c, è infondato perché anche un vizio
che si risolva in un ordine inibitorio dell'attività
pattuita da parte della pubblica amministrazione è
idoneo ad integrare la fattispecie di cui all'art. 1578
c.c: non è del resto contestato che il locatore abbia
rifiutato di provvedere all'allacciamento degli scarichi
alla fogna, la cui realizzazione non costituiva
evidentemente una "riparazione", ma un intervento di
natura strutturale volto a colmare un difetto esistente
ab origine;
- il terzo motivo, col
quale è denunciato ogni possibile tipo di vizio della
motivazione su tale ultimo punto, è infondato per
l'assoluta coerenza delle conformi affermazioni della
corte d'appello;
- il quarto motivo, col
quale la sentenza è censurata per violazione dell'art.
1578, comma 1, ultimo inciso, c.c. e per insufficiente
motivazione sulla affermata non conoscibilità, del vizio
da parte del conduttore, è infondato poiché non è
spiegato come la conduttrice avrebbe potuto agevolmente
"riconoscere" che l'impianto di lavatoio non era
collegato alla fogna condominiale (costituendo nozione
di fatto di comune esperienza che un collegamento
fognario è sotterraneo);
- il quinto motivo, col
quale sono denunciate "violazione e falsa applicazione
degli artt. 342 e 343 c.p.c. in relazione all'art. 360,
n. 3 e n. 5 c.p.c. per avere la Corte territoriale
rigettato l'appello incidentale nei confronti di S.M. e
S.F. proposto dal V. sul presupposto che la domanda di
garanzia non è stata riproposta in sede di impugnazione;
omessa statuizione sull'appello subordinato
incidentale", è manifestamente fondato, risultando per
tabulas che sia con l'appello incidentale sia in sede di
precisazione delle conclusioni in secondo grado il V.
aveva rinnovato, in via estremamente subordinata per il
caso (verificatosi) che l'appello di D. fosse accolto,
la domanda tesa all'accertamento dell'obbligo dei S. di
garantirlo e rilevarlo "riguardo a tutte le conseguenze
negative dell'azione e della domanda di D., con condanna
al pagamento delle spese e competenze di lite".
3.- Il ricorso incidentale
di D. 93 s.r.l. in liquidazione, col quale la sentenza è
censurata per violazione e falsa applicazione dell'art.
2967 c.c. e per ogni possibile tipo di vizio della
motivazione sul punto decisivo costituito dalla
affermata, omessa produzione di documentazione idonea
all'apprezzamento del danno - che, quanto al libro degli
inventari versato in estratto autenticato dal notaio
Annibale Arno il 27.12.1995, dalla ricorrente si afferma
invece prodotta in allegato alla memoria difensiva
depositata il 30.9.2002, "(doc A, sub 3, n. 24.1,
fascicolo di primo grado)" - è inammissibile poiché
viene prospettato non un errore di giudizio, ma un
errore percettivo della corte d'appello (era stato
prodotto quanto ritenuto non prodotto), denunciabile
dunque col mezzo della revocazione e non del ricorso per
cassazione.
4.- Conclusioni.
Rigettati i primi quattro
motivi del ricorso principale, dichiarato inammissibile
il ricorso incidentale, va conclusivamente accolto il
solo quinto motivo del ricorso principale, relativo al
rapporto V. - S..
La sentenza è
conseguentemente cassata in relazione (e non per quanto
attiene alle pronunce sul merito e sulle spese relative
al rapporto D. - V.), con rinvio alla stessa corte
d'appello in diversa composizione perché si pronunci
esclusivamente sulla domanda di manleva proposta dal V.
nei confronti dei S. e regoli anche le spese del
giudizio di cassazione quanto al relativo rapporto
processuale.
Quelle relative al
rapporto processuale tra M..V. e D., che si esaurisce
con la presente pronuncia (sicché D. non dovrà
partecipare all'eventuale giudizio di rinvio), vanno
invece compensate, stante la reciproca soccombenza.
P.Q.M.
LA CORTE DI CASSAZIONE
pronunciando sui ricorsi
riuniti, rigetta i primi quattro motivi del ricorso
principale di M..V. ed accoglie il quinto, dichiara
inammissibile il ricorso incidentale di D., cassa in
relazione alla censura accolta e rinvia, anche per le
spese relative al rapporto processuale tra M..V. ed i
S., alla corte d'appello di Lecce in diversa
composizione;
compensa le spese del
giudizio di cassazione tra M..V. e D. s.r.l.. |
