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Un condomino partecipa ad
un’assemblea del condominio in cui abita nella quale
viene posta in discussione l’opportunità di vietare ad
un altro comproprietario il diritto di usare uno spazio
comune. La maggioranza decide in tal senso. Ritenendo la
decisione invalida e più specificamente nulla, egli vota
contro. Quella della nullità/annullabilità è stata per
lunghi anni una questione grandemente controversa.
Ad oggi è pacifico che “ sono da
ritenersi nulle le delibere prive degli elementi
essenziali, con oggetto impossibile o illecito
(contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon
costume), con oggetto che non rientra nella competenza
dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali,
sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprieta'
eslusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in
relazione all'oggetto” e “che sono da ritenersi
annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare
costituzione dell'assemblea, quelle adottate con
maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o
dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi
formali in violazione di prescrizioni legali,
convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento
di convocazione o informazione in assemblea, quelle
genericamente affette da irregolarita' nel procedimento
di convocazione, quelle che richiedono maggioranze
qualificate in relazione all'oggetto” (Cass. SSUU. 7
marzo 2005 n. 4806).
Ciò detto è bene domandarsi: che
cosa può fare il condomino per far valere la nullità
della deliberazione?
Molte volte si cade nell’erroneo
convincimento che la delibera nulla lo è senza necessità
di alcun accertamento giudiziale. Non è così: la
nullità, per valere, dev’essere accertata dal giudice.
Tranne il caso di decisioni palesemente abnormi, per non
dire grottesche, quindi, il condomino che intende far
valere un vizio di nullità deve agire in giudizio
impugnando la decisione dell’assise. E’ bene ricordare
che ai sensi dell’art. 1422 c.c.,
“ L'azione per far dichiarare la
nullità non è soggetta a prescrizione, salvi gli effetti
dell'usucapione e della prescrizione delle azioni di
ripetizione”.
E’ bene ricordare, infine che,
chiunque v’abbia interesse può far valere la nullità.
Ciò significa che “ il condomino il quale abbia
partecipato all'assemblea, anche se abbia espresso voto
conforme alla deliberazione che si assume nulla, è
legittimato a far valere la nullità sol che alleghi e
dimostri di avervi interesse e cioè che la
deliberazione, se non annullata, gli arrechi un qualche
apprezzabile pregiudizio, in quanto da una parte il
principio di cui all'art. 1421 c.c., secondo cui la
nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia
interesse, salvo diverse disposizioni di legge, non
risulta derogato dalle norme in tema di comunione o di
condominio e dall'altra la regola per la quale chi ha
dato causa ad una nullità non può farla valere (art. 157
c.p.c.) è propria della materia processuale, ma è
estranea alla materia sostanziale, dove l'azione è
concessa anche a chi abbia partecipato alla stipulazione
di un atto nullo”. (così Cass. 27 maggio1982 n. 3232).
La nullità, quindi, dev’essere
sempre fatta valere in giudizio.
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Avv. Alessandro Galluci |
