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Gli eredi del conduttore, i quali, dopo la sua morte,
continuino ad occupare, senza titolo, l'immobile locato
al loro dante causa, nonostante l'intervenuta convalida
della licenza per finita locazione a quest'ultimo
intimata, sono tenuti al pagamento, dal momento di detto
decesso, dell'indennità di occupazione ai sensi
dell'art. 1591 cod. civ., e non già del canone secondo
le scadenze pattuite, perché, cessato il rapporto di
locazione, la protrazione della detenzione costituisce
inadempimento dell'obbligo di restituzione della cosa
locata anche quando è consentita dalla legge di
sospensione degli sfratti, e la liquidazione del
relativo danno, da riconoscersi fino all'effettivo
rilascio dell'immobile, deve essere effettuata in base
all'art. 1-bis del d.l. 31 dicembre 1988, n. 551
(convertito, con modificazioni, nella legge 21 febbraio
1989, n. 61), senza che possa avere alcuna rilevanza al
riguardo la diversa misura inferiore stabilita nel
contratto (ormai conclusosi) a titolo di indennità di
mora per il ritardo nel pagamento del canone.
Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del
11 maggio 2010, n. 11373
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri
Magistrati:
Dott. VARRONE Michele - Presidente
Dott. FILADORO Camillo - rel.
Consigliere
Dott. SPIRITO Angelo - Consigliere
Dott. AMBROSIO Annamaria -
Consigliere
Dott. TRAVAGLINO Giacomo -
Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 17997/2006 proposto da:
MO. CA. (OMESSO), GA. OR. (OMESSO),
elettivamente domiciliati in ROMA, VIA VALDAGNO 27,
presso lo studio dell'avvocato BASSO Tommaso, che li
rappresenta e difende unitamente all'avvocato GUIDA
GIUSEPPE giusta delega in calce al ricorso;
- ricorrente -
contro
RU. MA. (OMESSO);
- intimata -
sul ricorso 22019/2006 proposto da:
RU. MA. , elettivamente domiciliata
in ROMA, VIA DEGLI SCIPIONI 268-A, presso lo studio
dell'avvocato BOZZI GIUSEPPE, che la rappresenta e
difende unitamente all'avvocato ZANONI PIER LUIGI giusta
delega a margine del controricorso e ricorso addentale;
- ricorrente -
contro
MO. CA. , GA. OR. ;
- intimati -
avverso la sentenza n. 419/2005
della CORTE D'APPELLO di GENOVA, Sezione Prima Civile,
emessa il 4/5/2005, depositata il 24/05/2005, R.G.N.
1519/2004;
udita la relazione della causa
svolta nella Pubblica udienza del 08/04/2010 dal
Consigliere Dott. CAMILLO FILADORO;
udito L'Avvocato TOMMASO BASSO;
udite il P.M., in persona del
Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio, che
ha concluso per il rigetto del ricorso principale e del
ricorso incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza 4-24 maggio 2005 la
Corte d'appello di Genova, in riforma della decisione
del locale Tribunale del 29 giugno 2004, ed in parziale
accoglimento dell'appello proposto da Mo. Ca. e Ga.Or. ,
condannava la originaria convenuta Ru.Ma. a
corrispondere la somma di euro 1.859.24, oltre alla
rivalutazione monetaria ed agli interessi legali dalle
singole scadenze. La Corte territoriale rigettava
integralmente la domanda riconvenzionale proposta dalla
Ru. M. .
Osservavano i giudici di appello
che il punto nodale della controversia riguardava la
individuazione della eventuale esistenza tra le parti di
un contratto di locazione.
Una volta cessata la locazione al
(OMESSO), a seguito di licenza per finita locazione
convalidata con ordinanza 27 giugno 1985 nei confronti
del conduttore Ra.Gu. (padre della Ru. ), quest'ultimo
era divenuto occupante senza titolo dell'appartamento di
proprieta' delle originarie attrici, sito in (OMESSO).
Pertanto, dopo la sua morte
((OMESSO)), doveva ritenersi che la moglie di lui,
Pa.Io. , fosse a sua volta divenuta occupante senza
titolo, in forza del rapporto di fatto ed autonomo con
l'immobile.
Non poteva ritenersi verificata
alcuna successione nella locazione in favore della
moglie del Ra. G. , non potendosi subentrare in un
rapporto di fatto.
Doveva escludersi che il mero
ricevimento di somme con la indicazione del titolo di
"canone" - senza contestazione da parte delle locatrici
- avesse determinato la rinnovazione del contratto, in
mancanza della qualita' di conduttrice in capo alla Pa.
.
Era, infatti, chiara la volonta'
delle locatrici di ritenere gli importi mensili
corrisposti a titolo di indennita' di occupazione.
Non poteva ricavarsi l'esistenza di
una volonta' di rinunciare agli effetti della
intimazione e di concludere un nuovo contratto di
locazione dalla semplice mancanza di atti esecutivi,
protratta per alcuni anni.
Del resto, la stessa Ru. M. era ben
consapevole della propria situazione di occupante senza
titolo, come risultava dalla lettera del 18 maggio 1999.
Il (OMESSO) era deceduta anche la
Pa. ed a questo punto, la figlia di lei, Ru.Ma. , aveva
continuato l'occupazione.
Una volta esclusa la qualita' di
conduttore in capo alla Pa. , e pertanto alla Ru. M. ,
quale successore della madre - osservavano i giudici di
appello - doveva concludersi che non erano invocabili
ne' l'articolo 1591 c.c., che prevede e disciplina i
danni da ritardata restituzione della cosa a carico del
conduttore, ne' la Legge n. 431 del 1998, articolo 6,
comma 6, che, a sua volta, disciplina il danno da
ritardato rilascio del conduttore durante i periodi di
sospensione della esecuzione.
Cio', quanto meno, fino al
(OMESSO), epoca in cui era deceduta la madre della
convenuta Ru. M. .
La richiesta di maggiorazione ISTAT
e di rimborso degli oneri accessori era anche essa
inammissibile, riguardando la stessa "causa petendi" del
contratto di locazione, escluso nella sentenza di
appello.
Del tutto nuova, e pertanto
inammissibile, era infine la prospettazione di
arricchimento senza causa della Ru. M. , per mancato
pagamento degli oneri accessori.
La Corte territoriale accoglieva,
peraltro, la domanda di risarcimento danni,
relativamente al periodo di occupazione senza titolo
(dal (OMESSO) al (OMESSO)), sulla base delle prove che i
terzi avevano offerto un canone di locazione superiore
alla indennita' di occupazione corrisposta dalla Ru. M.
.
Sulla differenza tra quanto
ottenibile dal terzo e quanto effettivamente percepito
dalle locatrici, i giudici di appello riconoscevano la
rivalutazione monetaria secondo gli indici ISTAT oltre
agli interessi al tasso legale, sulle somme anno per
anno rivalutate (trattandosi di credito di valore).
Avverso tale decisione hanno
proposto ricorso per cassazione le originarie attrici,
Mo. e Ga. , con quattro distinti motivi, illustrati da
memoria.
Resiste Ru.Ma. con controricorso,
proponendo a sua volta ricorso incidentale, sorretto da
un unico motivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Deve innanzi tutto disporsi la
riunione dei ricorsi, proposti contro la medesima
decisione.
Appare opportuno, per evidenti
ragioni di ordine logico, esaminare per primo il ricorso
incidentale proposto da Ru.Ma. .
Con esso la ricorrente incidentale
rileva che il contratto di locazione, a suo tempo
esistente con Ga.Ta. , era stato rinnovato in favore
della moglie, Pa. . La attuale ricorrente, Ru.Ma. , era
poi succeduta nel rapporto, dopo la morte della madre.
Contrariamente a quanto affermato
dalla Corte territoriale non si era verificata alcuna
ultrapetizione rispetto alla domanda proposta dalla Ru.
M. nel giudizio di primo grado.
Sin dalla comparsa di costituzione
20 gennaio 2000, infatti, la Ru. M. aveva proposto
domanda riconvenzionale, sostenendo che la madre non
occupava senza titolo l'appartamento delle locatrici, ma
lo conduceva in locazione, con l'esplicito assenso delle
locatrici.
Del tutto giustificata era dunque
la richiesta di restituzione di quanto corrisposto in
piu', in violazione della Legge n. 392 del 1978,
articolo 79.
Il ricorso incidentale e' privo di
fondamento.
La Corte territoriale ha rilevato
il vizio di ultrapetizione nel quale era incorso il
primo giudice, osservando che il Tribunale aveva accolto
una tesi neppure avanzata dalla Ru. M. , ritenendo non
la successione nel contratto, ma la rinnovazione dello
stesso, che si sarebbe verificata, dopo la notifica del
precetto di rilascio del maggio 1993, dapprima con la
Pa. e poi, dopo la morte di lei, con la Ru. M. , erede
convivente.
Da tale, corretta, premessa, i
giudici di appello hanno fatto discendere la reiezione
della domanda riconvenzionale, intesa ad ottenere la
ripetizione di quanto corrisposto in piu', rispetto
all'equo canone.
E' ora possibile esaminare il
ricorso principale proposto da Mo. e Ga. .
Con il primo motivo le ricorrenti
principali deducono la violazione del combinato disposto
degli articoli 99 e 112 c.p.c. e articolo 2907 c.c.,
nonche' motivazione insufficiente e contraddittoria su
un punto decisivo della controversia, in relazione
all'articolo 360 c.p.c., nn. 3, 4 e 5.
Le ricorrenti principali avevano,
sin dall'atto introduttivo, proposto domanda di
risarcimento per la ritardata restituzione e per la
occupazione abusiva dell'immobile per tutto il periodo
dall'(OMESSO) sino al (OMESSO) e per quello successivo
sino al settembre 1999, chiamando in giudizio Ru.Ma. ,
per il primo periodo, nella qualita' di unica erede
della madre, Pa. Io. , e quanto al secondo periodo, in
proprio.
La Corte territoriale aveva
premesso che, a seguito della convalida della licenza
per finita locazione, l'ex conduttore Ra. G. aveva
occupato senza titolo l'appartamento, fino alla morte,
avvenuta il (OMESSO). Successivamente la occupazione era
continuata da parte della moglie, Pa.Io. , sino al suo
decesso avvenuto il (OMESSO), ed infine dalla figlia di
lei, Ru. Ma. , che aveva rilasciato l'immobile in data
(OMESSO).
Tanto premesso in punto di fatto,
i giudici di appello rigettavano la domanda delle due
locatrici, per il primo periodo, sulla base del rilievo
che l'articolo 1591 c.c. e la Legge n. 431 del 1998,
articolo 6, comma 6 (per i periodi, di sospensione della
esecuzione ope iudicis ed ope legis) non erano
invocabili, in quanto in capo alla Pa. e, pertanto,
anche della Ru. M. , quale successore, mancava la
qualita' di conduttrici, necessaria per la applicazione
delle norme. L'articolo 1591 c.c. - hanno sottolineato i
giudici di appello e' un criterio risarcitorio
applicabile solo nei confronti di cui abbia rivestito la
qualita' di conduttore: esso, pertanto, non era
applicabile nei confronti di chi - come appunto la Ru.
M. - non avesse avuto la titolarita' di un pregresso
rapporto locatizio.
Erroneamente i giudici di appello
avevano ritenuto che la "causa pretendi" della azione
proposta dalle due locatrici fosse basata solo
sull'articolo 1591 c.c..
Tali conclusioni sono espressamente
censurate dalle ricorrenti principali, le quali deducono
che, anche in ipotesi di responsabilita'
extracontrattuale dell'occupante senza titolo, il
giudice di merito ben avrebbe potuto fare riferimento al
criterio dettato dalla Legge n. 431 del 1998, articolo
6, comma 6, utilizzandolo come parametro di riferimento
del valore locativo del bene da assumere a
quantificazione monetaria del pregiudizio sofferto del
locatore.
In effetti, l'applicazione diretta
dell'articolo 1591 c.c., era stata richiesta solo con
riferimento alla obbligazione di natura contrattuale
dell'ex conduttore Ra. G. (quindi per il primo periodo
dall'(OMESSO) all'(OMESSO)).
La motivazione adottata dai giudici
di appello era da considerare comunque contraddittoria:
poiche', da un lato, gli stessi giudici avevano
sottolineato che era risultata chiara la volonta' delle
locatrici di escludere un rapporto di locazione, prima
con la madre della Ru. M. , e poi con questa ultima,
dall'altro, avevano individuato la "causa petendi" della
domanda risarcitoria - riferita all'intero periodo di
occupazione senza titolo, come basata sull'articolo 1591
c.c..
La realta' era ben diversa:
infatti, le due locatrici avevano fatto riferimento
all'articolo 1591 c.c., solo per quanto riguarda la
obbligazione posta a carico dell'ex conduttore ed
avevano invece - fatto riferimento alla Legge n. 431 del
1998, articolo 6, comma 6 (anche per i periodi di
occupazione da parte della moglie dell'ex conduttore)
soltanto per indicare un preciso parametro del valore
locativo dell'immobile dia assumere a quantificazione
monetaria del pregiudizio economico subito.
Con il secondo motivo le due
ricorrenti principali deducono la violazione e/o falsa
applicazione del combinato disposto dell'articolo 1591
c.c. e della Legge n. 431 del 1998, articolo 6, comma 6,
e dei principi generali di diritto (articolo 752 c.c.)
disciplinanti il trasferimento "iure ereditario" delle
obbligazioni scadute e non soddisfatte dal "de cuius" al
momento della avvenuta successione, nonche' omesso esame
di un punto decisivo della controversia, ai sensi
dell'articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5.
I giudici di appello avevano -
preliminarmente rilevato che il Ra. G. , alla data del
decesso, doveva considerarsi semplicemente come
occupante senza titolo.
Da tale, ineccepibile, premessa, la
Corte territoriale ha - tuttavia - tratto una
conseguenza errata: e cioe' la inapplicabilita', al caso
di specie, delle disposizioni dell'articolo 1591 c.c.,
che detta disposizioni in materia di danni da ritardata
restituzione dell'immobile da parte dell'ex conduttore.
In effetti, la Ru. M. era stata
chiamata in giudizio perche' erano state poste a suo
carico tre distinte obbligazioni, alcune di natura
extracontrattuale ((OMESSO) e (OMESSO)) e l'altra, di
natura contrattuale, originata dalla occupazione senza
titolo del marito della propria madre ((OMESSO)).
Questa ultima obbligazione, quanto
meno, doveva essere inquadrata nella responsabilita'
contrattuale, ex articolo 1591 c.c..
La azione di danno per ritardata
restituzione della cosa locata, di cui all'articolo 1591
c.c., ha natura contrattuale, poiche' trae origine
dall'inadempimento dell'obbligo di restituire la cosa
stessa alla scadenza del rapporto locatizio.
Rilevano le ricorrenti principali
che, nel caso di specie, la obbligazione ex articolo
1591 c.c., relativa al primo periodo - gravante sull'ex
conduttore - si era trasferita sulla moglie convivente
che nella sua qualita' di unica erede, era succeduta
nella titolarita' dei rapporti passivi.
Il trasferimento non aveva,
tuttavia, inciso sulla natura contrattuale della
obbligazione.
I giudici di appello avevano
rigettato la intera domanda risarcitoria, per tutto il
periodo dal (OMESSO) al (OMESSO) (con esclusione del
periodo marzo-settembre), ritenendo erroneamente che le
locatrici avessero dedotto esclusivamente una
obbligazione di natura contrattuale, peraltro a carico
della moglie dell'ex conduttore (anziche' di
quest'ultimo).
Con il terzo motivo, le due
ricorrenti principali denunciano la violazione e/o falsa
applicazione degli articoli 112 e 345 c.p.c. e del
combinato disposto degli articoli 1173 e 2041 c.c.,
nonche' l'omesso esame e motivazione contraddittoria in
ordine a punti decisivi della controversia, ai sensi
dell'articolo 360 c.p.c., nn. 3, 4 e 5 (in ordine al
rigetto della domanda di indennizzo per il pagamento
degli oneri accessori relativi all'ultimo periodo giugno
1998-settembre 1999, nel quale la Ru. M. aveva
continuato ad occupare senza titolo l'appartamento, dopo
la morte della madre.
Osserva il Collegio:
I primi tre motivi, da esaminare
congiuntamente in quanto connessi tra di loro, sono
fondati nei limiti di seguito indicati.
Si richiama la giurisprudenza di
questa Corte, per la quale (Cass., 25 febbraio 2009 n.
4484):
"Il conduttore rimasto nella
detenzione dell'immobile dopo la cessazione del
contratto (nella specie, accertata giudizialmente) e'
tenuto al pagamento, da tale momento, dell'indennita' di
occupazione ai sensi dell'articolo 1591 cod. civ., e non
gia' del canone secondo le scadenze pattuite, perche',
cessato il rapporto di locazione, la protrazione della
detenzione costituisce inadempimento dell'obbligo di
restituzione della cosa locata anche quando e'
consentita dalla legge di sospensione degli sfratti, e
la liquidazione del relativo danno, da riconoscersi fino
all'effettivo rilascio dell'immobile, deve essere
effettuata in base al Decreto Legge n. 551 del 1988,
articolo 1 bis (convertito, con modif., dalla Legge n.
61 del 1989), senza che possa avere alcuna rilevanza al
riguardo la diversa misura inferiore stabilita nel
contratto (ormai conclusosi) a titolo di indennita' di
mora per il ritardo nel pagamento del canone" Cfr. anche
per qualche riferimento Cass. S.U. 3 novembre 2009 n.
23198).
Nulla impedisce, poi, che lo stesso
criterio, sopra indicato, sia adottato per la ipotesi in
cui gli eredi del conduttore, dopo la sua morte,
continuino ad occupare senza titolo - l'immobile locato
dal loro dante causa. Il criterio di ragionevolezza piu'
volte richiamato dalla sentenza n. 482 del 2000 della
Corte Costituzionale consente di giungere a tali
conclusioni.
Del tutto infondate sono poi le
questioni sollevate dalla ricorrente incidentale nel
controricorso:
- quanto alla eccezione di
prescrizione quinquennale, si rileva che la indennita'
da ritardata restituzione dell'immobile e' sottoposta a
prescrizione decennale (articolo 2946 c.c.);
- quanto al dedotto mutamento della
domanda, correttamente i giudici di appello hanno
precisato che le modificazioni apportate dalle
appellanti alla richiesta relativa al periodo (OMESSO)-
(OMESSO) erano conseguenti alla pronuncia della Corte
Costituzionale n, 482 del 2000, di incostituzionalita'
della Legge n. 431 del 1998, articolo 6, comma 6, e
riguardavano, comunque, solo il criterio risarcitorio da
adottare;
- quanto alla nullita' del
contratto di locazione perche' non munito di decreto di
abitabilita', si tratta di questione nuova, dedotta per
la prima in questa sede. Tale rilievo rende superfluo
l'esame della deduzione, formulata dalle ricorrenti
principali, secondo la quale per l'alloggio dato in
locazione al Ra. G. era stata concessa sanatoria in data
(OMESSO) in quanto le opere edilizie, dirette al
mutamento di destinazione d'uso dell'immobile, erano
state da tempo eseguite, ben prima della stipulazione
del contratto di locazione;
- quanto alla violazione dei
criteri di riparto dell'onere della prova ed al deposito
di memorie non autorizzate, valgono le considerazioni
svolte nella memoria ex articolo 378 c.p.c., delle
locatrici, anche con riferimento alla giurisprudenza di
questa Corte secondo la quale il locatore puo'
dimostrare, con ogni mezzo, la esistenza di una concreta
lesione del suo patrimonio in relazione alle condizioni
dell'immobile, alla sua ubicazione ed alla possibilita'
di una utilizzazione;
- quanto alla violazione
dell'articolo 1227 c.c., per avere le locatrici
accettato per molti anni il pagamento di importi con la
indicazione del titolo di "canone di Locazione" senza
muovere alcuna contestazione, si richiama la
giurisprudenza di questa Corte, per la quale la nozione
di ordinaria diligenza e quella di correttezza e buona
fede non puo' essere dilatata fino a ricomprendervi
attivita' gravose, implicanti spese di notevole rilievo
e, segnatamente, che il danneggiato non e' tenuto ad
adire giudizialmente contro il debitore per chiedere
l'adempimento della obbligazione, ne' in via cognitiva
ne' in via esecutiva (Cass. 27 giugno 2007 n. 14853, 29
settembre 2005 n. 19139, 29 settembre 1999 n. 10763, 14
agosto 1997 n. 7618, 14 maggio 1997 n. 4232);
- quanto alla inammissibilita' e
difetto di prova delle domande ex articolo 2041 c.c.,
relative alla domanda di pagamento di oneri accessori
(per euro 1.037,27), sostenuto dalle locatrici, le
locatrici hanno richiamato la documentazione in atti,
sulla quale la Corte territoriale non ha preso posizione
(il primo giudice aveva respinto la domanda ritenendo
che non fossero stati prodotti i documenti
giustificativi).
Devono essere dichiarati assorbiti
gli ultimi due motivi del ricorso principale, relativi
al regolamento delle spese del giudizio di appello
(integralmente compensate per entrambi i gradi del
giudizio, con il rigetto implicito della istanza di
condanna al risarcimento del danno, ex articolo 96
c.p.c.).
Conclusivamente, deve essere
rigettato il ricorso incidentale, accolti i primi tre
motivi del ricorso principale, assorbiti gli altri.
La sentenza impugnata deve essere
cassata in relazione alle censure accolte, con rinvio ad
altro giudice che procedera' a nuovo esame, attenendosi
al principio di diritto sopra enunciato. Il giudice di
rinvio provvedera' anche in ordine alle spese del
giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte riunisce i ricorsi.
Rigetta il ricorso incidentale, accoglie, per quanto di
ragione, i primi tre motivi del ricorso principale,
assorbitagli altri.
Cassa in relazione alle censure
accolte e rinvia alla Corte di Appello di Genova, in
diversa composizione, anche per le spese del presente
giudizio. |
