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In tema di ripartizione degli oneri
condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario
dell’unità abitativa, è il secondo a dover pagare le
spese condominiali. Infatti, il nudo proprietario non è
obbligato neanche in via solidale o sussidiaria. E’
quanto affermato dalla Corte di Cassazione, con la
sentenza n. 26831/2011.
Il caso. Un condominio otteneva un
decreto ingiuntivo del Giudice di pace per oneri
condominiali. L’intimata, però, si opponeva, sostenendo
di non essere tenuta al pagamento, in quanto nuda
proprietaria dell’appartamento condominiale. Il Giudice
di pace, pronunciandosi sul giudizio instaurato a
seguito dell’opposizione, revocava il decreto e
condannava l’usufruttuaria, trattandosi dell’unico
soggetto obbligato. La sentenza veniva, quindi,
impugnata per cassazione dal condominio.
Il giudizio di legittimità. La
Suprema Corte, pur non potendo pronunciarsi
compiutamente sulle sentenze del giudice di pace emesse
secondo equità e di valore contenuto, precisa comunque
che l’esistenza di diritti reali o personali di
godimento sulla singola unità immobiliare non è affatto
irrilevante in relazione ai rapporti tra proprietario e
condominio. E in proposito richiama le norme che
attribuiscono poteri di intervento in assemblea e di
voto, tanto al conduttore quanto all’usufruttuario, in
misura diversa. Infine, relativamente alla ripartizione
delle spese condominiali, il nudo proprietario non è
tenuto, neanche in via solidale o sussidiaria, al
pagamento delle spese condominiali.
Corte
di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 14 dicembre
2011, n. 26831
Svolgimento del processo
M..D.F.
proponeva opposizione al decreto emesso dal giudice di
pace di Lanciano su ricorso del condominio Palazzo Upim,
con il quale le era stato ingiunto il pagamento della
somma di Euro 729,14 per oneri condominiali, deducendo
di non esservi tenuta essendo soltanto nuda proprietaria
dell'appartamento cui si riferivano i millesimi. Il
condominio opposto resisteva all'opposizione assumendo
che nella specie trovavano applicazione gli artt. 1004 e
1005 c.c..
Autorizzata la chiamata in causa dell'usufruttuaria,
B.A., che non si costituiva, il giudice di pace con
sentenza del 28.10.2004 revocava il decreto e dichiarava
tenuta al pagamento degli oneri la terza chiamata.
Riteneva il giudice di prime cure che, assente una norma
ad hoc, in base alle indicazioni ricavabili dal
combinato disposto degli artt. 1004 e 1005 c.c. e 64
disp. att. c.c. l'usufruttuario dovesse ritenersi
condomino per tutto quanto riguardasse l'amministrazione
e il godimento delle cose comuni, restando a carico del
nudo proprietario soltanto le altre spese, ossia quelle
per le innovazioni, la manutenzione e le riparazioni
straordinarie, e che nel caso specifico, era risultato
che le voci di spesa erano quasi tutte attinenti alla
manutenzione ordinaria. Solo una rata era stata
qualificata come "straordinaria", ma non era né
documentata, né specificata e, comunque, d'importo così
esiguo da non inficiare la decisione di dichiarare la
nullità (rectius: revocare) il decreto opposto.
Per la
cassazione di tale sentenza ricorre il condominio
Palazzo Upim, con un solo motivo d'annullamento.
Resiste con controricorso l'intimata D.F.M., che ha
depositato memoria.
Non ha
svolto attività difensiva B.A. .
Motivi della decisione
1. -
Con l'unico motivo d'impugnazione il condominio
ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione
degli artt. 1004, 1005, 1117, 1118 e 1123 c.c., in
relazione all'art. 360, n.3 c.p.c., sostenendo che il
condominio è terzo rispetto ai rapporti fra nudo
proprietario e usufruttuario, allo stesso modo in cui è
terzo rispetto all'eventuale conduttore di una delle
unità immobiliari di proprietà individuale.
L'obbligazione di concorrere alle spese condominiali,
gravante sul condomino, costituisce una caratteristica
obligatio propter rem, che deriva dal solo essere
proprietari di un immobile facente parte del condominio.
Correlativamente, si sostiene, l'azione derivante da
rapporti condominiali non può essere fatta valere nei
confronti di persone che pur detenendo, usando e
sfruttando una delle unità immobiliari non ne sia
proprietario. Per tale ragione, al fine di stabilire chi
tra il nudo proprietario e l'usufruttuario debba essere
tenuto al pagamento degli oneri condominiali, non
possono richiamarsi gli artt. 1004 e ss. c.c., perché
essi disciplinano unicamente i rapporti fra tali
soggetti e non possono estendere oltre la loro portata.
2. -
Il motivo di ricorso è infondato.
2.1. -
Occorre premettere che le sentenze del giudice di pace
pronunciate secondo equità in controversie di valore non
eccedente i milleduecento Euro e soggette, ratione
temporis, al regime impugnatorio antecedente quello di
cui al d.lgs. 2 febbraio 2006, n. 40, sono impugnabili
con ricorso per cassazione per violazione di norme di
diritto - alla luce della sentenza n. 206 del 2004 della
Corte costituzionale - soltanto in relazione ai principi
informatori della materia, restando preclusa la denuncia
di violazione di specifiche norme di diritto
sostanziale; ne consegue che costituisce onere del
ricorrente indicare chiaramente quali siano i principi
informatori che si
assumono disattesi, a
pena di inammissibilità del ricorso (Cass. nn. 4282/11,
11638/10, 6382/07 e 1756/05).
Nello
specifico, anche a enucleare dalla suesposta censura,
quale principio informatore asseritamente violato dal
giudice a quo, quello secondo cui l'obbligazione di
pagamento degli oneri condominiali segue l'intestazione
del bene, irrilevante essendone il godimento da parte di
terzi, in quanto destinato a operare nell'ambito dei
rapporti interni con il proprietario, è da escludere che
una siffatta proposizione corrisponda a un canone
fondamentale della materia. E ciò per due ragioni
interagenti.
La
prima è data dal fatto che in materia condominiale
l'esistenza di diritti reali o personali di godimento
sulla singola unità immobiliare non è, di regola,
irrilevante nei rapporti tra il proprietario e il
condominio, come si desume sia dall'opponibilità erga
omnes dell'usufrutto immobiliare, soggetto a
trascrizione ex art. 2643, n. 2 c.c., sia dagli artt.
67, comma 3 disp. att. c.p.c., e 10, comma 1 della legge
n. 392/78, che attribuiscono poteri diversamente
calibrati di intervento in assemblea e di voto,
rispettivamente, all'usufruttuario e al conduttore. La
seconda deriva da ciò, che la giurisprudenza di questa
Corte si è orientata nel senso di ritenere che in tema
di ripartizione degli oneri condominiali tra nudo
proprietario ed usufruttuario, in applicazione degli
artt. 1004 e 1005 c.c., il nudo proprietario non è
tenuto, neanche in via sussidiaria o solidale al
pagamento delle spese condominiali, né può essere
stabilita dall'assemblea una diversa modalità di
imputazione degli oneri stessi in deroga alla legge
(Cass. n. 21774/08).
3. -
Il ricorso va pertanto respinto.
4. -
Le spese, liquidate come in dispositivo, seguono la
soccombenza della parte ricorrente.
P.Q.M.
La Corte
rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente alle
spese, che liquida in Euro 1.200,00, di cui 200,00 per
esborsi, oltre spese generali di studio, IVA e CPA come
per legge. |
