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Il diritto all'indennità per l'avviamento commerciale
sorge per effetto e al momento della cessazione del
contratto di locazione, per cui in caso di alienazione
dell'immobile locato - avvenuta successivamente alla
comunicazione della disdetta da parte del locatore
alienante, ma prima della prevista data di cessazione
del rapporto - obbligato a detto titolo ai sensi
dell'articolo 1602 del Cc nei confronti del conduttore è
l'acquirente dell'immobile locato. (Corte di Cassazione
Sezione 3 Civile, Sentenza del 27 aprile 2011, n. 9408)
Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 27
aprile 2011, n. 9408
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri
Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco -
Presidente
Dott. CHIARINI Maria Margherita -
Consigliere
Dott. D'ALESSANDRO Paolo -
Consigliere
Dott. D'AMICO Paolo - rel.
Consigliere
Dott. BARRECA Giuseppina Luciana -
Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 6127/2010 proposto da:
LA. MI. S.R.L. (OMESSO) in persona
dell'amministratore unico e legale rappresentante pro
tempore Sig.ra DO. ST. , elettivamente domiciliata in
ROMA, VIA CASSIA 175, presso lo studio dell'avvocato
SERAFINO CONFORTI, rappresentata e difesa dagli avvocati
GARRITANO Davide, NUCCI ORNELLA giusta delega a margine
del ricorso;
- ricorrente -
contro
OF. GI. S.R.L. (OMESSO) in persona
del legale rappresentante pro tempore MA. LU. ,
elettivamente domiciliata in ROMA, VIA POLO EMILIO 57,
presso lo studio dell'avvocato BILOTTA ROBERTO,
rappresentata e difesa dagli avvocati LEPERA Giuseppe,
LATEANO PIERFRANCESCO giusta delega in calce al
controricorso;
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 587/2009
della CORTE D'APPELLO di CATANZARO, Sezione Terza
Civile, emessa il 14/7/2009, depositata il 04/08/2009,
R.G.N. 278/2009;
udita la relazione della causa
svolta nella Pubblica udienza del 11/02/2011 dal
Consigliere Dott. PAOLO D'AMICO;
udito il P.M., in persona del
Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario
Giovanni, che ha concluso per il rigetto del ricorso con
condanna alle spese.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato il 18
ottobre 2007 la societa' Of. -. Gi. s.r.l., esponeva
che:
a) aveva stipulato in data (OMESSO)
un contratto di locazione ad uso commerciale
(comportante il contatto con il pubblico dei
consumatori) con la societa' La. Mi. s.r.l.;
b) la prima scadenza di tale
contratto sarebbe venuta a scadenza il (OMESSO);
c) la societa' locatrice Mi.
s.r.l., con raccomandata del 18 gennaio 2006, aveva
comunicato la disdetta del contratto alla suddetta prima
scadenza;
d) essa conduttrice aveva richiesto
con raccomandata del 24 aprile 2007 il pagamento
dell'indennita' per perdita dell'avviamento, cosi'
aderendo alla richiesta di rilascio dell'immobile per la
suddetta prima scadenza della locazione commerciale;
e) la societa' locatrice in data
(OMESSO) le aveva comunicato che nel rapporto di
locazione era intanto subentrata la societa' Al. s.r.l.
per avere essa acquistato la proprieta' dell'immobile
locato.
Assumendo che l'indennita' per
l'avviamento commerciale dovesse essere corrisposta
dalla societa' originaria locatrice, nonostante
l'avvenuta alienazione dell'immobile, dato che il
contratto era sorto prima dell'alienazione medesima
della res locata, la societa' ricorrente chiedeva,
pertanto, che la societa' La. Mi. s.r.l, previo
riconoscimento della validita' del contratto di
locazione intercorso tra le parti e della successiva
disdetta, venisse condannata a corrisponderle il
compenso dovuto a titolo di indennita' per l'avviamento.
La societa' convenuta contrastava
la domanda deducendone l'inammissibilita' nei suoi
confronti in quanto, attesa l'intervenuta alienazione
della cosa locata in epoca precedente alla cessazione
del rapporto di locazione, al pagamento dell'indennita'
per l'avviamento era tenuta in sua vece, la societa'
che, per avvenuto pregresso acquisto dell'immobile
locato, aveva la qualita' di locatrice al momento della
suddetta cessazione del contratto.
Il tribunale di Cosenza rigettava
la domanda nella considerazione che, in ipotesi di
vendita di cosa locata, i diritti e gli obblighi
nascenti dalla locazione si trasferiscono in capo
all'acquirente.
Sul gravame della societa'
soccombente decideva la Corte d'appello di Catanzaro,
che, ritenuta ammissibile l'impugnazione, stabiliva che
il diritto della societa' conduttrice alla
corresponsione dell'indennita' per la perdita
dell'avviamento commerciale era sorto non alla
cessazione del rapporto ((OMESSO)), bensi' al momento
della comunicazione della disdetta (18.1.2006),
cosicche', ai fini del giudizio, rimaneva irrilevante la
vendita del bene locato ((OMESSO)), in quanto successiva
alla comunicazione della disdetta.
in riforma della sentenza di primo
grado condannava, quindi, la societa' Mi. s.r.l. a
corrispondere l'indennita' di avviamento.
Per cassazione ha proposto ricorso
la societa' La. Mi. s.r.l. sulla scorto di tre motivi,
illustrati da successiva memoria.
Ha resistito con controricorso la
societa' Of. -. Gi. .
MOTIVI DELLA DECISIONE
Deve preliminarmente rilevarsi che,
trattandosi di sentenza depositata dopo il 4.7.2009, non
era necessario formulare i quesiti di diritto.
Con i primi due mezzi
d'impugnazione, da esaminare congiuntamente perche'
strettamente connessi, la ricorrente censura la sentenza
denunciata nella parte in cui non ha ritenuto meritevole
di accoglimento l'eccezione di improcedibilita'
dell'appello in ordine all'asserita tardivita' della
notificazione del decreto presidenziale di fissazione
dell'udienza di discussione.
La censura nel suo complesso non
puo' essere accolta.
La Corte costituzionale ha
dichiarato illegittimo l'articolo 435, comma 2, nella
parte in cui non stabilisce che l'avvenuto deposito del
decreto presidenziale di fissazione dell'udienza di
discussione sia comunicato all'appellante e che da tale
comunicazione decorra il termine per la notificazione
all'appellato (Corte Cost., 4 gennaio 1977, n. 15).
Nel caso di specie il decreto
presidenziale e' stato comunicato alla difesa
dell'appellante in data 23 marzo 2009, mentre l'atto
d'appello e' stato consegnato all'ufficiale giudiziario
per la notificazione in data 30 marzo 2009 e, percio',
nel prescritto tempestivo termine imposto per legge.
Con il terzo motivo la societa'
ricorrente censura la sentenza impugnata nel punto in
cui il giudice di secondo grado ha stabilito che il
diritto all'indennita' per la perdita dell'avviamento
sorge al momento della comunicazione della disdetta,
rimanendo irrilevante la vendita del bene locato
intervenuta tra la data della disdetta e la scadenza del
contratto. Lamenta, in particolare, che, affermando la
sussistenza dell'obbligo della societa' La. Mi. s.r.l.
di corrispondere al conduttore l'indennita' per la
perdita dell'avviamento, la Corte territoriale sarebbe
incorsa nella violazione delle norme di cui alla Legge
n. 392 del 1978, articoli 28 e 34 e articolo 1602 cod.
civ., con la conseguente insufficiente e contraddittoria
motivazione sul punto.
Secondo la ricorrente l'errore di
diritto commesso dalla Corte d'Appello consiste nel non
avere considerato rilevante, ai sensi dell'articolo 1602
c.c., la successione verificatasi nel rapporto
contrattuale in seguito alla vendita della cosa locata,
avvenuta il dopo la comunicazione della disdetta, ma
prima della data di scadenza del contratto.
Il motivo e' fondato.
Occorre, anzitutto premettere che
il principio stabilito in materia di locazione
dall'articolo 1602 cod. civ., che fissa nel momento
dell'acquisto del bene locato il subingresso
dell'acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti
dal contratto di locazione, esclude, per implicito, che
il fenomeno successorio, ex articolo 1599 cod. civ., del
trasferimento a titolo particolare della cosa locata
possa avere effetto retroattivo e comporta, invece, che
il rapporto di locazione viene a scindersi in due
periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali l'unico
contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui
che in quel periodo ha la qualita' di locatore.
Ne consegue che l'acquirente
dell'immobile locato subentra in tutti i diritti e gli
obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di
locazione ancora non esauriti, mentre deve considerarsi
terzo rispetto ai diritti ed agli obblighi gia'
perfezionatisi ed esauritisi a favore ed a carico delle
parti originarie fino al giorno del suo acquisto (Cass.,
2 dicembre 2004, n. 22669).
Bisogna, inoltre, considerare, in
tema di indennita' per l'avviamento commerciale dovuta
in caso di cessazione del rapporto di locazione, che il
diritto all'indennita' trova il suo fatto genetico nella
avvenuta cessazione della locazione e non
nell'intimazione della disdetta.
Se il diritto all'indennita' sorge
al momento della cessazione della locazione e in
conseguenza della risoluzione a tale data del contratto
per fatto non imputabile al conduttore, e' logico,
pertanto, ritenere che obbligato per il compenso di
avviamento e' colui che a tale momento ha la qualita' di
locatore.
Nel caso di trasferimento
dell'immobile ex articolo 1599 cod. civ., l'indennita',
quindi, e' dovuta dall'acquirente dell'immobile locato
se lo stesso, alla data della cessazione del contratto,
abbia assunto la qualifica di locatore; e cio' proprio
in base al principio di diritto secondo cui il momento
del trasferimento del bene determina anche il momento di
cesura tra le obbligazioni e i diritti spettanti
all'alienante e quelli dell'acquirente.
Deve, in conclusione, essere
accolto il terzo motivo, non essendo conforme al diritto
l'affermazione della corte di merito secondo cui il
diritto del conduttore all'indennita' sorge per effetto
ed al momento dell'intimazione della disdetta per finita
locazione da parte del locatore. L'impugnata sentenza,
percio', e' cassata con rinvio, per nuovo esame, alla
Corte d'Appello di Catanzaro in diversa composizione,
che, decidendo anche sulle spese di questo giudizio di
legittimita', fara' applicazione della seguente regula
iuris:
"Il diritto alla indennita' per
l'avviamento commerciale sorge per effetto ed al momento
della cessazione del contratto di locazione, per cui, in
caso di alienazione dell'immobile locato, avvenuta
successivamente alla comunicazione della disdetta da
parte del locatore alienante, ma prima della prevista
data di cessazione del rapporto, obbligato a detto
titolo ai sensi dell'articolo 1602 cod. civ., nei
confronti del conduttore e' l'acquirente dell'immobile
locato".
P.Q.M.
La Corte accoglie il terzo motivo
del ricorso; cassa in relazione al motivo accolto la
impugnata sentenza e rinvia alla Corte d'Appello di
Catanzaro, in diversa composizione, anche per le spese
del giudizio di Cassazione.
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