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di Alessandro Gallucci,
Recita l’art. 1126 c.c.:
“ Quando l'uso dei lastrici solari
o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini,
quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a
contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o
ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a
carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte
di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione
del valore del piano o della porzione di piano di
ciascuno.”
La norma, dettata in relazione alla
ripartizione delle spese inerenti i lastrici solari
concessi in uso esclusivo, ha subito, nel corso del
tempo, un allargamento della piattaforma applicativa
operato dalla giurisprudenza, di merito e di
legittimità. Oggi, quando si fa riferimento all’art.
1126 c.c. bisogna considerare che la norma è considerata
applicabile a:
1) lastrici in uso esclusivo e di
proprietà comune;
2) lastrici in uso esclusivo e di
proprietà esclusiva;
3) terrazza a livello in uso
esclusivo e di proprietà comune e in uso esclusivo e di
proprietà esclusiva;
4) in generale tutte le superfici
assimilabili purché in uso esclusivo.
Sebbene in questo articolo si farà
spesso riferimento al lastrico solare, dunque, quanto
detto varrà anche per tutte le altre ipotesi appena
elencate. Chiarito ciò è bene domandarsi: rispetto a
quali spese trova applicazione l’art. 1126 c.c. Secondo
il costante orientamento della giurisprudenza “ il
lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o
di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge
funzione di copertura del fabbricato e perciò l'obbligo
di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione,
sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a
detto condomino, grava su tutti i condomini, con
ripartizione delle relative spese secondo i criteri di
cui all'art. 1126 c.c.; di conseguenza il condominio
risponde, quale custode ex art. 2051 c.c., dei danni che
siano derivati al singolo condomino o a terzi per
difetto di manutenzione del lastrico solare, non
rilevando a tal fine che i necessari interventi
riparatori o ricostruttivi non consistano in un mero
ripristino delle strutture preesistenti, ma esigano una
specifica modifica od integrazione in conseguenza di
vizi o carenze costruttive originarie, salva in questo
caso l'azione di rivalsa nei confronti del
costruttore-venditore” (Cass. 17 gennaio 2011 n. 941).
In sostanza è possibile
sintetizzare e specificare quanto detto dalla Cassazione
nel seguente modo: tutte le spese di manutenzione che
non sono riconducibili ad un atteggiamento noncurante
dell’utilizzatore e/o proprietario esclusivo saranno da
considerarsi condominiali, stante la funzione di
copertura dell’edificio svolta dalla terrazza/lastrico
solare. In quest’ipotesi, quindi, 1/3 della spesa
ricadrebbe sull’utilizzatore/proprietario e 2/3 sui
condomini sottostanti la copertura. Se, invece, la spesa
è dovuta in quanto il danno causato è conseguenza del
difetto di manutenzione o più genericamente di diligenza
nella custodia da parte dell’usuario, allora il costo
dell’intervento deve essere sostenuto tutto da quest’ultimo.
E’ evidente che se le parti non sono d’accordo sulle
cause del danno, il suo accertamento giudiziario resta
imprescindibile ai fini del corretto addebito dei costi
dell’intervento manutentivo.
CondominioWeb.com
Avv. Alessandro Gallucci |
