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Autore: Daniele Minussi
Elenco dei capitoli
Bibliografia
La compravendita di immobili,
prescindendo dalle fondamentali disposizioni generali in
materia di forma (art.1350 cod.civ. ) e di pubblicità
(art.2643 cod.civ. ), è disciplinata nel codice civile
dagli artt.1537 e ss. che assumono in considerazione la
vendita a corpo, quella a misura e la vendita
cumulativa. La più cospicua fonte di disciplina della
vendita avente ad oggetto beni immobili si rinviene
tuttavia nelle leggi speciali, con particolare
riferimento a quelle che possiedono una valenza
urbanistica (cfr., oltre alla Legge urbanistica
fondamentale 1150/42 , la Legge 47/85 relativa al
condono edilizio nonchè la successiva Legge 724/94).
Occorre inoltre far presente le numerose prescrizioni
contenute in leggi speciali che prevedono termini di
inalienabilità o corrispettivi massimi di cessione per
le unità immobiliari urbane adibite a civile abitazione
realizzate con specifiche agevolazioni ovvero
appartenenti al patrimonio di enti che ne facciano
dismissione (cfr., tra gli altri, i limiti alla cessione
di cui all'originario testo dell'art. 35 della l. 22
ottobre 1971 n. 865 nonchè il divieto di cui al comma X
dell'art. 6 del d.lgs. 15 febbraio 1996 n.104).
Può altresì essere rammentata la
Legge 165/90, la quale sanciva (prima dell'abrogazione
portata dalla c.d. Legge di semplificazione Legge
229/03) l'indispensabilità, a pena di nullità, di alcune
menzioni afferenti alla denunzia fiscale dei redditi
generati dagli immobili urbani negli atti traslativi
della proprietà o di diritti reali sui predetti.
Quanto alla corresponsione del
prezzo, è necessario precisare che è stato posto un vero
e proprio obbligo di "tracciare" gli strumenti di
pagamento.
Il comma XXII del c.d. "Decreto
Bersani" (D.L. 223/06 ), successivamente modificato per
effetto della legge Finanziaria 2007 (L. 27 dicembre
2006, n.296) prevede infatti che all'atto della cessione
di un immobile, anche se assoggettata ad IVA, le parti
abbiano l'obbligo di rendere apposita dichiarazione
sostitutiva di atto di notorietà recante l'indicazione
analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo.
Questo implica che le parti debbano dichiarare in
maniera specifica gli estremi degli strumenti di
pagamento (assegni circolari, assegni bancari, bonifici)
per il cui tramite il prezzo viene versato
all'alienante. Ciò, come è stato successivamente
precisato, per i pagamenti effettuati successivamente al
4 luglio 2006.
Come appare evidente, in tema di
vendita immobiliare è estremamente importante
l'identificazione esatta dell'immobile, sia esso un
appartamento, una porzione di fabbricato, un fondo. A
questo proposito gli estremi di identificazione
catastale devono essere integrati con l'indicazione
delle c.d. coerenze, vale a dire degli esatti confini
perimetrali del bene (la cui specificazione esclude la
censura di indeterminatezza del bene oggetto della
vendita: Cass. Civ. Sez. II, 9857/07). Occorre anzi
riferire che la giurisprudenza, nell'ipotesi di
discordanza tra il dato catastale relativo al numero di
mappa e quello che scaturisce
dall'indicazione delle coerenze, privilegia
proprio quest'ultimo (Cass. Civ.
Sez. II, 7138/90 ) nota1. In altre parole, i semplici
dati catastali non possiedono una valenza determinante
rispetto alla descrizione scaturente dal tenore del
contratto, negli stessi compresa l'indicazione delle
coerenze (Cass. Civ., Sez. II, 9896/2010).
In ogni caso è stato deciso nel
senso della determinatezza (o determinabilità)
dell'oggetto della vendita che contenga il semplice
riferimento al numero di mappale ai fini
dell'identificazione del bene immobile (Cass. Civ. Sez.
II, 6166/06 ).
Nella disamina che segue verremo a
trattare, più in particolare, della alienazione di
edifici abusivi, di quella avente ad oggetto terreni (in
relazione ai quali possiede speciale importanza la
destinazione urbanistica) e della possibilità di cedere
l'autoparcheggio separatamente rispetto all'unità
abitativa di cui costituisce pertinenza.
Si dirà inoltre della pretesa
applicabilità alla vendita dell'art.1669 cod.civ.,
dettato in tema di rovina e gravi difetti del fabbricato
nel contratto di appalto.
E' da ultimo possibile riferire
della disciplina riguardante il contratto preliminare
avente ad oggetto beni immobili, con particolare
riferimento alla trascrivibilità (cfr. l'art.3, I comma
del D.l. 31 dicembre 1996, n. 669 , convertito con
modificazioni nella Legge 28 febbraio 1997, n.30).
Bibliografia
BIANCA, La vendita e la
permuta, Torino, Tratt. dir. civ. dir. da Vassalli, vol.
VII- t. 1-2, 1993. |
