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Nel
vigore della Legge 9 dicembre 1998, n. 431 e nel caso di
alienazione a terzi - successivamente alla intimazione
di disdetta da parte del locatore - dell'immobile
locato, in tanto sussiste il diritto di prelazione del
conduttore e, quindi, di riscattare, nei confronti del
terzo acquirente, l'immobile condotto in locazione, in
quanto il locatore abbia manifestato, nella disdetta,
l'intenzione di vendere a terzi l'unita' immobiliare
(giustificando con tale intenzione la propria
opposizione alla rinnovazione del contratto alla
scadenza). Il diritto di prelazione (e di riscatto),
pertanto, non sorge qualora la disdetta sia immotivata,
derivando da tale circostanza - accertato che la
disdetta e' stata, illegittimamente, intimata per la
prima scadenza unicamente il diritto del conduttore alla
rinnovazione del contratto unicamente il diritto del
conduttore alla rinnovazione del contratto.
Corte
di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 28 febbraio
2011, n. 4919
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri
Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco -
Presidente
Dott. FILADORO Camillo - rel.
Consigliere
Dott. UCCELLA Fulvio - Consigliere
Dott. SPIRITO Angelo - Consigliere
Dott. DE STEFANO Franco -
Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 670-2009 proposto da:
BA. MA. RO. (OMESSO), elettivamente
domiciliata in ROMA, VIA VALNERINA 40, presso lo studio
dell'avvocato SCARTOZZI GINO, che la rappresenta e
difende, giusta delega a margine del ricorso;
- ricorrente -
contro
CH. IV. AN. (OMESSO), RO. BA.
(OMESSO);
- intimati -
nonche' da:
CH. IV. AN. (OMESSO), elettivamente
domiciliato in ROMA, VIA COLA DI RIENZO 217, presso lo
studio dell'avvocato MARIA CHIARAMONTE, rappresentato e
difeso dagli avvocati CHIARAMONTE IVAN ANTONIO ANDREA
(il primo difeso da se medesimo), CARUSO VINCENZA giusta
delega a margine del controricorso e ricorso
incidentale;
- ricorrenti incidentali -
contro
BA. MA. RO. (OMESSO), elettivamente
domiciliata in ROMA, VIA VALNERINA 40, presso lo studio
dell'avvocato SCARTOZZI GINO, che la rappresenta e
difende giusta delega a margine del controricorso;
- controricorrenti all'incidentale
-
contro
RO. BA. (OMESSO);
- intimato -
nonche' da:
RO. BA. (OMESSO), elettivamente
domiciliato in ROMA, VIA TUSCOLANA 9, presso lo studio
dell'avvocato LOVAGLIO MICHELE, che lo rappresenta e
difende giusta delega a margine del controricorso e
ricorso incidentale;
- ricorrenti incidentali -
contro
BA. MA. RO. (OMESSO), elettivamente
domiciliatali ROMA, VIA VALNERINA 40, presso lo studio
dell'avvocato SCARTOZZI GINO, che la rappresenta e
difende giusta delega a margine;
- controricorrenti all'incidentale
-
e contro
CH. IV. AN. (OMESSO);
- intimato -
avverso la sentenza n. 2188/2008
della CORTE D'APPELLO di ROMA, Sezione Terza Civile,
emessa il 23/05/2008, depositata il 24/06/2008; R.G.N.
4942/2005;
udita la relazione della causa
svolta nella pubblica udienza del 19/01/2011 dal
Consigliere Dott. CAMILLO FILADORO;
udito l'Avvocato GINO SCARTOZZI;
udito l'Avvocato VINCENZO CARUSO; udito l'Avvocato
MICHELE LOVAGLIO;
udito il P.M. in persona del
Sostituto Procuratore Generale Dott. FUCCI Costantino
che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e
l'accoglimento del ricorso incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Ba.Ma. Ro. con ricorso ex articolo
447 bis c.p.c. ha chiesto al Tribunale di Roma di
accertare la violazione, a suo danno, del diritto di
prelazione previsto dalla Legge n. 392 del 1978,
articolo 38 e la dichiarazione di inefficacia della
vendita dell'appartamento (effettuata a Ro.Ba. ), del
quale ella occupava un vano in base ad un contratto di
locazione.
Chiedeva che fosse riconosciuto il
suo diritto a riscattare l'intero immobile oggetto della
compravendita.
Precisava:
-che il (OMESSO) aveva stipulato
con il Ch. un contratto di locazione del locale facente
parte di un appartamento ubicato in (OMESSO), ad uso
esclusivo di dimora temporanea, per la durata di un
anno, che alla scadenza si era rinnovato
automaticamente;
che con lettera (OMESSO), il
locatore le aveva comunicato la disdetta del contratto
senza motivazione;
che era seguita la notificazione di
atto di citazione per la convalida della licenza di
finita locazione;
- in data (OMESSO) Ch. aveva
venduto l'appartamento alla Ro. , per il prezzo di euro
92.800,00;
che nel contratto era specificato
che un vano dell'appartamento, alienato a terzi, era
stato a lei locato e che era pendente causa per finita
locazione;
-che la acquirente, Ro. , era
subentrata nel rapporto di locazione parziale, di fatto
prendendo possesso dell'intero immobile nel (OMESSO),
provocando alla attrice un grave pregiudizio per il
mancato e pacifico godimento della porzione di
appartamento dalla stessa condotto in locazione;
-che, in tutta la vicenda, doveva
ravvisarsi la violazione della L: n. 431 del 1998,
articolo 3, lettera g) che riconosce al conduttore il
diritto di prelazione in caso di vendita a terzi, con
conseguente diritto di riscatto dell'immobile.
Si costituivano in giudizio sia il
Ch. che la Ro. , chiedendo il rigetto della domanda.
Con sentenza 9959 del 2005 il
Tribunale romano rigettava la domanda attrice, negando
l'invocato diritto di prelazione di cui alla Legge n.
431 del 1998, articolo 3, lettera g) che richiama - a
sua volta - le disposizioni della Legge n. 392 del 1978,
articoli 38 e 39.
Rilevava il primo giudice che la
compravendita si era perfezionata il (OMESSO), in
costanza del contratto di locazione il quale, secondo la
sentenza 35016 del 2003 dello stesso Tribunale, divenuta
definitiva, aveva durata quadriennale: per cui si era
verificato semplicemente il subentro della nuova
proprietaria nella locazione in corso.
Inoltre, non vi era coincidenza
oggettiva tra il bene compravenduto e quello concesso in
locazione alla Ba. , che era limitato ad una sola stanza
dell'intero appartamento.
Con sentenza 23 maggio-24 giugno
2008 la Corte d'appello di Roma rigettava l'appello
proposto da Ba.Ma. Ro. .
Osservavano i giudici di appello
che il contratto di locazione, nel caso di specie, aveva
durata quadriennale con scadenza (OMESSO).
Orbene, poiche' il locatore non
aveva espresso il diniego di rinnovo con la intenzione
di vendere l'immobile, la conduttrice non poteva dirsi
titolare di alcun diritto di prelazione, ai sensi della
Legge n. 392 del 1978, articolo 38 e della Legge n. 431
del 1998, articolo 3, lettera g).
In pratica, con la vendita a terzi
si era verificata una mera successione nel rapporto
locativo in corso, che non aveva inciso sulla durata del
contratto.
Avverso tale decisione la Ba. ha
proposto ricorso per cassazione sorretto da un unico
motivo, con il quale si denunciano insieme vizi della
motivazione e violazione e falsa applicazione di norme
di legge.
Resistono la Ro. ed il Ch. con
controricorso e ricorso incidentale, con il quale -
entrambi - censurano la decisione della Corte di appello
per la parte in cui la stessa ha disposto la
compensazione delle spese del giudizio di appello senza
alcuna motivazione e con un semplice riferimento
generico alla particolarita' della fattispecie.
Vi e' controricorso della Ba. ai
due ricorsi incidentali.
Tutte le parti hanno depositato
memorie ex articolo 378 c.p.c..
MOTIVI DELLA DECISIONE
Deve innanzi tutto disporsi la
riunione dei ricorsi proposti contro la medesima
decisione.
In ordine alla dedotta tardivita'
del ricorso, rispetto al termine di sessanta giorni di
cui all'articolo 325 c.p.c., u.c. va rilevata
l'erroneita' della premessa da cui muove la
controricorrente;
contrariamente a quanto da questa
asserito, gli effetti della notificazione a mezzo posta
(una volta che il plico sia pervenuto al destinatario)
devono essere ricollegati - per quanto riguarda il
notificante - al solo compimento delle formalita' a lui
direttamente imposte dalla legge e rientranti nella sua
sfera di controllo e disponibilita' (come espressamente
statuito dalla Corte costituzionale con le decisioni n.
69 del 1994, n. 477 e n. 520 del 2002, n. 28 del 2004).
In tema di notificazione a mezzo
del servizio postale, a seguito della pronunzia n. 477
del 2002 della Corte Costituzionale, la notificazione a
mezzo posta deve ritenersi tempestiva per il notificante
al solo compimento delle formalita' direttamente
impostegli dalla legge, ossia con la consegna dell'atto
da notificare all'ufficiale giudiziario, mentre per il
destinatario resta fermo il principio del
perfezionamento della notificazione soltanto alla data
di ricezione dell'atto, attestata dall'avviso di
ricevimento del plico postale che lo contiene.
Tale principio ha carattere
generale, e trova pertanto applicazione anche
nell'ipotesi in cui la notifica a mezzo posta venga
eseguita, anziche' dall'ufficiale giudiziario, dal
difensore della parte ai sensi della Legge n. 53 del
1994, articolo 1 irrilevante essendo al riguardo, nei
limiti di tale richiamata normativa, il dato soggettivo
dell'autore della notificazione, con l'unica differenza
che alla data di consegna dell'atto all'ufficiale
giudiziario va in tal caso sostituita la data di
spedizione del piego raccomandato.
Nella specie, pertanto, la
notificazione del ricorso, in riferimento alla data di
spedizione del plico postale che lo conteneva
((OMESSO)), risulta effettuata tempestivamente.
La eccezione di tardivita' della
notificazione del ricorso principale, sollevata dalla
controricorrente e ricorrente incidentale Romanini, deve
essere rigettata.
Puo' dunque procedersi all'esame
del ricorso principale della Ba. .
Con l'unico complesso motivo la
ricorrente principale deduce la violazione e falsa
applicazione della Legge n. 431 del 1998, articolo 3,
lettera g) della Legge n. 392 del 1978, articoli 38 e 39
e dell'articolo 1175 c.c., nonche' il vizio di omessa,
insufficiente e contraddittoria motivazione su fatti
controversi.
Secondo la Ba. , il diritto di
prelazione sussisterebbe in capo alla conduttrice sin
dalla prima disdetta, in ragione della regolare vigenza
e validita' del contratto di locazione stipulato dalle
stesse parti (che aveva durata fino al (OMESSO), secondo
quanto riconosciuto dallo stesso Tribunale di Roma con
sentenza passata in giudicato).
La ricorrente principale pone in
evidenza che, nel caso di specie, il locatore le aveva
inviato una disdetta totalmente priva di motivazione,
senza alcuna indicazione della volonta' di alienare
l'immobile (nel quale si trovava la stanza data in
locazione alla Ba. ).
La Legge n. 431 del 1998, articolo
3, lettera g) sancisce senz'altro il riconoscimento del
diritto di prelazione al conduttore, in presenza di
particolari condizioni, nella specie presenti) nella
ipotesi in cui il locatore intenda vendere l'immobile
locato e non intenda rinnovare il contratto di
locazione.
Il diritto di prelazione - conclude
la ricorrente principale - opera automaticamente per
effetto della semplice stipula del contratto,
indipendentemente dalla volonta' dei soggetti del
rapporto.
In ogni caso, la circostanza che il
locatore avesse comunicato alla conduttrice una disdetta
del tutto priva di motivazione era tale da determinarne
la illegittimita', anche sotto il profilo della
violazione del principio di correttezza, di cui
all'articolo 1175 c.c..
La mancata considerazione di tali
aspetti da parte dei giudici di appello costituiva anche
vizio di motivazione, pure denunciato con l'unico
motivo.
Osserva il Collegio:
Il ricorso principale e' infondato.
Ai sensi dell'articolo 366 bis
c.p.c., il ricorrente principale ha formulato il
seguente quesito:
"se sia sorretta o meno da
motivazione immune da vizi e rispettosa della Legge n.
431 del 1998, articolo 3, lettera g) della Legge n. 392
del 1978, articoli 38 e 39 nonche' dell'articolo 1175
c.c., la sentenza che disconosca in capo al conduttore
di un contratto di locazione di natura ordinaria, in
corso e de iure, in base ad una sentenza (passata in
giudicato) che tanto aveva accertato e dichiarato, la
titolarita' del diritto di prelazione nel caso in cui il
locatore intenda trasferire a terzi a titolo oneroso
l'immobile locato, attribuendo cosi' a quest'ultimo il
potere di decidere liberamente se manifestare o meno
nella disdetta la propria intenzione di vendere a terzi
e dunque il potere di estromettere il conduttore
dall'acquisto dell'immobile attraverso l'esercizio del
diritto di prelazione".
A tale quesito deve darsi risposta
positiva, alla luce del principio di diritto affermato
da questa stessa Corte, secondo il quale: "Nel vigore
della Legge 9 dicembre 1998, n. 431 e nel caso di
alienazione a terzi - successivamente alla intimazione
di disdetta da parte del locatore - dell'immobile
locato, in tanto sussiste il diritto di prelazione del
conduttore e, quindi, di riscattare, nei confronti del
terzo acquirente, l'immobile condotto in locazione, in
quanto il locatore abbia manifestato, nella disdetta,
l'intenzione di vendere a terzi l'unita' immobiliare
(giustificando con tale intenzione la propria
opposizione alla rinnovazione del contratto alla
scadenza).
Il diritto di prelazione (e di
riscatto), pertanto, non sorge qualora la disdetta sia
immotivata, derivando da tale circostanza - accertato
che la disdetta e' stata, illegittimamente, intimata per
la prima scadenza unicamente il diritto del conduttore
alla rinnovazione del contratto".
Tale principio e' stato affermato
da questa stessa Sezione, ai sensi dell'articolo 363
c.p.c., comma 3 che prevede la enunciazione di un
principio di diritto nell'interesse della legge, anche
di ufficio, tutte le volte che la Corte ritenga che la
questione decisa sia di particolare importanza, nella
ipotesi di inammissibilita' del ricorso. (Cass. 16
dicembre 2010, n. 25450). E' appena il caso di precisare
che in altra occasione questa Corte ha affermato,
peraltro, che la disposizione di cui all'articolo 363
c.p.c., comma 3 dovrebbe trovare applicazione anche in
ipotesi di ricorsi per cassazione avverso decisione
depositate anteriormente al 2 marzo 2006: cio' in
considerazione della funzione nomofilattica
espressamente alla Corte e del fatto che, comunque, il
principio non e' destinato a produrre effetti nella
specifica controversia nell'ambito della quale lo stesso
ha occasione di essere affermato (Cass. 2009 n. 12260).
Val la pena di richiamare, per la
sua portata generale, una recente decisione delle
Sezioni Unite Cass. S.U. 11 gennaio 2011), che, con
riferimento al ricorso non impugnatorio del Procuratore
Generale presso questa Corte, regolato dal comma secondo
dello stesso articolo 363 c.p.c., ha affermato che lo
stesso - se non e' in grado incidere sulla fattispecie
concreta - non puo' tuttavia prescinderne nel senso che
non puo' richiedersi alla Corte una interpretazione su
questioni astratte o, in ogni caso, non pertinenti alla
specifica vertenza.
Ad avviso del Collegio, il
principio di diritto affermato nella decisione n. 25450
del 2010 merita completa adesione.
Infatti, ai fini dell'applicazione
della Legge n. 431 del 1998, articolo 3 occorre
distinguere due diverse ipotesi:
-la prima ricorre quando venga
intimata disdetta per la prima scadenza con la
motivazione che il locatore intende vendere l'immobile a
terzi;
-nel secondo caso, la disdetta
qualora il locatore manifesti la propria opposizione
alla rinnovazione senza addurre alcuna giustificazione.
Nella prima ipotesi, ricorrendo le
altre condizioni previste dalla legge, sorge in capo al
conduttore il diritto di prelazione (ed il conseguente
diritto di riscatto nei confronti dell'acquirente
dell'immobile).
Nella seconda la disdetta (qualora
si accerti che la stessa e' stata intimata per la prima
scadenza del contratto, ai sensi della Legge n. 431 del
1998 e senza che ricorresse uno dei motivi indicati
nell'articolo 3) deve considerarsi priva di effetti con
conseguente diritto del conduttore a ottenere la
rinnovazione del contratto.
Nel caso di specie, e' pacifico che
ricorra la seconda ipotesi, considerato che il locatore
non ha indicato alcuna motivazione all'atto di
comunicazione della disdetta.
Sfugge, pertanto, a qualsiasi
censura (di violazione di legge e di vizi motivazionali)
la decisione impugnata la quale ha ritenuto che, poiche'
nella disdetta del (OMESSO) il locatore non aveva
espresso il diniego con la intenzione di alienare
l'immobile, la conduttrice non era titolare del diritto
di prelazione e con la vendita a terzi si era verificata
una mera successione nel rapporto di locazione in corso
che non aveva, inciso sulla durata del contratto.
Deve escludersi che la
interpretazione della norma, qui condivisa, si ponga in
contrasto con i principi di correttezza, indicati dalla
ricorrente principale.
Si tratta, dunque, di una norma di
stretta interpretazione in quanto apportante speciali
limitazioni al diritto di proprieta', che contempla un
numero chiuso di situazioni protette, e non puo' trovare
applicazione oltre i casi ivi previsti, ai sensi
dell'articolo 14 preleggi, poiche' con la stessa e'
stata introdotta una disposizione che fa eccezione a
regole generali (Cass. 5 marzo 2009 n. 5297, 4 giugno
2007 n. 12953, 1 aprile 2003 n. 4914, 6 luglio 2001 n.
9206, 6 agosto 1999 n. 8468; cfr. per qualche
riferimento Cass. 1 aprile 2003 n. 4914, in relazione al
diritto di prelazione nei rapporti agrari).
I dubbi di legittimita'
costituzionale della Legge n. 431 del 1998, articolo 3,
lettera g) sono, pertanto, alla luce di tali
considerazioni, manifestamente infondati.
Non sussiste alcun contrasto con il
giudicato risultante dalla decisione del Tribunale di
Roma che ha affermato la durata quadriennale del
contratto di locazione (con scadenza al (OMESSO)).
Ne' vi e' contrasto con la
giurisprudenza di questa Corte, relativa
all'applicazione della Legge n. 392 del 1978, articoli
38 e 39 (richiamati dalla Legge n. 431 del 1998,
articolo 3 esclusivamente ai fini delle modalita' di
esercizio del diritto di prelazione).
Restano assorbite tutte le altre
questioni sollevate dalla ricorrente principale.
I due ricorsi incidentali, proposti
da Ch. e Ro. , devono, infine, essere rigettati.
Secondo la giurisprudenza di questa
Corte, deve ritenersi assolto l'obbligo del giudice
allorche' le argomentazioni svolte per la statuizione di
merito (o di rito) contengano in se' considerazioni
giuridiche o di fatto idonee a giustificare la
regolazione delle spese adottata, come - a titolo
meramente esemplificativo - nel caso in cui si' da atto,
nella motivazione del provvedimento, di oscillazioni
giurisprudenziali sulla questione decisiva, ovvero di
oggettive difficolta' di accertamenti in fatto, idonee a
incidere sulla esatta conoscibilita' a priori delle
rispettive ragioni delle parti (Cass. S.U. 30 luglio
2008 n. 20598).
Nel caso di specie, la
compensazione integrale delle spese del giudizio di
appello e' stata disposta richiamando espressamente le
difficolta' di interpretazione della norma invocata, in
mancanza di un indirizzo giurisprudenziale al riguardo.
Conclusivamente tutti i ricorsi
devono essere rigettati.
Per le medesime ragioni indicate
dai giudici di appello, si ritiene opportuno disporre la
compensazione integrale anche delle spese del presente
giudizio.
P.Q.M.
La Corte riunisce i ricorsi e li
rigetta. Compensa le spese del giudizio. |
