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Persona e danno.it
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Un mediatore propone ricorso al
Giudice di Pace per sentirsi riconoscere la provvigione
dovuta per l'opera prestata nella compravendita di un
appartamento.
Il convenuto eccepisce la
prescrizione, ma il giudice decide a favore del
mediatore, in primo ed in secondo grado.
Con la sentenza in esame, la Corte
di Cassazione fa proprie le motivazioni del giudice di
merito, ribadendo che, da un lato, le parti coinvolte
nella trattativa non hanno l'obbligo di informare il
mediatore della conclusione dell'affare e che il termine
di prescrizione decorre dalla data di stipulazione del
contratto definitivo, dall'altro il detto termine
prescrizionale rimane sospeso ex art. 2941 comma 8 c.c.
e decorre dalla data in cui il mediatore ha avuto
conoscenza dell'affare in ogni caso di comportamento
doloso delle parti.
La Corte di Cassazione respinge il
ricorso e conferma la provvigione in misura
proporzionale al prezzo reale pagato, non a quello
dichiarato nell'atto. Non ricorre la dedotta violazione
di legge in quanto il Tribunale ha correttamente
applicato i principi in materia di sospensione della
prescrizione.La giurisprudenza di legittimità ha
costantemente affermato che non vi è alcun obbligo per
le parti di informare il mediatore della conclusione
dell'affare e che il termine di prescrizione decorre
dalla data del rogito notarile, ma che tale termine nel
caso vi sia stato un comportamento doloso delle parti
volto a nascondere che l'affare si è concluso, decorre
dalla data in cui il mediatore ha avuto conoscenza
dell'affare. Cass. 11 novembre 1998, n. 11348; Cass. 13
luglio 1993, n. 7697; Cass. 28 marzo 1988, n. 2604;
Cass. 9 gennaio 1979, n. 125. Il Tribunale ha ritenuto
che le parti avevano dolosamente occultato al mediatore
le conclusione dell'affare, sul rilievo della vicinanza
temporale fra la stipulazione dell'atto di compravendita
e la restituzione dell'assegno di L. 20.000.000, versato
dal compratore al momento della sottoscrizione della
proposta di acquisto; della contraddittorietà delle
deposizioni dei testi indotti dal B. sui motivi di
interruzione della trattativa; dell'aver consentito al
mediatore di continuare a far visionare l'immobile.
(...)
ma ha riconosciuto sussistente la
causa di sospensione di cui all'art. 2941 c.c., n. 8,
perchè l'occultamento al mediatore dell'esistenza
dell'obbligazione di debito era stato l'effetto di una
condotta ingannatrice e fraudolenta, tale da comportare
la più che ragionevole convinzione del mediatore che
nessun affare era stato concluso (dato che allo stesso
si consentiva ancora di fare visionare l'immobile ad
altri potenziali acquirenti) e la esclusione di ogni
altro suo sospetto che potesse indurlo a compiere una
ispezione ai registri immobiliari.
(...)
La misura della provvigione che
spetta al mediatore per l'attività svolta nella
conclusione dell'affare - anche se ciò non sia
specificamente previsto in patti, tariffe professionali
od usi, e tanto più in quanto si utilizza il criterio di
commisurarla ad una percentuale di un dato montante -
deve tenere conto del reale valore dell'affare (nella
specie, una compravendita), che è cosa diversa dal
prezzo che le parti indicano nel contratto, anche se può
coincidere con questo, Cass. 25 maggio 2007, n. 12236.
LA CORTE SUPREMA DI
CASSAZIONE
SEZIONE
TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri
Magistrati:
Dott. TRIFONE
Francesco - Presidente -
Dott. UCCELLA
Fulvio - Consigliere -
Dott. ARMANO
Uliana - rel. Consigliere -
Dott. DE STEFANO
Franco - Consigliere -
Dott. LANZILLO
Raffaella - Consigliere -
ha pronunciato la
seguente:
sentenza
sul ricorso 5089/2006 proposto da:
B.G. (OMISSIS),
elettivamente domiciliato in
ROMA, VIA FLAMINIA 366, presso lo
studio dell'avvocato ........................., che lo
rappresenta e difende unitamente all'avvocato
........................................... giusta
delega in atti;
-
ricorrente -
contro
C.R. O R.
(OMISSIS), elettivamente
domiciliato in ROMA, VIA
...................................., presso lo
studio
dell'avvocato
........................................, che lo
rappresenta e difende giusta
delega in atti;
-
controricorrente -
avverso la sentenza n. 1940/2004
del TRIBUNALE di VICENZA, depositata
il 17/12/2004, R.G.N. 4369/2001;
udita la relazione della causa
svolta nella pubblica udienza del
21/09/2011 dal Consigliere Dott.
ULIANA ARMANO;
udito l'Avvocato
.....................................................;
udito l'Avvocato
.....................................................;
udito il P.M. in persona del
Sostituto Procuratore Generale Dott.
IANNELLI Domenico, che ha concluso
per l'accoglimento del 1^ motivo e
2^ motivo; assorbito il 3^
motivo.
Fatto
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza depositata il
17-12-2004 il Tribunale di Vicenza ha respinto l'appello
proposto da B.G. avverso la sentenza del Giudice di Pace
che lo aveva condannato a pagare in favore di C.R. la
somma di L 3.700.000 quale provvigione dovuta per la
mediazione nella compravendita di un appartamento fra il
B. e Co..
Il Tribunale di Vicenza ha ritenuto
che il diritto alla provvigione non era prescritto sul
rilievo che si applicava la sospensione della
prescrizione di cui all'art. 2941 c.c., in quanto le
parti avevano dolosamente nascosto al mediatore che la
trattativa si era positivamente conclusa e che la misura
della provvigione andava calcolata sul prezzo effettivo
di vendita e non sulla somma di gran lunga inferiore
indicata nell'atto pubblico.
Propone ricorso per cassazione B.G.
con tre motivi illustrati da memoria.
Resiste con controricorso C.R.
evidenziando che nel ricorso il suo nome era indicato
come R. e non come R..
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. L'eccezione di inammissibilità
dell'impugnazione perchè tardivamente proposta è
infondata.
La sentenza è stata pubblicata in
data 17-12-2004 e non notificata, per cui si applica il
termine lungo per l'impugnazione di un anno e 46 giorni.
Il ricorso è stato notificato in
data 1-2-2006 per cui è stato tempestivamente proposto
nell'ultimo giorno utile.
2. Con il primo motivo di ricorso
si denunzia violazione di norme di legge con riferimento
all'art. 2643 c.c., n. 1, art. 2941 c.c., n. 8, e art.
2950 c.c., in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 3.
Sostiene il ricorrente che il
diritto alla provvigione era già prescritto al momento
della citazione introduttiva del giudizio e che il
Tribunale ha erroneamente applicato la sospensione della
prescrizione invece di far decorrere il termine di
prescrizione dalla data della compravendita regolarmente
trascritta.
3. Come secondo motivo si denunzia
difetto di motivazione su un punto decisivo della
controversia,in quanto contraddittoriamente il Tribunale
ha ritenuto che il B. avesse occultato dolosamente la
compravendita mentre l'atto pubblico era stato
regolarmente trascritto.
4. I due motivi si esamino
congiuntamente per la stretta connessione logica
giuridica.
Non ricorre la dedotta violazione
di legge in quanto il Tribunale ha correttamente
applicato i principi in materia di sospensione della
prescrizione.
La giurisprudenza di legittimità ha
costantemente affermato che non vi è alcun obbligo per
le parti di informare il mediatore della conclusione
dell'affare e che il termine di prescrizione decorre
dalla data del rogito notarile, ma che tale termine nel
caso vi sia stato un comportamento doloso delle parti
volto a nascondere che l'affare si è concluso, decorre
dalla data in cui il mediatore ha avuto conoscenza
dell'affare. Cass. 11 novembre 1998, n. 11348; Cass. 13
luglio 1993, n. 7697; Cass. 28 marzo 1988, n. 2604;
Cass. 9 gennaio 1979, n. 125.
5. Il Tribunale ha ritenuto che le
parti avevano dolosamente occultato al mediatore le
conclusione dell'affare, sul rilievo della vicinanza
temporale fra la stipulazione dell'atto di compravendita
e la restituzione dell'assegno di L. 20.000.000, versato
dal compratore al momento della sottoscrizione della
proposta di acquisto; della contraddittorietà delle
deposizioni dei testi indotti dal B. sui motivi di
interruzione della trattativa; dell'aver consentito al
mediatore di continuare a far visionare l'immobile.
6. Con tale valutazione il
Tribunale ha fatto buon governo della legge e della
logica.
Quanto alla dedotta violazione di
legge, infatti, il giudice del merito non ha valorizzato
soltanto il comportamento semplicemente omissivo delle
parti debitrici contraenti per il fatto che esse non
avessero informato il mediatore dell'avvenuta
conclusione dell'affare (nessun obbligo in tal senso,
avevano i contraenti, siccome ammette espressamente
Cass., 11 novembre 1998, n. 11348); ma ha riconosciuto
sussistente la causa di sospensione di cui all'art. 2941
c.c., n. 8, perchè l'occultamento al mediatore
dell'esistenza dell'obbligazione di debito era stato
l'effetto di una condotta ingannatrice e fraudolenta,
tale da comportare la più che ragionevole convinzione
del mediatore che nessun affare era stato concluso (dato
che allo stesso si consentiva ancora di fare visionare
l'immobile ad altri potenziali acquirenti) e la
esclusione di ogni altro suo sospetto che potesse
indurlo a compiere una ispezione ai registri
immobiliari.
7. Con il terzo motivo si denunzia
violazione di legge in riferimento agli artt. 1350 e
1470 c.c., per aver il Tribunale erroneamente calcolato
la misura della provvigione non sul prezzo di L.
80.000.000, indicato nell'atto pubblico di vendita, ma
su di un prezzo di L. 185.000.000 del tutto privo di
riscontro probatorio.
8. Il motivo è infondato.
La misura della provvigione che
spetta al mediatore per l'attività svolta nella
conclusione dell'affare - anche se ciò non sia
specificamente previsto in patti, tariffe professionali
od usi, e tanto più in quanto si utilizza il criterio di
commisurarla ad una percentuale di un dato montante -
deve tenere conto del reale valore dell'affare (nella
specie, una compravendita), che è cosa diversa dal
prezzo che le parti indicano nel contratto, anche se può
coincidere con questo, Cass. 25 maggio 2007, n. 12236.
Correttamente il Tribunale, per il
calcolo della provvigione, ha fatto riferimento alla
somma di L. 185.000.000 indicata nella proposta di
acquisto,in quanto sarebbe stato irragionevole ritenere
che il venditore avesse alienato l'immobile per il
prezzo inferiore di L. 80.000.000, indicato nell'atto di
compravendita, quando il B. si era vincolato a pagare un
prezzo di gran lunga superiore.
Il ricorso è rigettato.
Spese alla soccombenza.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e
condanna il ricorrente al pagamento delle spese
processuali del giudizio di Cassazione liquidate in Euro
1.000,00, di cui Euro 200,00 per spese,oltre spese
generali ed accessori come per legge.
Così deciso in Roma, il 21
settembre 2011.
Depositato in Cancelleria il 21
novembre 2011 |
