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Autore: Daniele Minussi
Elenco dei capitoli
Note
Bibliografia
I condomini in via generale sono
tenuti a sostenere le spese necessarie per la
conservazione e per il godimento delle parti comuni
dell'edificio di cui all'art. 1117 cod.civ. , per la
prestazione dei servizi nell'interesse comune (es.: le
condutture di scarico dell'acqua piovana (Cass. Civ.
Sez. II, 11423/1990 ), l'impianto idrico (Cass. Civ.
Sez. II, 7172/1983), i servizi di riscaldamento (Cass.
Civ. Sez. II, 3966/1984 ), portierato (Cass. Civ. Sez.II,
962/1986 ), impianto ascensore etc.) nonchè per le
innovazioni deliberate dalla maggioranza (art. 1123
cod.civ. ) nota1. Particolari problemi (che verranno
analizzati a parte) sorgono in tema di scale, di
soffitti, volte e solai nonchè di lastrico solare.
Gli esborsi sono sostenuti in
misura proporzionale al valore della proprietà di
ciascun condomino, salvo diversa convenzione (art. 1123
cod.civ.) (Cass. Civ. Sez. II, 12281/1992) nota2.
La relativa obbligazione possiede
natura parziaria, dovendosi escludere che il creditore
possa legittimamente rivolgere la richiesta di pagamento
ad uno soltanto dei condomini, dovendo piuttosto
parametrare la propria pretesa in riferimento alla quota
millesimale facente capo a ciascuno (Cass. Civ. Sez.
Unite, 9148/2008).
I predetti principi si pongono, dal
punto di vista degli oneri, in modo simmetricamente
opposto a quanto prescritto dall'art. 1118 cod.civ. in
tema di facoltà di godimento, parimenti commisurata alla
quota millesimale di ciascun partecipe al condominio.
Il II comma della norma in esame
prevede che, qualora si tratti di cose destinate a
servire i condomini in misura diversa, le spese sono
ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne
nota3. Si pensi ad esempio ad un ascensore montacarichi
riservato all'uso esclusivo di un unità immobiliare
adibita a magazzino posta al piano primo. In
applicazione di detta regola è stato deciso che le spese
di pulizia ed illuminazione delle scale comuni debbano
essere ripartite in via proporzionale all'altezza di
ciascun piano dal suolo, essendo precluso all'assemblea
di stabilire che la detta ripartizione avvenga in base
all'utilizzo concreto conseguente alla destinazione
delle varie unità immobiliari (Cass. Civ. Sez.II,
432/2007).
Si rammenta che, ai sensi del II
comma dell'art. 1118 cod.civ. il condomino non può,
rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi
al contributo nelle spese per la loro conservazione.
Cosa dire dell'ipotesi in cui,
nelle more tra la deliberazione di compiere determinate
spese condominiali e l'attuazione delle relative opere,
il proprietario di una delle unità immobiliari in
condominio la alieni?
In proposito è stato deciso che
l'obbligazione di contribuire al pagamento della spesa
tragga origine dalla deliberazione assembleare e che,
pertanto, tenuto al pagamento sia colui che era
proprietario in tale momento (Cass. Civ. Sez. III,
10370/2002). In senso potenzialmente divergente, si è
tuttavia statuito che obbligato al pagamento debba
essere considerato il proprietario nel momento in cui
vengono eseguiti i lavori approvati (palesandosi
insignificante l'eventuale susseguente deliberazione di
mero riparto della spesa: Cass. Civ. Sez. II,
6323/2003). Da ultimo la S.C. ha comunque statuito
ancora ribadendo il principio in base al quale è tenuto
a far fronte alla spesa chi era proprietario al tempo
della deliberazione assembleare che l'ha decisa (Cass.
Civ., Sez. II, 24654/2010).
E' inoltre il caso di osservare
come l'obbligo di provvedere al pagamento incomba sul
reale proprietario e non chi possa apparire come tale.
(cfr. Cass.Civ. Sez.Unite, 5035/2002 che, negando
l'operatività in materia del principio dell'apparenza,
ha statuito nel senso della legittimazione passiva del
vero proprietario dell'immobile con riferimento
all'azione promossa dall'amministratore. Il principio è
stato ribadito dalla più recente Cass. Civ., Sez. II,
574/2011).
Per quanto attiene alle opere che
possiedano un'incidenza sulle parti dell'edificio di
proprietà comune, l'art. 1122 cod.civ. prevede che
ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua
proprietà, non possa eseguire opere che rechino danno
alle parti comuni dell'edificio (Cass. Civ. Sez. II,
12152/93; Cass. Civ. Sez. II, 3351/77) nota4.
Ai sensi dell'ultimo comma
dell'art. 1123 cod.civ. , che costituisce una
specificazione delle regole enunciate, nell'ipotesi in
cui un edificio abbia più scale, cortili, lastrici
solari, opere o impianti destinati a servire una parte
dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro
manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che
ne trae utilità (Cass. Civ. Sez. II, 1255/1995) nota5.
Sulla scorta della disposizione in
esame la giurisprudenza ha elaborato una nozione di
"condominio parziale" (cfr. Cass. Civ. Sez.II,
8136/2004) destinata a manifestare la propria portata
anche nell'ambito della responsabilità extracontrattuale
nota6. Si pensi al caso in cui il condominio venga
condannato a risarcire il danno subito da un terzo in
conseguenza della cattiva manutenzione di una parte
comune soltanto a parte del condominio. In questa
ipotesi la S.C. ha stabilito che siano tenuti al
risarcimento soltanto i proprietari effettivi utenti di
detta parte (Cass.Civ. Sez. II, 1959/2001).
Note
nota1
Cfr. Guidi, Il condominio nel nuovo
Codice Civile, Milano, 1942, pp.167 e ss.; Visco, La
disciplina delle case in condominio, Milano, 1953,
pp.163 e ss..
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nota2
Si veda Girino, Il condominio negli
edifici, in Tratt.dir.priv., diretto da Rescigno,
Torino, 1982, p.385. Il criterio della proporzionalità,
salva diversa convenzione, implica l'impossibilità di
procedere, in forza di una deliberazione dell'assemblea
a maggioranza, a ripartire tra i condomini non morosi le
somme dovute da quelli morosi, sia pure sulla scorta
dell'urgenza e dell'improrogabilità di "fare cassa". Al
proposito si paleserebbe praticabile unicamente la
creazione di un fondo comune, dovendo l'obbligo di
restituzione far capo al condominio (Cass. Civ. Sez. II,
13631/2001).
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nota3
Salis, Condominio negli edifici, in
N.mo Dig. it., pp.1137 e ss..
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nota4
Si confrontino Bigliazzi
Geri-Breccia-Busnelli-Natoli, Istituzioni di diritto
civile, Genova, 1980, p.333; Alvino, Limiti
nell'interesse comune all'esercizio del diritto da parte
del condomino sulla cosa di sua esclusiva proprietà, in
Giust. civ., I, 1969, pp.1140 e ss..
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nota5
V. Marina-Giacobbe, Condominio
negli edifici, in Enc. dir., p.828.
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nota6
In dottrina si vedano, tra gli
altri, Salis, Le comunioni parziali nel condominio
edilizio, in Scritti in tema di condominio, Torino,
1997, p.203; Bianca, Diritto civile, vol. VI, Milano,
1999, p.528; Conserva, in Cod. civ.: annotato con la
dottrina e la giurisprudenza, a cura di Perlingieri,
Torino, 1983, p.515.
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Bibliografia
ALVINO, Limiti all'esenzione
dalla servitù di passaggio coattivo dei beni di cui al
co. 4 dell'art.1051, Giust. civ., t. I, 1969
BIANCA, Diritto Civile, Milano,
VI, 1999
BIGLIAZZI GERI - BRECCIA -
BUSNELLI - NATOLI, Istituzioni di diritto civile,
Genova, vol. I-III, 1980
CONSERVA, Torino, Cod.civ. a
cura di Perlingieri, 1983
GIRINO, Il condominio negli
edifici, Torino, Tratt.dir.priv.Rescigno, 1982
GUIDI, Il condominio nel nuovo
Codice Civile, Milano, 1942
MARINA GIACOBBE, Condominio
negli edifici, Enc.dir.
SALIS, Condominio negli
edifici, N.mo Dig.it.
SALIS, Le comunioni parziali
nel condominio edilizio, Torino, Scritti in tema di
condominio, 1997
VISCO, La disciplina giuridica
delle case in condominio, Milano, 1953
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