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Tirata d’orecchie per i notai. Può
anche essere “defatigante”, come sostenuto dalla
professionista condannata, spulciare per ore ed ore i
registri immobiliari alla ricerca di ipoteche e
trascrizione pregiudizievoli, ma va fatto. Il mestiere
del notaio è anche quello. Parola della Cassazione.
Nel caso di una compravendita
immobiliare, dunque, la visura catastale rientra fra le
prestazioni che il notaio è obbligato a svolgere usando
quella diligenza professionale media che qualunque
professionista deve impiegare nello svolgimento della
propria attività. Per cui, se poi spunta fuori
un’ipoteca, il professionista è tenuto a risarcire il
danno subito dall’acquirente.
Lo ha stabilito la Suprema Corte,
con la sentenza 22398/2011, al termine di una vicenda
giudiziaria che in primo grado aveva visto assolto il
professionista, poi condannato al risarcimento dalla
Corte d’appello di Roma, in solido con la parte
venditrice.
La maldestra difesa della
professionista, infatti, non ha convinto i giudici della
Suprema corte. Secondo il notaio all’epoca dei fatti le
Conservatorie si trovavano in grande arretrato e dunque
le indagini relative alla situazione giuridica del bene
oggetto di compravendita erano “estremamente
defatiganti e complesse”, tali per cui vi era il
rischio di un largo margine di errore, mentre lei aveva
usato tutta la diligenza del caso e a riprova chiamava
anche in causa dei testimoni.
Il professionista chiedeva gli
venisse applicata la limitazione di responsabilità,
prevista dall’articolo 2236 del codice civile per i casi
in cui la prestazione implichi la “soluzione di problemi
tecnici di speciale difficoltà”.
Per la Cassazione però la
disposizione invocata si attaglia a ben altri casi e
cioè riguarda “prestazioni coinvolgenti problemi tecnici
nuovi, di speciale complessità, per i quali è richiesto
un impegno intellettuale superiore a quello medio” ed
anche quindi una “preparazione superiore alla media”.
Ipotesi, dunque, del tutto diverse
rispetto a quella di cui si controverte che all’opposto
è semplicemente dovuta “a negligenza e imprudenza, cioè
alla violazione del dovere della normale diligenza
professionale media esigibile ai sensi del secondo comma
dell’articolo 1176 del codice civile”, rispetto al
quale, invece, è sufficiente la colpa lieve.
In conclusione per la Cassazione:
“In relazione all’inosservanza dell’obbligo di espletare
la visura dei registri immobiliari in occasione di una
compravendita immobiliare, il notaio non può invocare la
limitazione prevista per il professionista dall’articolo
2236 del codice civile”. Non si tratta, infatti di un
caso di “imperizia” rispetto ad una questione complessa
ma soltanto di negligenza e imprudenza professionale.
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