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Abstract: In tema di responsabilità
del conduttore per il ritardato rilascio di immobile
locato, il maggior danno, di cui all’art. 1591, seconda
parte, c.c. che ha natura contrattuale, deve essere
concretamente provato dal locatore fonte: Cassazione
I
In fatto e in diritto
1. Caio e Tizio impugnano per
cassazione, sulla base di quattro motivi, la sentenza
della Corte d’appello di Catania, depositata il
9.06.2008, che, per quanto qui rileva ed a modifica di
quanto disposto in primo grado;
a. ha escluso che la Alfa
conduttrice fosse responsabile dei danni da
infiltrazione di acque meteoriche dalla copertura dello
stabile, perché neanche i locatori avevano contestato
che, in base al contratto, essi avevano mantenuto l’uso
del lastrico solare e terrazze (con conseguente
indisponibilità da parte della conduttrice) e perché, in
ogni caso, il mantenimento in buono stato di detta
copertura non rientra negli oneri di manutenzione del
conduttore;
b. non poteva ascriversi alla
ritardata disponibilità dei locali il mancato lucro del
canone di Euro 4.200 per l’intera durata del nuovo
contratto stipulato con il V.; decorso il tempo
necessario per recuperare l’effettiva disponibilità
dell’immobile, i locatori bene hanno potuto goderne nel
modo loro più congeniale, stipulando nuova locazione,
sicché non poteva sostenersi, in mancanza di specifica
prova che l’ulteriore (eventuale) mancato uso locativo
dello stesso discenda dall’ inadempimento della
conduttrice; per altro verso la stessa prosecuzione del
contratto col V. fino alla sua naturale scadenza
rappresentava solo un possibilità non un evento certo su
cui potesse fondarsi la pretesa dell’equivalente dei
canoni per tutti i sei anni di quel contratto;
c. ha riconosciuto la spettanza
alla conduttrice della restituzione della cauzione, la
cui dazione reale risultava per tabulas dall’ originario
contratto del 1989; non emergendo aliunde né la
restituzione del suo importo, né la fondatezza della
contestazione della sua dazione, non potendo questa
farsi discendere dal successivo unilaterale sollecito
dei locatori al pagamento della relativa somma, né dalla
mancata menzione del suo importo in un elenco di
paqamenti redatto oltre un anno dopo la stipula del
contratto, in seno ad una delibera del Comitato di
gestione dell’Alfa, dato che i pagamenti in corso di
rapporto locativo vanno distinti dalla dazione di una
somma per la costituzione di una garanzia cauzionale,
peraltro contestuale alla stipula del contratto. La
conduttrice non ha svolto attività difensiva.
2.1.1. Con il primo motivo, i
ricorrenti deducono violazione degli artt. 1587, comma
primo, n. 1, e 1590, comma primo, per non avere la Corte
d’appello riconosciuto loro il diritto ad ottenere dal
conduttore il risarcimento dei danni ingenti da
infiltrazione di acque meteoriche, per non avere lo
stesso conduttore adempiuto a quei doveri generali di
normale diligenza nell’uso della cosa locata.
2.1.2. Il motivo - ed i relativi
quesiti di diritto non colgono nel segno. La censura,
infatti, non tiene conto dell’effettiva ratio decidendi.
La Corte territoriale ha escluso, in diritto, che della
manutenzione del solaio di copertura fosse onerato il
conduttore (conformemente a Cass. 14305/05), secondo
cui, in tema di locazione di immobili urbani, l’obbligo
di manutenzione ordinaria o straordinaria, quando non si
tratta di opere di piccola manutenzione, grava sul
locatore ed ha anche escluso, in fatto, che il locatore
avesse la disponibilità di detto solaio, avendone i
locatori mantenuto l’uso, così escludendo in radice che,
nella specie, potesse assumere rilievo la questione
dell’ onere incombente sul conduttore in ordine alle
piccole manutenzioni. Queste ragioni della decisione non
risultano scalfite dalla pur articolata censura. Né può
essere fondatamente invocato l’obbligo della diligenza
del buon padre di famiglia, perché, oltre a non essere
sorto in fatto - per quanto innanzi osservato - alcun
obbligo di custodia del solaio di copertura a carico del
conduttore, si deve ribadire che l’obbligo del
conduttore di prendere in consegna la cosa e di
osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel
servirsene per l’uso determinato dal contratto e
l’obbligo di rispondere della perdita e del
deterioramento della cosa avvenuti nel corso della
locazione consentono al locatore di agire nel corso del
rapporto per ottenere il rispetto di una conduzione
diligente del bene locato, ma non possono legittimare
un’ azione dopo la riconsegna dell’immobile per ottenere
la condanna del conduttore al risarcimento del danno
corrispondente alla spesa necessaria per ripristinare le
migliori condizioni di manutenzione dell’immobile nel
corso della locazione (Cass. n. 10562/07) -
2.2.1. Con il secondo e terzo
motivo, entrambi deducenti violazione dell’art. 1591
c.c., i ricorrenti lamentano il mancato risarcimento
lucro cessante, oltre il tempo necessario al ripristino
dei locali e per tutta la durata della perduta nuova
locazione, avendo i locatori fornito prova specifica di
aver perduto quella specifica occasione contrattuale per
colpa del conduttore(secondo motivo) ed avendo fornito
la prova di aver visto sfumare, per l’inadempimento del
conduttore, un’occasione contrattuale fruttifera, unica
ed irripetibile e di essersi adoperati - a seguito della
sua perdita - per procurarsene una simile, senza
ottenere alcun risultato e nonostante i comprovati
ricorsi al mercato pubblicitario.
2.2.2. I due motivi, che vanno
trattati congiuntamente in quanto costituiscono profili
distinti della medesima censura, debbono essere accolti.
E’ costante l’indirizzo interpretativo di questa SC
(Cass. n. 7670/93), secondo cui, in tema di
responsabilità del conduttore per il ritardato rilascio
di immobile locato, il maggior danno, di cui all’art.
1591, seconda parte, c.c. che ha natura contrattuale,
deve essere concretamente provato dal locatore, per cui
il mero fatto del ritardo può legittimare soltanto una
condanna generica al risarcimento, richiedendosi per
contro, in sede di liquidazione, la specifica prova
dell’esistenza del danno medesimo, in rapporto alle
condizioni dell’immobile, alla sua ubicazione e alle
possibilità di nuova sua utilizzazione, nonché
all’esistenza di soggetti seriamente disposti ad
assicurarsene il godimento dietro corrispettivo, dalle
quali emerga il verificarsi dì un’effettiva lesione del
patrimonio (Cass. n. 292/02 e 23720/08) . Costituisce,
del resto, affermazione risalente e pacifica in via
generale, che la prova del maggior danno non sorge
automaticamente, sulla base del valore locativo
presumibilmente ricavabile dalla astratta
configurabilità di ipotesi di locazione o vendita del
bene (ex plurimis Cass. n. 4968/97 Cass. 993/2002); ma
richiede la specifica dimostrazione di un’effettiva
lesione del patrimonio del locatore, consistente nel non
aver potuto dare in locazione il bene per un canone più
elevato, nel non averlo potuto utilizzare direttamente e
tempestivamente, nella perdita di occasioni di vendita
ad un prezzo conveniente od in altre analoghe situazioni
pregiudizievoli (Cass. n. 2525/06, 13653/06, 20829/06);
20829/06), con la precisazione che l’onere di detta
prova è a carico del locatore, tenuto a dar conto
dell’esistenza di ben determinate proposte di locazione
o d’acquisto e di concreti propositi di utilizzazione
(Cass. n. 6359/95; 1133/99; 4564/2000; 993/02;
9545/2002; 14753/05; 7499/07) . Orbene, nel caso di
specie il giudice di secondo grado non si è esattamente
uniformato alle suddette regole di diritto e non ha
ritenuto di dovere fare riferimento alla perdita della
concreta occasione di nuova locazione che un terzo aveva
concretamente dato ai locatori, non ha considerato che
proprio il ritardato rilascio dall’ immobile aveva
indotto il nuovo conduttore a risolvere il rapporto di
locazione ad uso commerciale, così determinando il
pregiudizio dei locatori (certamente rapportabile
all’esistenza ed alla durata del contratto stipulato con
il terzo); -
2.3.1. Con il quarto motivo, i
ricorrenti lamentano insufficienza e contraddittorietà
della motivazione per avere la Corte territoriale
ritenuto spettante la restituzione del deposito
cauzionale, senza considerare la mancanza nella
contabilità della Alfa di qualsiasi prova sulla sua
effettiva corresponsione, che avrebbe dovuto risultare
da apposita delibera del Comitato di Gestione, previo
parere della Commissione provinciale di controllo e la
cui mancata corresponsione risulterebbe affermata
dall’Ente nella delibera 2240 del 17. 11 .1990.
2.3.2. Anche questa censura non
coglie nel segno, atteso che i ricorrenti, lungi dal
prospettare vizi logici o giuridici posti in essere dai
giudici del merito e rilevanti sotto il profilo di cui
all art. 360 c.p.c., n 5, si limitano - contra leqem e
cercando di superare quelli che sono i ristretti limiti
del giudizio di legittimità, il quale, contrariamente a
quanto reputa la difesa di parte ricorrente non è un
giudizio di merito di terzo grado nel quale sottoporre a
un nuovo vaglio tutte le risultanze di causa - a
sollecitare una nuova lettura delle prove raccolte in
causa. E’ palese l’inammissibilità del motivo di ricorso
in esame. Come emerge dalla motivazione della sentenza
impugnata, il giudice di appello ha proceduto ad una
completa e puntuale valutazione degli elementi probatori
acquisiti agli atti ed ha verificato che, a fronte del
chiaro tenore letterale dell’originario contratto, non
emergeva aliunde nè la restituzione dell’importo del
deposito cauzionale, né la fondatezza della
contestazione della sua dazione, non potendo questa
farsi discendere dal successivo unilaterale sollecito
dei locatori al pagamento della relativa somma, né dalla
mancata menzione del suo importo in un elenco di
pagamenti redatto oltre un anno dopo la stipula del
contratto, in seno ad una delibera del Comitato di
gestione dell’Alfa, dato che i pagamenti in corso di
rapporto locativo vanno distinti dalla dazione di una
somma per la costituzione di una garanzia cauzionale,
peraltro contestuale alla stipula del contratto.
2.3.3. Per tanto, confermando
orientamenti di questa S.C., deve affermarsi che il
motivo si risolve in un’inammissibile richiesta di nuova
valutazione di fatti ormai definitivamente accertati in
sede di merito, dato che la parte ricorrente, lungi dal
prospettare alcun vizio rilevante della sentenza gravata
sotto il profilo di cui all’art. 360 n. 5 c.pc., e
delineando solo genericamente la violazione di norme
sulla valutazione dei mezzi di prova si limita ad
invocare una diversa lettura delle risultanze probatorie
e dei fatti, come accertati, ricostruiti ed interpretati
dalla corte di merito. Nelle parti in cui prospettano
vizi di motivazione, le censure non tengono conto,
quanto alla valutazione dalle prove adottata dal giudice
di merito, che il sindacato di legittimità non può
investire il risultato ricostruttivo in sé, che
appartiene all’ambito dei giudizi di fatto riservati al
giudice di merito, (Cass. n. 12690/10, in motivazione;
n. 5797/05; 15693/04) - Del resto, i vizi motivazionali
denunciabili in Cassazione non possono consistere nella
difformità dell’apprezzamento dei fatti e delle prove
dato dal giudice del merito rispetto a quello preteso
dalla parte, spettando solo a detto giudice individuare
le fonti del proprio convincimento, valutare le prove,
controllarne l’attendibilità e la concludenza, scegliere
tra le istruttorie quelle ritenute idonee a dimostrare i
fatti in discussione, dare prevalenza all’uno o
all’altro mezzo di prova, salvo i casi tassativamente
previsti dalla legge in cui un valore legale è assegnato
alla prova. (Cass. n.6064/08; nonché Cass. n. 26886/08 e
in motivazione)
3. Pertanto, respinti il primo ed
il quarto motivo e accolti il secondo ed il terzo, la
sentenza impugnata va cassata in parte qua con rinvio
alla medesima Corto d’Appello in diversa composizione,
che procederà a nuovo esame attenendosi al principio di
diritto secondo cui “il maggior danno di cui all’art.
1591 c.c. integrato allorché sussiste la specifica
dimostrazione di un’effettiva lesione del patrimonio del
locatore, consistente nel non aver potuto dare in
locazione il bene per un canone più elevato - in
considerazione, come nell’ipotesi, di contratto
stipulato con un terzo - (oppure nel non averlo potuto
utilizzare direttamente e tempestivamente, nella perdita
di occasioni di vendita ad un prezzo conveniente) od in
altre analoghe situazioni pregiudizievoli”; provvederà,
inoltre, in ordine alle spese anche del presente
giudizio.
P.Q.M.
Accoglie il secondo ed il terzo
motivo, respinti gli altri. Cassa la sentenza impugnata,
in relazione ai motivi accolti, e rinvia, anche per le
spese, alla Corte di Appello di Catania in diversa
composizione.
Depositata in Cancelleria il
14.06.2011 |
