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Il contratto preliminare ed il
contratto definitivo di compravendita si differenziano
per il diverso contenuto della volontà dei contraenti,
che è diretta nel primo caso ad impegnare le parti a
prestare, in un momento successivo, il loro consenso al
trasferimento della proprietà, e nel secondo ad attuare
il trasferimento stesso, contestualmente o a decorrere
da un momento successivo alla conclusione del contratto,
senza necessità di ulteriori manifestazioni di volontà.
La qualificazione del contratto come preliminare o
definitivo costituisce pertanto un accertamento di
fatto, incensurabile in sede di legittimità, se sorretto
da motivazione adeguata e non inficiata da vizi logici o
giuridici. Corte di Cassazione Sezione 2 Civile,
Sentenza del 11 luglio 2011, n. 15214 REPUBBLICA
ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri
Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele -
Presidente
Dott. PETITTI Stefano - Consigliere
Dott. MANNA Felice - Consigliere
Dott. D'ASCOLA Pasquale -
Consigliere
Dott. GIUSTI Alberto - rel.
Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
SA. Ra. , rappresentato e difeso,
in forza di procura speciale a margine del ricorso,
dall'Avv. LERIO MIANI Camillo, elettivamente domiciliato
presso lo studio dell'Avv. Luigi Napolitano in Roma,
viale Angelico, n. 38;
- ricorrente -
contro
BO. An. , B. A. e B. A. ,
quest'ultimo quale erede di Bo. Eu. , rappresentati e
difesi, in virtu' di procura speciale a margine del
controricorso, dagli Avv. BOCCAGNA Raffaele e Alessandro
Orsini, elettivamente domiciliati nello studio di
quest'ultimo in Roma, viale Giulio Cesare, n. 78;
- controricorrenti -
e contro
BO. Ci. ;
- intimato -
avverso la sentenza della Corte
d'appello di Napoli n. 3196 dell'11 novembre 2004.
Udita la relazione della causa
svolta nell'udienza pubblica del 16 giugno 2011 dal
Consigliere relatore Dott. Alberto Giusti;
uditi l'Avv. Marco Merlini, per
delega dell'Avv. Camillo Lerio Miani, e l'Avv.
Alessandro Orsini;
udito il Pubblico Ministero, in
persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.
CARESTIA Antonietta, che ha concluso per il rigetto del
ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. - Sa.Ra. , con atto notificato
il 22 marzo 1995, convenne in giudizio, innanzi al
Tribunale di Nola, Bo. An. , Bo.Ci. , B.A. ed Bo.Eu. ,
deducendo che: (a) con scrittura privata del (OMESSO),
B. A. , in proprio e quale procuratrice speciale dei
germani A. , Lu. , An. , Ci. ed Eu. , gli aveva alienato
la proprieta' di due sezioni (lotto n. 1 di mq. 774 e n.
2 di mq. 792) del fondo sito in (OMESSO), riportato in
catasto alla partita (OMESSO), foglio nn. (OMESSO),
oggetto di un piano di lottizzazione a scopo edilizio al
vaglio delle competenti autorita'; (b) le parti si erano
impegnate a stipulare l'atto pubblico di compravendita
non appena fosse stata perfezionata la lottizzazione
dell'intero fondo ovvero in caso negativo della
procedura; (c) il piano di lottizzazione approvato
dall'autorita' comunale era stato notificato alla Bo. ,
che pero' non provvedeva a dichiarare la propria
accettazione; (d) invano aveva invitato la convenuta, in
proprio e nella qualita', alla stipula dell'atto
pubblico di compravendita.
Tanto premesso, l'attore chiese
l'accertamento del proprio diritto di proprieta' sulle
predette particelle ovvero, in via subordinata,
l'emissione ex articolo 2932 cod. civ., di una sentenza
costitutiva del trasferimento di proprieta', con la
condanna dei convenuti al risarcimento dei danni.
Si costituirono i convenuti, i
quali chiesero il rigetto dell'atto di citazione, per
non essersi verificata ne' la condizione del
perfezionamento della lottizzazione, ne' quella
dell'esito negativo della procedura, l'una e l'altra
previste dalla scrittura privata del (OMESSO).
In via riconvenzionale, i convenuti
domandarono, tra l'altro, la dichiarazione di nullita'
della invocata scrittura, della Legge 28 febbraio 1985,
n. 47, ex articolo 18, con conseguente insuscettibilita'
di esecuzione in forma specifica della scrittura privata
de qua.
Con sentenza in data 28 settembre
2001, il Tribunale di Nola - qualificata la convenzione
de qua come contratto preliminare - rigetto' la domanda
attorea, per non essersi verificati "i fatti che possono
far considerare decaduti i termini indicati in una delle
due clausole del preliminare - e cioe' l'esito negativo
della convenzione che i venditori avevano avviato con il
Comune di (OMESSO) - convenzione il cui esito positivo
costituiva, nelle dichiarate intenzioni dei contraenti,
il termine perentorio per la rogazione dell'atto
pubblico, per cui questo termine conserva il carattere
di vera e propria clausola sospensiva". Il Tribunale
rigetto' altresi' la domanda riconvenzionale, in quanto
la convenzione in questione "offriva, nella sua forma e
nella sua sostanza, tutti gli elementi necessari a
renderla un vero e proprio atto di compravendita".
2. - La Corte d'appello di Napoli,
con sentenza resa pubblica mediante deposito in
cancelleria l'11 novembre 2004, ha rigettato il gravame
principale del Sa. ed accolto l'impugnazione incidentale
dei Bo. e, in parziale riforma della impugnata sentenza,
ha dichiarato la nullita' della scrittura privata.
2.1. - I motivi sui quali si fonda
la Corte territoriale sono i seguenti:
- la scrittura privata intercorsa
tra le parti integra gli estremi del contratto di
vendita, avendo le parti convenuto di procrastinare la
redazione dell'atto pubblico solo in quanto la
convenzione di lottizzazione non era ancora
perfezionata;
- il contratto in questione non e'
sottoposto alla condizione sospensiva dell'ottenimento
dell'approvazione del piano di lottizzazione, essendo
previsto che anche in caso di esito negativo della
procedura di lottizzazione la Bo. avrebbe venduto le
zone di terreno al Sa. ;
il contratto di vendita e' nullo
per illiceita' dell'oggetto, configurando una
lottizzazione abusiva negoziale, vietata dall'articolo
18 della legge n. 47 del 1985;
- poiche' nella specie si precisa
che e' in corso di perfezionamento la convenzione di
lottizzazione a scopo edilizio, e' inequivoco il
frazionamento a fini edificatori: e non essendo ancora
approvato il piano di lottizzazione, le parti non
avrebbero potuto porre in essere l'atto di vendita.
3. - Per la cassazione della
sentenza della Corte d'appello il Sa. ha proposto
ricorso, con atto notificato il 19 dicembre 2005, sulla
base di quattro motivi.
Hanno resistito, con controricorso,
Bo. An. , A. e A. , quest'ultimo quale erede di Bo.Eu. ,
mentre Bo.Ci. non ha svolto attivita' difensiva in
questa sede.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. - Con il primo motivo
(violazione e falsa applicazione degli articoli 112 e
324 cod. proc. civ. e articolo 2909 cod. civ.) ci si
duole che la Corte territoriale abbia qualificato la
convenzione del (OMESSO) come contratto definitivo,
laddove la sentenza del Tribunale di Nola aveva ritenuto
che scrittura privata integrasse gli estremi del
contratto preliminare sospensivamente condizionato, e
cio' senza considerare che ne' l'appellante principale
ne' gli appellanti incidentali avevano chiesto la
riforma, in parte qua, della sentenza del primo giudice.
1.1. - La censura e' priva di
fondamento.
Non sussiste il lamentato vizio di
extrapetizione, giacche' - come risulta per tabulas
dalla lettura dell'appello incidentale (pagg. 6 e 7), il
cui esame e' consentito, essendo denunciato un vizio in
procedendo - i Bo. hanno rimesso al giudice d'appello la
questione della qualificazione della detta convenzione,
esplicitamente sostenendo che con tale contratto le
parti avevano "effettivamente venduto ed acquistato
delle particelle di terreno", sia pure subordinando
"l'efficacia della vendita al verificarsi di un evento
futuro ed incerto". Di qui la richiesta di declaratoria
di nullita' della citata convenzione, perche' "all'atto
di compravendita" dell'appezzamento di terreno non era
stato allegato "ne' il certificato di destinazione
urbanistica ne' la dichiarazione sostitutiva di
notorieta'".
2. - Il secondo mezzo (violazione e
falsa applicazione dell'articolo 1362 cod. civ., e
segg.) lamenta che la Corte d'appello, nel qualificare
come contratto definitivo di vendita la convenzione de
qua, abbia omesso di considerare la scrittura privata
nel suo complesso, soffermandosi solamente su alcune
espressioni, singolarmente valutate e scollegate dal
complessivo dato contrattuale, e non abbia tenuto
presente il canone interpretativo di cui all'articolo
1367 cod. civ..
2.1. - Il motivo e' privo di
fondamento.
Il contratto preliminare e il
contratto definitivo di compravendita si differenziano
per il diverso contenuto della volonta' dei contraenti,
che e' diretta, nel primo caso, ad impegnare le parti a
prestare, in un momento successivo, il loro consenso al
trasferimento della proprieta', e nel secondo ad attuare
il trasferimento stesso, contestualmente o a decorrere
da un momento successivo alla conclusione del contratto,
senza necessita' di ulteriori manifestazioni di
volonta'. La qualificazione del contratto come
preliminare o definitivo costituisce pertanto un
accertamento di fatto, incensurabile in sede di
legittimita', se sorretto da motivazione adeguata e non
inficiata da vizi logici o giuridici (Cass., Sez. 5, 4
ottobre 2006, n. 21381; Cass., Sez. 2, 20 novembre 2007,
n. 24150).
Nella specie, la sentenza di
merito, con un ragionamento sostenuto da una motivazione
adeguata e priva delle mende che ad essa vengono
attribuite, ha qualificato come definitivo il contratto
stipulato dalle parti, dopo avere osservato - all'esito
di una puntuale indagine delle clausole negoziali,
considerate sia singolarmente sia nel loro insieme - che
con la scrittura privata del (OMESSO) le parti intesero
trasferire senz'altro gli immobili indicati, avendo
chiaramente manifestato una volonta' definitiva in tal
senso (e contenendo del resto il testo contrattuale
tutti gli elementi del contratto di alienazione, dalla
determinazione dell'oggetto al trasferimento dello
stesso dietro pagamento del corrispettivo); e non senza
sottolineare che la convenzione neppure poteva dirsi
sottoposta alla condizione sospensiva dell'ottenimento
dell'approvazione del piano di lottizzazione, essendo
previsto, all'articolo 9, che, anche in caso di esito
negativo della procedura di lottizzazione, la Bo.
avrebbe comunque stipulato l'atto pubblico in favore del
Sa. .
E' evidente, pertanto, che il
motivo di ricorso, pur prospettando il vizio di
violazione e falsa applicazione di norme di legge,
finisce per sollecitare questa Corte di legittimita' ad
una revisione dell'accertamento di fatto compiuto dal
giudice del merito.
3. - Con il terzo motivo
(violazione e falsa applicazione dell'articolo 1362 cod.
civ., e segg., e dell'articolo 1419 cod. civ.) il
ricorrente lamenta che la Corte di merito abbia negato
rilevanza alla condizione sospensiva di cui all'articolo
4 della convenzione solo in ragione della nullita' della
previsione del primo inciso dell'articolo 9 della
medesima scrittura privata (nella quale si prevede che
nell'ipotesi in cui la procedura di lottizzazione cosi
come e' stata prospettata negli elaborati depositati al
Comune di (OMESSO), di cui l'allegato B costituisce
parte sostanziale, dovesse avere esito negativo, la Bo.
, come costituita, vendera' al Sa. l'area dei lotti 1 e
5 sempre senza corrispettivo che, invece, nell'atto
pubblico, dichiarera' di aver ricevuto integralmente).
Siccome nessuna delle parti ha mai dedotto che, se non
si fosse prevista la facolta' riconosciuta dall'articolo
9 della convenzione, la stessa non sarebbe stata
stipulata, la Corte d'appello avrebbe dovuto dichiarare
privo di effetti soltanto l'articolo 9 della
convenzione, con conseguente efficacia e validita' di
tutte le altre clausole contrattuali.
3.1. - La doglianza non coglie nel
segno.
E' esatto che, a norma
dell'articolo 1419 cod. civ., al fine di stabilire se la
nullita' di una clausola contrattuale importi la
nullita' dell'intero contratto ovvero sia applicabile il
principio utile per inutile non vitiatur, la
scindibilita' del contenuto del contratto deve essere
accertata soprattutto attraverso la valutazione della
potenziale volonta' delle parti in relazione all'ipotesi
che nel contratto non fosse stata inserita la clausola
nulla.
Sennonche', nella specie la
clausola dell'articolo 9 e' stata considerata dalla
Corte territoriale esclusivamente al fine di escludere
che il contratto de quo fosse sottoposto alla condizione
sospensiva dell'ottenimento dell'approvazione del piano
di lottizzazione; laddove l'accertamento della nullita'
dello stesso (per illiceita' dell'oggetto ai sensi della
Legge n. 47 del 1985, articolo 18) e' stato compiuto sul
rilievo - indipendente dalla previsione contenuta nella
citata clausola dell'inequivocita' del frazionamento a
fini edificatori e della impossibilita' per le parti di
porre in essere un atto di alienazione prima della
approvazione del piano di lottizzazione.
4. - Il quarto motivo lamenta
l'erronea qualificazione del contratto come contratto di
vendita e, sul rilievo della necessaria qualificazione
del contratto come datio in solutum e del diritto del
ricorrente al pagamento dell'importo previsto
nell'articolo 8 della convenzione, quale minimo dovuto,
deduce la violazione e la falsa applicazione
dell'articolo 1197 cod. civ., commi 1 e 2, articolo 1362
cod. civ., e segg. e articolo 1424 cod. civ.. Secondo il
ricorrente, la convenzione avrebbe dovuto essere
qualificata come contratto di transazione (a formazione
progressiva, in quanto poi avrebbe richiesto la stipula
di un atto pubblico mai concluso), attraverso il quale
B.A. , in proprio e nella qualita' di procuratrice dei
propri congiunti, si era obbligata a porre in essere una
prestazione (consistente nel trasferimento della
proprieta' di certi lotti), in favore del Sa. , in luogo
del pagamento a quest'ultimo delle indennita' di legge
dovutegli in ragione della sua qualita' di conduttore
del fondo rustico di proprieta' dei resistenti ed
ottenendo altresi' l'obbligo del ricorrente
(puntualmente adempiuto) di rilascio del fondo di
proprieta' dei Bo. , senza contestazioni. Tant'e' vero
che le parti, nell'articolo 8 della convenzione, hanno
determinato un importo minimo (cento milioni di lire) da
riconoscere al Sa. per il caso in cui il trasferimento
della proprieta' non avesse potuto essere effettuato.
Avrebbe errato la Corte d'appello nel non condannare i
Bo. alla corresponsione della somma di lire cento
milioni, cosi' come previsto dal citato articolo 8,
trattandosi non di penale in senso tecnico, ma di
obbligo, a carico della parte inadempiente, di
corrispondere all'altra un bene della vita in luogo
dell'indennita' di cui il Sa. avrebbe dovuto godere.
4.1. - Il motivo e' inammissibile,
perche' l'esatta qualificazione del rapporto controverso
viene perseguita attraverso la prospettazione di nuovi
assunti anche in fatto, comportanti una impostazione
difensiva radicalmente nuova e un nuovo titolo giuridico
a sostegno di tale impostazione.
5. - Il ricorso e' rigettato.
Le spese di lite, liquidate come da
dispositivo, seguono la soccombenza.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e
condanna il ricorrente al rimborso delle spese
processuali sostenute dai controricorrenti, liquidate in
complessivi euro 4.200,00 di cui euro 4.000,00 per
onorari, oltre a spese processuali e ad accessori di
legge.
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