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MASSIMA

Le circostanze che, in difetto di autorizzazione all'esercizio di attività di ristorazione e birreria, venga a mancare l'interesse alla conduzione del bene e che la conduttrice non sia stata immessa nella disponibilità dei locali al momento della sottoscrizione del contratto, non sono affatto incompatibili con la contemplazione di una condizione risolutiva. Tuttavia, se gli accordi prevedevano che il conduttore fosse tenuto a corrispondere i canoni nelle more della pronuncia del Comune, il conduttore non può sottrarsi a tale obbligo.

CASUS DECISUS

1.- Il 22.10.2003 Pris Investimenti s.r.l. (in seguito Iridia Immobiliare s.r.l.) concesse in locazione a La Birra Italiana s.r.l. un immobile (che a sua volta conduceva in locazione finanziaria) a decorrere dall'1.1.2004 per il canone di Euro 7 6.000 annui. Le parti convennero l'uso esclusivo per ristorazione/birreria/produzione di birra, previo espletamento di modifiche edilizie da realizzare, previe le necessaria autorizzazioni amministrative, a spese della locatrice ed a cura della conduttrice, stabilendo altresì che "il conduttore sarà comunque tenuto alla corresponsione del canone e di quant’altro nelle more del conseguimento di detta legittimazione all'utilizzazione come sopra dell’immobile in discorso dall'1.1.2004, salvo comunicazioni di diniego da parte dell'Amministrazione Comunale". Il diniego delle necessarie autorizzazioni era previsto come "motivo di recesso". All'art. 4 di contratto le parti convennero anche che "il conduttore non potrà in alcun modo ritardare il pagamento del canone e egli oneri accessori oltre i termini stabiliti dalle vigenti disposizioni e non potrà far valere alcuna azione o eccezione se non dopo aver eseguito il pagamento delle rate scadute". Il 9.3.2004 il comune di Cordano comunicò il diniego dell'autorizzazione all'esercizio di attività di somministrazione di alimenti e bevande richiesto dalla conduttrice La Birreria il 24.2.2004, che il 25.1.1995, nell'assunto che il contratto si fosse risolto, ottenne decreto ingiuntivo per la restituzione di Euro 12.333,33, oltre accessori, versate alla locatrice Pris come deposito cauzionale. La Pris propose opposizione chiedendo che la domanda della conduttrice fosse dichiarata inammissibile per non avere la stessa provveduto al preventivo pagamento di cui all'art. 4, che il decreto fosse revocato e la conduttrice condannata al pagamento quantomeno di quattro mensilità del canone, da gennaio ad aprile del 2004, salvi i danni ulteriori da inadempimento del contratto, da dichiarare per tale ragione risolto. La Birreria opposta resistette. Con sentenza n. 179 del 2006 il tribunale di Perugia revocò il decreto e condannò la conduttrice Birreria al pagamento di Euro 6.166,66, nell'assunto che essa fosse tenuta al pagamento di canoni fino al momento nel quale s'era verificata la condizione risolutiva costituita dalla comunicazione da parte del comune (del 9.3.2004) di diniego di rilascio delle autorizzazioni. 2.- La decisione è stata riformata dalla corte d'appello di Perugia che, con sentenza non 167 del 2009, ha rigettato l'opposizione della locatrice (ormai Iridia Immobiliare s.r.l.), condannandola altresì alle spese del doppio grado, sul sostanziale rilievo che la mancata consegna dell’immobile da parte della locatrice integrava un inadempimento grave che giustificava la risoluzione del contratto per suo inadempimento e, "prim'ancora, il mancato pagamento dei canoni di locazione" da parte della conduttrice. 3.- Avverso la sentenza ricorre per cassazione Iridia Immobiliare s.r.l., affidandosi a cinque motivi. Resiste con controricorso la conduttrice La Birreria Italiana s.r.l., che propone anche controricorso incidentale condizionato, basato su un unico motivo. Entrambe le parti hanno depositato memoria illustrativa.

TESTO DELLA SENTENZA

CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. III CIVILE - SENTENZA 12 ottobre 2011 - Pres. Massera – est. Amatucci

Motivi della decisione

1.- I ricorsi vanno riuniti, in quanto proposti avverso la stessa sentenza.

1.1. Col primo motivo del ricorso principale la locatrice (Iridia, già Pris) si duole - deducendo violazione e falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c. - che la corte d'appello non si sia pronunciata sull'eccezione preliminare, già sollevata con l'atto di opposizione a decreto ingiuntivo, di inammissibilità della domanda in relazione all'obbligo contrattualmente assunto alla conduttrice di non proporre azioni o sollevare eccezioni in difetto del previo versamento delle rate di canone scadute (clausola del genere solve et repete).

1.2.- La censura è infondata.

L'eccezione è stata implicitamente disattesa con la stessa pronuncia sul merito. La conduttrice aveva del resto chiesto in via monitoria la restituzione del deposito cauzionale nell'assunto che al contratto non potesse riconoscersi effetto per non essersi verificata quella che, nelle sue prospettazioni, era un condizione sospensiva del negozio (autorizzazione da parte della p.a.), sicché non avrebbe avuto senso logico interpretare la clausola nel senso che la conduttrice dovesse preventivamente adempiere un'obbligazione (pagamento dei canoni) che predicava non essere mai sorta.

2.- Col secondo motivo è denunciata violazione dell'art. 112 c.p.c., per avere la corte d'appello ritenuto in motivazione che il contratto si fosse risolto per (grave) inadempimento della locatrice, consistito nella mancata consegna del bene, per tal ragione escludendo l'obbligazione di pagamento dei canoni locativi, benché una domanda di tal fatta non fosse stata mai proposta dalla conduttrice né in primo grado né in sede di gravame.

2,1.- La censura è manifestamente fondata.

Alla mancata consegna come ragione giustificativa della risoluzione del contratto per inadempimento della locatrice, la conduttrice non aveva fatto riferimento, quantomeno in primo grado. Che lo abbia espressamente fatto in appello, come sostiene la resistente conduttrice, non consente, comunque, di ritenere tempestivamente formulata una pronuncia costitutiva di tale tipo.

3.- Il terzo motivo, col quale la sentenza è subordinatamente censurata per avere la corte pronunciato su una domanda (di risoluzione per inadempimento) in ipotesi formulata per la prima volta in appello, è assorbito.

4.- Col quarto motivo è denunciata violazione e falsa applicazione degli artt. 1453, 1455, 1751, n. 1, 1362, 1363 e 13 66 cod. civ. per avere la corte, impropriamente accogliendo una domanda mai formulata dalla conduttrice, omesso di pronunciarsi sui motivi dell'appello incidentale della locatrice, che aveva posto in luce e domandato la risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice che, oltre a non aver adeguatamente curato la pratica amministrativa (presentando la domanda al comune solo il 24.2.2004), aveva omesso di provvedere al pagamento dei canoni dal gennaio 2004; data a partire dalla quale essi avrebbero dovuto essere corrisposti alla locatrice, del resto privatasi della disponibilità del locale sin dalla data della conclusione del contratto (22.10.2003).

5.- Col quinto motivo, collegato al precedente, è dedotto vizio di motivazione.

Vi si sostiene che, dovendo l'immobile essere adibito ad un uso specifico, una consegna senza la preventiva autorizzazione a quell'uso da parte della pubblica amministrazione (autorizzazione che era stata negata per fatto addebitabile alla conduttrice) non avrebbe avuto ragion d'essere nell'economia del contratto, essendo l'immobile inutilizzabile dalla stessa per ragioni di fatto, normative e contrattuali. La valutazione di tali circostanze era stata del tutto pretermessa dalla corte d'appello.

6.- Anche questi motivi sono fondati, essendo del tutto difettata (a seguito dell'errore compiuto dalla corte d'appello, di cui s'è detto nello scrutinio del secondo motivo) la valutazione della sussistenza e della, gravità dell'inadempimento della conduttrice agli invocati fini risolutivi e risarcitori.

7.- Con l'unico motivo del ricorso incidentale condizionato la conduttrice Birra Italiana s.r.l. deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363 e 1367 cod. civ. per avere la corte territoriale rigettato il motivo di gravame con il quale essa s'era doluta della qualificazione assegnata dal tribunale alle necessarie autorizzazioni amministrative, il cui mancato rilascio era stato riguardato come condizione risolutiva, invece di considerarne l'ottenimento come condizione sospensiva dell'efficacia del contratto.

Ci si duole che la corte territoriale abbia conferito rilievo all'art. 6 del modulo prestampato di contratto nel quale il diniego delle autorizzazioni amministrative era contemplato come motivo di recesso, dalla corte stessa considerato incompatibile con la configurazione di una condizione sospensiva. Si lamenta, in particolare, che non si sia considerata la clausola di cui all'art. 4, il cui ultimo periodo stabiliva 'il medesimo conduttore sarà comunque tenuto alla corresponsione del canone e di quant'altro nelle more del conseguimento di detta legittimazione all'utilizzazione come sopra dell'immobile in discorso a far data dall'1.1.2004, salvo comunicazioni di diniego da. parte dell'amministrazione comunale'.

7.1.- Il ricorso incidentale è infondato.

Le circostanze che, in difetto di autorizzazione all'esercizio di attività di ristorazione e birreria, venisse a mancare l'interesse alla conduzione del bene (così il controricorso contenente il ricorso incidentale, a pag. 35) e che la conduttrice non fosse stata 'immessa nella disponibilità dei locali al momento della sottoscrizione del contratto' (così il controricorso, a pag. 38) non sono affatto incompatibili con la contemplazione di una condizione risolutiva, considerato che il locale doveva essere oggetto di lavori da eseguirsi a spese della locatrice, secondo quanto dalle parti contrattualmente stabilito.

Gli argomenti non infirmano, dunque, la ratio decidendi della corte d'appello e non rivelano alcuna violazione delle denunciate regole ermeneutiche. Tanto più alla luce del riportato contenuto dell'art. 4, perfettamente compatibile con un assetto negoziale nel quale il locatore si faceva carico dell'onere della dilazione per il periodo dal 22 ottobre al dicembre del 2003 (per il quale il canone non era dovuto) ed il conduttore per il periodo successivo (canone comunque dovuto dall'1.1.2004, salvo comunicazione di diniego dell'amministrazione, che evidentemente fosse già sopravvenuta alla data alla quale il canone avrebbe dovuto iniziare ad essere corrisposto).

8.- Il giudice del rinvio, che si designa nella stessa corte d'appello in diversa, composizione, regolerà anche le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

LA CORTE DI CASSAZIONE

riunisce i ricorsi, accoglie il secondo, il quarto ed il quinto motivo del ricorso principale, rigetta il primo e dichiara assorbito il terzo, rigetta il ricorso incidentale, cassa in relazione e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla corte d'appello di Perugia in diversa composizione.