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Il condominio, seppure con i dovuti
aggiustamenti, può essere equiparato ad una società o,
probabilmente, più correttamente ad un’associazione.
Come per ogni compagine, quindi, i suoi partecipanti
hanno diritto a sapere come e perché sono state spese le
quote che gli vengono richieste. Nel caso del
condominio, i comproprietari hanno diritto a sapere
quali spese sono state affrontate nel corso dell’anno,
con quali criteri sono state ripartite e se devono
versare ancora delle somme per consentire l’azzeramento
dei debiti.
Al termine di ogni anno, come ci
dice l’art. 1130, secondo comma, c.c., è compito
dell’amministratore di condominio rendere il conto della
propria gestione. La mancata presentazione del documento
contabile per due anni (consecutivi) fa si che ogni
condomino possa ricorrere all’autorità giudiziaria per
ottenere la revoca del mandatario.
Il codice civile con riferimento
alla contabilità condominiale non prevede l’adozione di
particolari formalità per la sua redazione. L’importante
che sia comprensibile ed esaustiva. In tal senso è stato
affermato che “ la delibera dell’assemblea dei condomini
di approvazione del bilancio (consuntivo e/o
preventivo), pur senza essere tenuta ad osservare, nella
redazione della contabilità, forme rigorose analoghe a
quelle previste per i bilanci delle società, deve
comunque rispettare, ai fini della sua legittimità e
quindi della sua validità, i principi di chiarezza ed
intelligibilità in ordine alle voce di entrata e di
spesa, talché tale delibera è illegittima, ove tali
principi non vengano osservati (cfr. Cass. 25 maggio
1984, n. 3231; Cass. 6 febbraio 1984, n. 896). Ciò,
evidentemente, in quanto, ai fini della corretta
formazione della volontà assembleare, è necessario e
presupposto indefettibile che i condomini siano messi in
condizione di esprimere consapevolmente e con cognizione
di causa la propria volontà”. (Trib. Brindisi 22
novembre 2006).
Che cosa accade se il rendiconto
pur essendo chiaro non è completo?
Si pensi a quel documento
contrabile in cui sono inserite tutte le voci di spesa
ad eccezione d’una (ordinaria o straordinaria è
indifferente) richiesta nel corso dell’anno. In tal
caso, l’amministratore può essere revocato per fondati
sospetti di gravi irregolarità. E’ accaduto ad un
amministratore siciliano che, per alcuni anni non aveva
reso il conto della propria gestione solamente con
riferimento alle spese per il servizio idrico. A suo
dire ciò era dovuto a disservizi dell’ente erogatore.
Visto che quest’affermazione non ha avuto riscontri
concreti, il Tribunale di Messina, chiamato a decidere
sulla revoca giudiziaria del mandatario richiesta da un
condomino, ha affermato che “ costituisce grave
irregolarità, tale da determinare la revoca
dell'incarico, il comportamento dell'amministratore di
condominio che omette o trascura o ritarda per lungo
tempo la presentazione del rendiconto della gestione,
anche se limitatamente a singoli aspetti o settori o
parti di essa (ad esempio, per consumi di acqua)” (Trib.
Messina 15 novembre 2011).
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Avv. Alessandro Galluci |
