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Il condominio negli
edifici viene ad esistenza per la sola presenza di un
edificio in cui vi sia una separazione della proprietà
per piani orizzontali, a prescindere dalla approvazione:
di un regolamento di condominio e dalla completezza e
validità dello stesso. Il semplice frazionamento della
proprietà di un edificio per effetto del trasferimento
delle singole unità immobiliari a soggetti diversi,
pertanto, comporta il sorgere di uno stato di
condominio.
Tanto è sufficiente ai
fini dell'applicazione delle apposite disposizioni di
legge (artt. 1100-1139 c.c.), non richiedendosi
preliminarmente la formazione del regolamento
condominiale né l 'approvazione delle tabelle
millesimali.
In assenza di una
deliberazione dell’assemblea, infatti, nemmeno
l'amministratore può pretendere il rimborso delle spese
da esso sostenute, in quanto il principio posto
dall'art. 1720 c.c.. (secondo il quale il mandante è
tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario)
deve essere coordinato con quelli in materia di
condominio, secondo i quali il credito
dell'amministratore non può considerarsi liquido né
esigibile senza un preventivo controllo da parte
dell'assemblea.
Cassazione, sez. II, 27
gennaio 2012, n. 1224
(Pres. Triola – Rel.
Matera)
Svolgimento del processo
Con atto di citazione
notificato il 6-4-2002 la Omissis s.r.l. assumeva che
con atto per notaio Omissis del 30-6-1994 aveva venduto
a V. R. un appartamento sito in Napoli, alla via
(omissis); che nel detto atto la parte acquirente aveva
dato mandato alla società venditrice di redigere e
depositare il regolamento di condominio con le annesse
tabelle millesimali, nonché ampio mandato per
l'amministrazione condominiale; che in adempimento di
tale mandato la venditrice aveva gestito l’intero
fabbricato, provvedendo al pagamento delle spese
necessarie per la conservazione e manutenzione delle:
parti comuni dell'edificio; che il V., per il periodo
dal 30-6-1994 al 31-12--2000, era rimasto debitore della
somma di euro 5.992,92. Tanto premesso, l' attrice
chiedeva la condanna del convenuto al pagamento della
predetta somma per oneri condominiali ovvero, in via
gradata, a titolo di indebito arricchimento.
Con sentenza del 9-1-2004
il Tribunale di Napoli, ritenuto che nella specie
trovavano applicazione le norme sul mandato e non quelle
sul condominio, in accoglimento della domanda condannava
il V. al pagamento della somma richiesta dall'attrice,
oltre agli interessi moratori dal 7-2-2002.
Avverso tale: decisione
proponeva appello il V.
Con sentenza depositata il
7-2-2005 la Corte di Appello di Napoli, in riforma della
sentenza impugnata, dichiarava improponibile la domanda,
per difetto di legittimazione e del diritto azionato. In
motivazione, la Corte territoriale rilevava che la
società Vita Nova, nella clausola 4 del contratto di
compravendita del 30-6-1994, aveva dato atto che l'unità
immobiliare alienata al V. faceva parte di un edificio
in condominio; che nella specie, pertanto, trovavano
applicazione i principi giuridici dettati in materia di
amministrazione condominiale; che in base a tale
disciplina la società istante, per poter richiedere il
pagamento di contributi o conguagli rispetto agli
acconti versati, avrebbe dovuto farsi legittimare
dall'assemblea nella carica di amministratrice,
sottoporre all'approvazione dei condomini-proprietari le
tabelle millesimali e il regolamento, e sottoporre
all'approvazione dell'assemblea le voci di spesa.
Per la cassazione di tale
sentenza ricorre la Omissis s.r.l., sulla base di un
unico motivo.
Il V. resiste con
controricorso.
In prossimità dell'udienza
entrambe le parti hanno depositato memorie.
Motivi della decisione
Con l’unico motivo la
ricorrente, lamentando l’“errata individuazione della
norma regolatrice della controversia” e vizi di
motivazione, deduce che, data la mancanza di regolari
tabelle millesimali, di un valido regolamento e di un
legittimo organo gestore delle cose comuni, nella
fattispecie: in esame non possono trovare applicazione
le norme sul condominio. Fa presente che la clausola
contenuta nel contratto di vendita prevedeva il
conferimento di un incarico per la ''redazione ed il
deposito del regolamento di Condominio con annesse
tabelle millesimali", senza il quale non si sarebbe
potuto amministrare il condominio per il tempo
necessario alla sua costituzione. Sostiene c:he tale
incarico va inquadrato nella disciplina del mandato, con
conseguente applicazione dell'art. 1720 c.c., in forza
del quale al mandatario vanno rimborsate le
anticipazioni fatte per l’adempimento dell’incarico al
medesimo conferito.
Il motivo è infondato.
Secondo il costante
orientamento di questa Corte, il condominio negli
edifici viene ad esistenza per la sola presenza di un
edificio in cui vi sia una separazione della proprietà
per piani orizzontali, a prescindere dalla approvazione:
di un regolamento di condominio e dalla completezza e
validità dello stesso (Cass. 4-6-2008 n. 14813:, v ..
anche Cass. 18-1-1982 n. 319; Cass. 22-6-1982 n. 3787).
Il semplice frazionamento della proprietà di un edificio
per effetto del trasferimento delle singole unità
immobiliari a soggetti diversi, pertanto, comporta il
sorgere di uno stato di condominio.
Tanto è sufficiente ai
fini dell'applicazione delle apposite disposizioni di
legge (artt. 1100-1139 c.c.), non richiedendosi
preliminarmente la formazione del regolamento
condominiale né l 'approvazione delle tabelle
millesimali.
Ne discende l'infondatezza
del!'assunto della ricorrente, secondo cui, nella
specie, il condominio sarebbe venuto ad esistenza solo a
seguito della formazione del regolamento condominiale e
delle tabelle millesimali, con conseguente applicabilità
fino a tale momento delle norme sul mandato. Al
contrario, avendo insindacabilmente accertato che
l'unità immobiliare alienata al V. faceva parte: di un
edificio condominiale, correttamente la Corte di Appello
ha ritenuto operanti le norme sul condominio e rilevato
che l'attrice, per ottenere conguagli e rimborsi per le
anticipazioni sostenute per l'amministrazione del
fabbricato, avrebbe dovuto in primo luogo farsi
legittimare dall'assemblea nella carica di
amministratrice, in secondo luogo sottoporre
all'approvazione dei condomini il regolamento e le
tabelle millesimali, e infine:: far approvare
dall'assemblea le voci di spesa.
In assenza di una
deliberazione dell’assemblea, infatti, nemmeno
l'amministratore può pretendere il rimborso delle spese
da esso sostenute, in quanto il principio posto
dall'art. 1720 c.c.. (secondo il quale il mandante è
tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario)
deve essere coordinato con quelli in materia di
condominio, secondo i quali il credito
dell'amministratore non può considerarsi liquido né
esigibile senza un preventivo controllo da parte
dell'assemblea (cfr. Cass. 27-6-2011 n.. 14197).
Per le ragioni esposte il
ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna
della ricorrente al pagamento delle spese sostenute dal
resistente nel presente grado di giudizio, liquidate
come da dispositivo.
P.Q.M.
La Corte rigetta il
ricorso e c:ondanna la ricorrente al pagamento delle
spese, che liquida in euro 2 .200,00., di cui euro
200,00 per esborsi, oltre accessori di legge e spese
generali. |
