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Nota a Cassazione, sezione III civile, sentenza 11 febbraio-27 aprile 2011,  n. 9408 – Presidente Trifone, Relatore D’Amico; Pm – difforme – Russo

di Matteo Barizza

Sommario: 1. Premessa. – 2. La massima della Suprema Corte. – 3. Il fatto. – 4. L’iter processuale. – 5. Le motivazioni della decisione della Corte di Cassazione. – 6 . Beta vende, Gamma acquista. Ma chi paga l’indennità per la perdita dell’avviamento? – 7. Conclusioni.

1. – Premessa

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9408 del 27 aprile 2011 che qui si annota[1], è intervenuta a dirimere una controversia in tema di contratto di locazione ad uso commerciale e diritto all’indennità per perdita dell’avviamento di cui all’art. 34 della legge n. 392 del 1978, in un caso in cui l’immobile oggetto della locazione era stato alienato dal locatore in data antecedente alla cessazione del rapporto, ma successivamente alla comunicazione della disdetta dal contratto.

Alla Suprema Corte è stato chiesto, quindi, di decidere su chi dovesse gravare l’obbligo di pagamento dell’indennità in questione, se, cioè, sul locatore alienante e disdettante, ovvero sull’acquirente dell’immobile locato, subentrato al primo nel rapporto di locazione.

2. – La massima della Suprema Corte

La Corte, nel decidere il ricorso, ha enunciato il seguente principio di diritto: “il diritto alla indennità per l'avviamento commerciale sorge per effetto ed al momento della cessazione del contratto di locazione, per cui, in caso di alienazione dell'immobile locato, avvenuta successivamente alla comunicazione della disdetta da parte del locatore alienante, ma prima della prevista data di cessazione del rapporto, obbligato a detto titolo ai sensi dell'art. 1602 cod. civ. nei confronti del conduttore è l'acquirente dell'immobile locato”.

3. – Il fatto

Per meglio comprendere la portata della condivisibile decisione della Suprema Corte, pare utile riassumere brevemente i fatti antecedenti al decisum.

Tra la società Alfa e la società Beta era stato concluso in data 1 luglio 2001 un contratto di locazione ad uso commerciale, comportante il contatto con il pubblico, e con prima scadenza contrattuale prevista per il 30 giugno 2007.

La società Beta, locatrice dell’immobile, in data 18 gennaio 2006 aveva comunicato alla conduttrice Alfa la disdetta del contratto alla data della prima scadenza contrattuale, disdetta che in data 24 aprile 2007 era stata accettata dalla società conduttrice, la quale, però, aveva richiesto il pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento di cui all’art. 34 della legge n. 392 del 27 luglio 1978.

In data 28 giugno 2007 l’immobile oggetto della locazione era stato alienato dalla società locatrice Beta alla società Gamma, con comunicazione ad Alfa il giorno successivo.

4. – L’iter processuale

Non ottenendo il pagamento richiesto, Alfa aveva deciso, quindi, di ricorrere all’autorità giudiziaria ed aveva convenuto in giudizio Beta, prima locatrice dell’immobile, chiedendo che la stessa fosse condannata al pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento di cui all’art. 34 della legge n. 392 del 1978[2].

La ricorrente aveva assunto che l’intervenuta alienazione dell’immobile fosse irrilevante ai fini dell’obbligo del pagamento dell’indennità in capo alla società convenuta, dato che il contratto era sorto prima dell’alienazione de qua.

La società Beta, costituitasi in giudizio, aveva dedotto, invece, l’inammissibilità della domanda nei propri confronti, sostenendo che l’intervenuta alienazione dell’immobile antecedentemente alla cessazione del rapporto di locazione comportasse che al pagamento dell’indennità per la perdita di avviamento fosse tenuta la società acquirente Gamma.

Il primo grado di giudizio si era concluso con il rigetto della domanda di condanna avanzata da Alfa, esito che veniva, però, ribaltato in sede di appello, con conseguente condanna di Beta al pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento: il giudice del gravame aveva riconosciuto, infatti, che il diritto di Alfa al pagamento dell’indennità de qua era sorto non tanto alla data della cessazione del rapporto di locazione (30 giugno 2007), ma al momento della comunicazione della disdetta (18 gennaio 2006), con conseguente irrilevanza dell’alienazione dell’immobile locato avvenuta tra Beta e Gamma in data 28 giugno 2007.

5. – Le motivazioni della decisione della Corte di Cassazione

A seguito della pronuncia sfavorevole della Corte di Appello, Beta ha deciso, quindi, di ricorrere per Cassazione sulla scorta di tre motivi.

Tralasciando i primi due che non riguardano il merito della presente annotazione[3], con il terzo motivo la società ricorrente ha censurato la decisione del Giudice di appello nella parte in cui ha ritenuto irrilevante l’intervenuta alienazione dell’immobile locato, avvenuta in data antecedente alla cessazione del contratto di locazione.

Secondo la società ricorrente, inoltre, la Corte di Appello, ritenendo che il diritto per la società conduttrice Alfa al pagamento dell’indennità ex art. 34 della legge n. 392 del 1978 sia sorto con la comunicazione della disdetta dal contratto di locazione e non già con la cessazione dello stesso, sarebbe incorsa nella violazione della norme di cui agli articoli 28 e 34 della legge n. 392 del 1978, e dell’art. 1602 c.c.

La Corte, nel ritenere fondato il sopra indicato motivo, ha seguito un iter logico impeccabile.

Anzitutto ha posto in luce le due norme codicistiche di rilievo per la soluzione della controversia de qua, l’art. 1599 c.c.[4], in tema di opponibilità del contratto di locazione all’acquirente dell’immobile locato, e l’art. 1602 c.c.[5], relativo agli effetti di tale opponibilità.

Quindi ha affermato che, se il contratto di locazione avente data certa anteriore all’alienazione dell’immobile locato è senz’altro opponibile ex art. 1599 c.c. al terzo acquirente, tale opponibilità, tuttavia, non può avere effetto retroattivo, dal momento che l’art. 1602 c.c. limita al periodo successivo all’acquisto del bene locato il subingresso del terzo acquirente (nei diritti e) negli obblighi derivanti dal contratto di locazione[6].

In sostanza, ad avviso della Corte il contratto di locazione, nell’ipotesi di cessione dell’immobile locato, può scindersi in due periodi distinti, rispetto ai quali l’unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui che in quel periodo ha la qualità del locatore[7].

Sulla base di tale principio, pertanto, nell’ipotesi di alienazione del bene locato il contratto di locazione vincola il locatore alienante sino alla data dell’alienazione, e l’acquirente del bene locato per il periodo successivo a tale data[8], con la conseguenza che l’acquirente medesimo subentra in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione (e non ancora esauriti) alla data dell’alienazione, mentre è terzo rispetto ai diritti ed agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore ed a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto[9].

6. – Beta vende, Gamma acquista. Ma chi paga l’indennità per la perdita dell’avviamento?

Trasportando i principi di diritto appena espressi nella vicenda che ha dato origine alla pronuncia de qua, è giocoforza riconoscere che il contratto di locazione concluso in data 1 luglio 2001 spiegherà i suoi effetti sulla società Beta sino alla data dell’alienazione dell’immobile locato (28 giugno 2007), e sulla società Gamma per il periodo successivo a tale data.

Sino a qui nulla quaestio. Il problema che resta da risolvere, però, per comporre la lite tra Alfa e Beta, è quello di stabilire a chi spetti l’obbligo di pagare l’indennità per la perdita dell’avviamento a favore della società Alfa: a Beta, locatrice alienante, ovvero a Gamma, acquirente dell’immobile locato?

Per rispondere a tale domanda, secondo la Suprema Corte occorre fare un passo ulteriore, e verificare in quale momento maturi in capo alla società conduttrice il diritto all’indennità de qua, se, cioè, al momento della comunicazione della disdetta da parte della locatrice, o al momento della cessazione del rapporto di locazione.  

Qualora, infatti, il diritto alla corresponsione dell’indennità per la perdita dell’avviamento maturi in capo alla conduttrice nel momento della comunicazione della disdetta, allora, nel caso di specie (stante quanto espresso in precedenza), essendo stata comunicata la disdetta (18 gennaio 2006) antecedentemente alla cessione dell’immobile locato (28 giugno 2007), il relativo pagamento dovrà essere corrisposto dalla società ricorrente Beta, in conformità a quanto statuito in sede di gravame; se, invece, il diritto al pagamento dell’indennità matura nel momento della cessazione del contratto di locazione, nel caso di specie, essendo la cessazione avvenuta (30 giugno 2007) in data successiva all’acquisto del bene locato da parte di Gamma (28 giugno 2007), il pagamento non potrà che essere corrisposto dalla medesima società acquirente.

Nel decidere la questione la Suprema Corte, sul punto, non ha avuto dubbi: l’indennità per la perdita dell’avviamento matura in capo al conduttore senz’altro con la cessazione del rapporto di locazione e non con la comunicazione della disdetta[10]. Obbligato al relativo pagamento sarà, pertanto, l’acquirente del bene locato, in tutte le ipotesi in cui l’acquisto dell’immobile avvenga (seppur dopo la comunicazione della disdetta) prima della cessazione del rapporto di locazione.

7. – Conclusioni.

Nel condividere appieno la pronuncia appena commentata, che si allinea ad un precedente deciso dalla Corte nel 2004[11], mi sia consentita un’osservazione, la cui formulazione si basa unicamente sul testo della pronuncia in esame, e non (come, invece, sarebbe più opportuno) sugli atti processuali della controversia in questione.

La Corte ha deciso, infatti, di cassare con rinvio la sentenza di secondo grado: di certo, a costo di ripetermi, l’analisi della carte processuali avrebbero potuto dire di più – e, quindi, molto probabilmente giustificare la scelta in tal senso operata dalla Corte di Cassazione – ma, dalla lettura della sola sentenza in commento, non pare avventato affermare che il Giudice di legittimità avrebbe forse potuto cassare la sentenza decidendo direttamente nel merito la controversia, e ciò a norma dell’art. 384, comma 2, c.p.c.

Non è, infatti, chiaro quali altri accertamenti di fatto siano necessari[12].

*  *  *

Cassazione, sez. III, 27 aprile 2011, n. 9408

(Pres. Trifone – Rel. D’Amico)

Svolgimento del processo

Con ricorso depositato il 18 ottobre 2007 la società O. - G. s.r.l., esponeva che:

a) aveva stipulato in data 1 luglio 2001 un contratto di locazione ad uso commerciale (comportante il contatto con il pubblico dei consumatori) con la società La M. s.r.l.;

b) la prima scadenza di tale contratto sarebbe venuta a scadenza il 30.6.2007;

c) la società locatrice M. s.r.l., con raccomandata del 18 gennaio 2006, aveva comunicato la disdetta del contratto alla suddetta prima scadenza;

d) essa conduttrice aveva richiesto con raccomandata del 24 aprile 2007 il pagamento dell'indennità per perdita dell'avviamento, così aderendo alla richiesta di rilascio dell'immobile per la suddetta prima scadenza della locazione commerciale;

e) la società locatrice in data 29 giugno 2007 le aveva comunicato che nel rapporto di locazione era intanto subentrata la società Alda s.r.l. per avere essa acquistato la proprietà dell'immobile locato.

Assumendo che l'indennità per l'avviamento commerciale dovesse essere corrisposta dalla società originaria locatrice, nonostante l'avvenuta alienazione dell'immobile, dato che il contratto era sorto prima dell'alienazione medesima della res locata, la società ricorrente chiedeva, pertanto, che la società La M. s.r.l., previo riconoscimento della validità del contratto di locazione intercorso tra le parti e della successiva disdetta, venisse condannata a corrisponderle il compenso dovuto a titolo di indennità per l'avviamento.

La società convenuta contrastava la domanda deducendone l'inammissibilità nei suoi confronti in quanto, attesa l'intervenuta alienazione della cosa locata in epoca precedente alla cessazione del rapporto di locazione, al pagamento dell'indennità per l'avviamento era tenuta in sua vece, la società che, per avvenuto pregresso acquisto dell'immobile locato, aveva la qualità di locatrice al momento della suddetta cessazione del contratto.

Il tribunale di Cosenza rigettava la domanda nella considerazione che, in ipotesi di vendita di cosa locata, i diritti e gli obblighi nascenti dalla locazione si trasferiscono in capo all'acquirente.

Sul gravame della società soccombente decideva la Corte d'appello di Catanzaro, che, ritenuta ammissibile l'impugnazione, stabiliva che il diritto della società conduttrice alla corresponsione dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale era sorto non alla cessazione del rapporto (30.6.2007), bensì al momento della comunicazione della disdetta (18.1.2006) cosicché, ai fini del giudizio, rimaneva irrilevante la vendita del bene locato (28.6.2007), in quanto successiva alla comunicazione della disdetta.

in riforma della sentenza di primo grado condannava, quindi, la società M. s.r.l. a corrispondere l'indennità di avviamento.

Per cassazione ha proposto ricorso la società La M. s.r.l. sulla scorto di tre motivi, illustrati da successiva memoria.

Ha resistito con controricorso la società O. - G..

Motivi della decisione

Deve preliminarmente rilevarsi che, trattandosi di sentenza depositata dopo il 4.7.2009, non era necessario formulare i quesiti di diritto.

Con i primi due mezzi d'impugnazione, da esaminare congiuntamente perché strettamente connessi, la ricorrente censura la sentenza denunciata nella parte in cui non ha ritenuto meritevole di accoglimento l'eccezione di improcedibilità dell'appello in ordine all'asserita tardività della notificazione del decreto presidenziale di fissazione dell'udienza di discussione.

La censura nel suo complesso non può essere accolta.

La Corte costituzionale ha dichiarato illegittimo l'art. 435, 2 comma, nella parte in cui non stabilisce che l'avvenuto deposito del decreto presidenziale di fissazione dell'udienza di discussione sia comunicato all'appellante e che da tale comunicazione decorra il termine per la notificazione all'appellato (Corte cost., 4 gennaio 1977, n. 15).

Nel caso di specie il decreto presidenziale è stato comunicato alla difesa dell'appellante in data 23 marzo 2009, mentre l'atto d'appello è stato consegnato all'ufficiale giudiziario per la notificazione in data 30 marzo 2009 e, perciò, nel prescritto tempestivo termine imposto per legge.

Con il terzo motivo la società ricorrente censura la sentenza impugnata nel punto in cui il giudice di secondo grado ha stabilito che il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento sorge al momento della comunicazione della disdetta, rimanendo irrilevante la vendita del bene locato intervenuta tra la data della disdetta e la scadenza del contratto. Lamenta, in particolare, che, affermando la sussistenza dell'obbligo della società La M. s.r.l. di corrispondere al conduttore l'indennità per la perdita dell'avviamento, la Corte territoriale sarebbe incorsa nella violazione delle norme di cui agli artt. 28 e 34 della legge n. 392 del 1978 e 1602 cod. civ., con la conseguente insufficiente e contraddittoria motivazione sul punto.

Secondo la ricorrente l'errore di diritto commesso dalla Corte d'Appello consiste nel non avere considerato rilevante, ai sensi dell'art. 1602 c.c., la successione verificatasi nel rapporto contrattuale in seguito alla vendita della cosa locata, avvenuta il dopo la comunicazione della disdetta, ma prima della data di scadenza del contratto.

Il motivo è fondato.

Occorre, anzitutto premettere che il principio stabilito in materia di locazione dall'art. 1602 cod. civ., che fissa nel momento dell'acquisto del bene locato il subingresso dell'acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, esclude, per implicito, che il fenomeno successorio, ex art. 1599 cod. civ., del trasferimento a titolo particolare della cosa locata possa avere effetto retroattivo e comporta, invece, che il rapporto di locazione viene a scindersi in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali l'unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui che in quel periodo ha la qualità di locatore.

Ne consegue che l'acquirente dell'immobile locato subentra in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione ancora non esauriti, mentre deve considerarsi terzo rispetto ai diritti ed agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore ed a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto (Cass., 2 dicembre 2004, n. 22669).

Bisogna, inoltre, considerare, in tema di indennità per l'avviamento commerciale dovuta in caso di cessazione del rapporto di locazione, che il diritto all'indennità trova il suo fatto genetico nella avvenuta cessazione della locazione e non nell'intimazione della disdetta.

Se il diritto all'indennità sorge al momento della cessazione della locazione e in conseguenza della risoluzione a tale data del contratto per fatto non imputabile al conduttore, è logico, pertanto, ritenere che obbligato per il compenso di avviamento è colui che a tale momento ha la qualità di locatore.

Nel caso di trasferimento dell'immobile ex art. 1599 cod. civ. l'indennità, quindi, è dovuta dall'acquirente dell'immobile locato se lo stesso, alla data della cessazione del contratto, abbia assunto la qualifica di locatore; e ciò proprio in base al principio di diritto secondo cui il momento del trasferimento del bene determina anche il momento di cesura tra le obbligazioni e i diritti spettanti all'alienante e quelli dell'acquirente.

Deve, in conclusione, essere accolto il terzo motivo, non essendo conforme al diritto l'affermazione della corte di merito secondo cui il diritto del conduttore all'indennità sorge per effetto ed al momento dell'intimazione della disdetta per finita locazione da parte del locatore. L'impugnata sentenza, perciò, è cassata con rinvio, per nuovo esame, alla Corte d'Appello di Catanzaro in diversa composizione, che, decidendo anche sulle spese di questo giudizio di legittimità, farà applicazione della seguente regula iuris:

"Il diritto alla indennità per l'avviamento commerciale sorge per effetto ed al momento della cessazione del contratto di locazione, per cui, in caso di alienazione dell'immobile locato, avvenuta successivamente alla comunicazione della disdetta da parte del locatore alienante, ma prima della prevista data di cessazione del rapporto, obbligato a detto titolo ai sensi dell'art. 1602 cod. civ. nei confronti del conduttore è l'acquirente dell'immobile locato"

P.Q.M.

La Corte accoglie il terzo motivo del ricorso; cassa in relazione al motivo accolto la impugnata sentenza e rinvia alla Corte d'Appello di Catanzaro, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di cassazione.