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Il codice civile disciplina
l’usufrutto soprattutto con riferimento ai rapporti
interni (tra nudo proprietario e usufruttuario). In tal
senso è pacifico che, in materia di spese per la
manutenzione della cosa concessa in godimento, le spese
straordinarie debbano essere poste in capo al nudo
proprietario e quelle ordinarie all’usufruttuario. La
riprova di queste affermazioni: gli artt. 1004 e 1005
c.c. che, per completezza riportiamo qui di seguito:
Art. 1004 (Spese a carico
dell’usufruttuario)
Le spese e, in genere, gli oneri
relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione
ordinaria della cosa sono a carico dell’usufruttuario.
Sono pure a suo carico le
riparazioni straordinarie rese necessarie
dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria
manutenzione.
Art. 1005 (Riparazioni
straordinarie)
Le riparazioni straordinarie sono a
carico del proprietario. Riparazioni straordinarie sono
quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri
maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il
rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei
tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di
sostegno o di cinta.
L'usufruttuario deve corrispondere
al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse delle
somme spese per le riparazioni straordinarie.
Meno particolareggiato, seppur non
del tutto mancante, è il quadro normativo riguardanti i
rapporti nudo proprietario-usufruttuario-condominio. Al
riguardo è utile ricordare il terzo e quarto comma
dell’art. 67 disp. att. c.c. a mente dei quali:
“
[…] L'usufruttuario di un piano o
porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di
voto negli affari che attengono all'ordinaria
amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei
servizi comuni.
Nelle deliberazioni che riguardano
innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione
straordinaria delle parti comuni dell'edificio il
diritto di voto spetta invece al proprietario”.
Che cosa dire delle spese
condominiali? Chi deve considerarsi obbligato nei
confronti del condominio: il nudo proprietario o
l’usufruttuario?
E’ costante in giurisprudenza
quell’orientamento secondo cui " quando la porzione di
immobile facente parte di un condominio è oggetto del
diritto di usufrutto, l'atto dal quale tale situazione
deriva, se debitamente trascritto, è opponibile erga
omnes e quindi anche al condominio, il quale è tenuto ad
osservare le norme dettate dagli artt. 1004 e 1005 cod.
civ., in ordine alla ripartizione delle spese fra nudo
proprietario e usufruttuario, tenuto conto che - in
relazione al pagamento degli oneri condominiali che
costituiscono un'obbligazione propter rem, quindi tipica
- la qualità di debitore dipende dalla titolarità del
diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla
cosa; pertanto, poichè anche le spese dovute
dall'usufruttuario si configurano come obbligazioni
propter rem, non è consentito all'assemblea interferire
sulla imputazione e sulla ripartizione dei contributi
stabiliti dalla legge in ragione della loro natura, non
rientrando nei suoi poteri introdurre deroghe che
verrebbero a incidere su diritti individuali" (Cass. 28
agosto 2008 n. 21774).
Di recente, sulla stessa lunghezza
d’onda s’è espressa nuovamente la Suprema Corte di
Cassazione affermando che “ in tema di ripartizione
degli oneri condominiali tra nudo proprietario ed
usufruttuario, in applicazione degli artt. 1004 e 1005
c.c., il nudo proprietario non è tenuto, neanche in via
sussidiaria o solidale al pagamento delle spese
condominiali, nè può essere stabilita dall'assemblea una
diversa modalità di imputazione degli oneri stessi in
deroga alla legge” (Cass. 14 dicembre 2011 n. 26831).
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Avv. Alessandro Galluci |
