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di Luigi Modaffari
Anzitutto, in genere, la canna
fumaria è considerata un bene comune ex art. 1117 c.c..
Infatti, la canna fumaria è soggetta alla presunzione di
comunione di cui all'art. 1117, n. 3, c.c., per cui, se
il contrario non risulta dal titolo, deve ritenersi
comune soprattutto se tale è considerata nel regolamento
condominiale (Trib. Roma, Sez. feriale, 29/08/2003).
D'altro canto, l'art. 1117 c.c.
pone solo una presunzione, la quale può essere vinta
dalla dimostrazione che detto bene sia di appannaggio
esclusivo di una sola unità immobiliare. In questi casi,
la canna fumaria ben può essere considerata bene
esclusivo. A riguardo, giurisprudenza di legittimità ha
affermato il principio di diritto secondo cui una canna
fumaria, anche se ricavata nel vuoto di un muro comune
in comproprietà condominiale, non è necessariamente
anch'essa di proprietà comune, ben potendo appartenere
ad uno solo dei condomini se sia destinata a servire
esclusivamente la porzione immobiliare di proprietà
individuale da cui si diparte: poiché tale destinazione
di fatto ad uso non comune, ove - come nella specie -
convincentemente dimostrata, costituisce appunto uno dei
titoli contrari alla presunzione legale di comunione
menzionati dalla clausola generale derogatoria di cui
all'incipit dell'art. 1117 c.c. (Cass. n. 9231 del 29
agosto 1991; Trib. Gallarate, 05/05/2005; Trib. Novara,
22/04/2008).
Inoltre, un orientamento
giurisprudenziale più "liberale" ritiene che
l'installazione, da parte di un condomino, della propria
canna fumaria sul muro condominiale integri un uso uso
inteso del bene comune, previsto e considerato lecito ex
art 1102 c.c.. Sul punto, l'installazione da parte di un
condomino di una canna fumaria in aderenza, appoggio o
con incastro nel muro perimetrale di un edificio, è
attività lecita rientrante nell'uso della cosa comune,
previsto dall'art. 1102 c.c. e, come tale, non richiede
né interpello né consenso degli altri condomini; in
particolare, la collocazione di una canna fumaria al
muro comune perimetrale di un edificio condominiale
individua una modifica della cosa comune conforme alla
destinazione della stessa, che ciascun condomino,
pertanto, può apportare a sue cure e spese, sempre che
non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi
pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza
dell'edificio, e non ne alteri il decoro architettonico
(Trib. Potenza, 01/02/2000; Cass. n. 15394/2000; Trib.
Bari, Sez. III, 01/10/2007)
D'altro canto, in base ad un
orientamento più restrittivo e più recente, la succitata
attività viene considerata illecita e vietata senza la
necessaria autorizzazione assembleare. Difatti, il
condomino che, senza previa autorizzazione, inserisce
stabilmente e con opere murarie una canna fumaria di
dimensioni non limitate in corrispondenza dell'esiguo
cordolo perimetrale del lastrico solare destinato a
stenditoio, pone in essere un'occupazione stabile e
duratura, non consentita dall'art. 1102 c.c., sottraendo
la relativa porzione di bene comune all'uso e al
godimento degli altri condomini (Trib. Roma, Sez. VII,
09/02/2006).
Ancora, l'uso particolare o più
intenso del bene comune ai sensi dell'art. 1102 c.c. -
dal quale esula ogni utilizzazione che si risolva in
un'imposizione di limitazioni o pesi sul bene comune
presuppone, perché non si configuri come illegittimo,
che non ne risulti impedito l'altrui paritario uso né
modificata la destinazione né arrecato pregiudizio alla
stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico
dell'edificio. Ne consegue che l'inserimento di una
canna fumaria all'interno del muro comune - costituente
anche muro di delimitazione della proprietà individuale
- ad esclusivo servizio del proprio immobile non può
considerarsi utilizzazione in termini di mero "appoggio"
della stessa al muro comune, secondo quello che, a
determinate condizioni, può costituire uso consentito
del bene comune ai sensi della norma in questione,
stante il suo peculiare carattere di invasività della
proprietà altrui (qual è anche quella non esclusiva
bensì comune), anche sotto i meri profili delle
immissioni di calore e della limitazione rispetto ad
altre possibili e diverse utilizzazioni della cosa che
ne derivano (Cass. civ., Sez. II, 10/05/2004, n.8852
Cass. civ. Sez. II Sent., 17/03/2008, n. 7143).
Infine, è stata ritenuta
illegittima l'istallazione di un'autonoma canna fumaria
nel tratto di facciata compreso tra i balconi e le
finestre di cinque piani di un edificio condominiale in
quanto, pur non alterando la naturale destinazione del
muro comune né la stabilità dell'edificio, viola le
norme sulle distanze legali, riduce la visuale laterale
che si gode dalle finestre ed altera in modo sensibile
il decoro architettonico della facciata (Trib. Milano,
26/03/1992)
Avv. Luigi Modaffari |
