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Si pubblica la Circolare
dell'Agenzia del Territorio n. 7/2011 del 18 novembre
2011, Prot. 63679, in tema di " dichiarazione di
conformità oggettiva prima della regolarizzazione
catastale ".
Si veda a proposito il testo
completo della circolare.
Commento
(di Daniele Minussi)
La circolare ha come termine di
riferimento i fabbricati in relazione ai quali non si
sia proceduto alla regolarizzazione catastale, vale a
dire a quell'operazione che si sostanzia nella
presentazione degli elaborati planimetrici finalizzati
all'iscrizione in catasto delle unità immobiliari.
La situazione, invero non rara
soprattutto in riferimento a fabbricati rurali e
rustici, è da anni all'attenzione dell'Erario, che ha
più volte prorogato i termini di presentazione delle
relative pratiche, fino alla scorsa primavera.
Poichè, come è noto, la
negoziabilità degli immobili risulta attualmente
condizionata alla c.d. "coerenza soggettiva ed
oggettiva" (vale a dire il positivo controllo della
corrispondenza tra la descrizione dell'oggetto del
trasferimento della proprietà dell'immobile e le
planimetrie depositate in catasto nonchè l'intestazione
del bene) la circolare in questione affronta il tema
delle conseguenze in ordine alla commerciabilità della
mancata denuncia in catasto e della conseguente
attivazione del procedimento (articolato in due tempi)
d'ufficio finalizzato all'accatastamento del fabbricato.
Circolare N. 7/2011, Attribuzione della rendita
presunta, modalità di gestione dei connessi
aggiornamenti negli atti del catasto
Autore: Redazione WikiJus I
Ultima modifica: 21/11/2011 15.16
di Redazione WikiJus I
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PROT.n°63679
OGGETTO: Attribuzione della rendita
presunta, modalità di gestione dei connessi
aggiornamenti negli atti del catasto, trattazione e
notifica degli esiti
Roma, 18 novembre 2011
1. Premessa
L'art. 19 del decreto legge 31
maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla
legge 30 luglio 2010, n. 122, ha previsto, al comma 8,
l'obbligo per i titolari di diritti reali sugli immobili
non dichiarati in catasto nota1 individuati secondo le
procedure previste dall'articolo 2, comma 36, del
decreto legge 3 ottobre 2006, n. 262 nota2, di
presentare le dichiarazioni per l'aggiornamento del
Catasto Terreni (di seguito CT) e del Catasto Edilizio
Urbano (di seguito CEU), entro il termine del 31
dicembre 2010.
Il successivo comma 10 del citato
art. 19 del decreto legge n. 78 del 2010 ha poi
stabilito che, in caso di inadempienza dei titolari di
diritti reali sugli immobili, "l'Agenzia del Territorio,
nelle more dell'iscrizione in catasto attraverso la
predisposizione delle dichiarazioni redatte in
conformità al decreto ministeriale 19 aprile 1994, n.
701, procede all'attribuzione, con oneri a carico
dell'interessato da determinare con apposito
provvedimento del direttore dell'Agenzia del Territorio,
.... , di una rendita presunta, da iscrivere
transitoriamente in catasto, anche sulla base degli
elementi tecnici forniti dai Comuni." Lo stesso comma
consente inoltre all'Agenzia del Territorio di
"stipulare apposite convenzioni con gli Organismi
rappresentativi delle categorie professionali".
Successivamente, l'articolo 2,
comma 5-bis, del decreto legge 29 dicembre 2010, n. 225,
introdotto dalla legge di conversione 26 febbraio 2011,
n. 10, ha differito al 30 aprile 2011 il citato termine
di presentazione delle dichiarazioni catastali, nonché
stabilito le modalità di notifica degli atti di
accertamento connessi alla attribuzione della rendita
presunta (mediante affissione all'albo pretorio dei
Comuni dove sono ubicati gli immobili).
I criteri per l'attribuzione
d'ufficio della rendita presunta da iscrivere
transitoriamente in catasto, nonché per la
determinazione degli oneri da porre a carico dei
soggetti in caso di mancato o tardivo adempimento, sono
stati stabiliti con provvedimento del 19 aprile 2011,
emanato dal Direttore dell'Agenzia del Territorio.
2. Criteri di individuazione delle
unità immobiliari oggetto di accertamento
La rendita catastale presunta viene
attribuita ai fabbricati "mai dichiarati", per i quali i
soggetti obbligati non hanno provveduto, né alla
regolarizzazione catastale, tramite la presentazione dei
necessari atti di aggiornamento, né all'invio di
comunicazione debitamente motivata relativa
all'esenzione dall'obbligo di dichiarazione.
Le operazioni di sopralluogo
finalizzate alla determinazione della rendita presunta
sono state avviate, a partire dal mese di maggio 2011, a
cura dei tecnici degli Uffici provinciali dell'Agenzia
del Territorio e, in alcuni ambiti territoriali, anche
con l'ausilio di professionisti esterni, sulla base dei
Protocolli d'intesa stipulati con gli Organismi
rappresentativi delle categorie professionali.
Con la presente circolare -oltre
alle prescrizioni tecniche per l'effettuazione delle
registrazioni in banca dati e degli aggiornamenti
successivi (cfr. Allegati 1 e 2) - si evidenziano le
regole per l'individuazione del numero di unità
immobiliari urbane (di seguito UIU) da iscrivere in
catasto, ricadenti nel fabbricato oggetto di
accertamento, nonché le modalità di registrazione nelle
banche dati catastali degli esiti degli accertamenti
eseguiti.
In linea generale, il numero di
dette unità immobiliari -almeno pari a quello delle
diverse destinazioni d'uso riscontrate in loco nota3 - è
stato individuato, in modo speditivo, sulla base delle
informazioni desumibili attraverso l'attività di
sopralluogo esterno, tenuto conto dell'autonoma
potenzialità di ciascuna porzione immobiliare sotto il
profilo funzionale e reddituale.
Nel caso di fabbricato insistente
su diverse particelle di terreno, è stata individuata
almeno una unità immobiliare urbana per ciascuna delle
particelle interessate, con la ripartizione delle
consistenze, in relazione alla proiezione dei manufatti
edificati sulle stesse, tenendo conto del numero dei
piani.
Nei casi di ampliamento, invece, è
stata sempre individuata almeno una unità immobiliare
urbana, ricadente sulla sola porzione "ampliata".
3. Registrazione nelle banche dati
del catasto della rendita presunta - Gestione degli
aggiornamenti relativi a variazioni oggettive
Qualora dagli accertamenti eseguiti
emerga la necessità di procedere ad un aggiornamento
catastale e, quindi, all'attribuzione della rendita
presunta, gli esiti degli accertamenti sono registrati
nelle banche dati censuarie di CT, di CEU e
cartografica.
La registrazione è eseguita
prevalentemente con l'ausilio di procedure
automatizzate, utilizzando il software all'uopo
predisposto, secondo i criteri e le prescrizioni
tecnico-procedurali illustrate nell'Allegato 1 alla
presente circolare. Le modalità di aggiornamento delle
banche dati di CT e CEU sono eseguite, di norma, in
modalità differita (cd. procedura batch).
Permane l'obbligo, anche
successivamente alla registrazione in banca dati degli
esiti dell'accertamento e della rendita presunta
attribuita all'immobile in via transitoria, per i
soggetti interessati, di presentare, tramite i
professionisti incaricati, le relative dichiarazioni di
aggiornamento: il tipo mappale (di seguito TM), redatto
con procedura Pregeo e la dichiarazione di variazione
delle UIU, redatta con procedura Docfa.
Allo scopo di garantire la coerenza
delle scritture catastali con le risultanze attuali
degli immobili oggetto di attribuzione della rendita
presunta, i tecnici incaricati, nel predisporre i
predetti atti di aggiornamento, devono attenersi alle
prescrizioni e alle indicazioni tecniche contenute
nell'Allegato 2.
A tal fine, peraltro, si ritiene
opportuno precisare che gli immobili oggetto di
attribuzione di rendita presunta sono riconoscibili ed
individuabili almeno attraverso una delle seguenti
indicazioni riportate nei data base catastali:
presenza in cartografia,
all'interno della particella, del simbolo testuale "<>";
presenza, nel campo annotazione
del data base censuario della particella di CT, delle
seguenti dizioni: "Particella interessata da immobile
urbano non ancora regolarizzato ai sensi del DL
78/2010", quando l'immobile è presente in partita
speciale; "Particella interessata da immobile urbano non
ancora regolarizzato ai sensi del DL 78/201O -Al momento
della presentazione del TM dovrà assumere
l'identificativo già utilizzato al CEU", quando
l'immobile è presente in partita ordinaria;
presenza, nel data base
censuario di CEU, della seguente annotazione: "Rendita
presunta attribuita ai sensi dell'art. 19, comma 10, del
DL 78/2010";
presenza, nel data base
planimetrico di CEU, della seguente annotazione:
"Pianimetria assente per attribuzione di RC presunta".
4. Atti relativi ad immobili
oggetto di attribuzione della rendita presunta
L'art. 19, comma 14, del decreto
legge 31 maggio 2010, n. 78, ha aggiunto il comma 1-bis
all'art. 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52,
recante, come è noto, modifiche al libro sesto del
codice civile e norme di servizio ipotecario in
riferimento all'introduzione di un sistema di
elaborazione automatica nelle conservatorie dei registri
immobiliari.
Il comma 1-bis di nuova
introduzione è strutturato in due parti distinte,
sebbene collegate tra loro: nella prima, si prevede che
gli atti immobiliari ivi menzionati devono contenere, a
pena di nullità, oltre all'identificazione catastale
delle unità immobiliari urbane, anche il riferimento
alle planimetrie depositate in catasto, nonché la
dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità
dei dati e delle planimetrie catastali con lo stato di
fatto degli immobili urbani (coerenza "oggettiva").
Nella seconda parte, viene prevista, invece, a cura del
notaio, la preventiva individuazione degli intestatari
catastali e la verifica della conformità tra i titolari
iscritti in catasto e quelli presenti nei registri di
pubblicità immobiliare (coerenza "soggettiva").
Una delle finalità più rilevanti
della disposizione è ravvisabile, come è noto, nella
esigenza di far emergere, nel settore impositivo
immobiliare, possibili fenomeni di elusione fiscale
connessi ad un omesso aggiornamento dei dati oggettivi
delle unità immobiliari urbane, cui può corrispondere
una maggiore redditività, rispetto a quella risultante
in catasto.
Nel rinviare, per gli aspetti
applicativi e le questioni interpretative sottese alla
disposizione sopra richiamata, alle circolari n. 2 e 3
del 2010, si ritiene opportuno formulare, sulla
tematica, le seguenti ulteriori considerazioni.
L'attribuzione della rendita
catastale ai fabbricati mai dichiarati si articola in
due fasi ben distinte:
la prima, relativa
all'attribuzione della rendita presunta, si conclude con
la registrazione in atti degli esiti degli accertamenti
eseguiti dall'Ufficio (iscrizione in catasto della
rendita presunta in via transitoria), secondo le
modalità e le indicazioni illustrate nella presente
circolare, cui consegue la notifica dell'avviso di
accertamento all'intestatario catastale;
la seconda, finalizzata
all'attribuzione della rendita definitiva, si attiva con
la presentazione di un atto di aggiornamento da parte
del soggetto interessato, oppure, in mancanza,
attraverso la predisposizione d'ufficio delle apposite
dichiarazioni redatte in conformità al decreto
ministeriale 19 aprile 1994, n. 701; il procedimento si
conclude con l'accatastamento dell'immobile e
l'attribuzione di una rendita catastale definitiva, cioè
con la sua completa "regolarizzazione" catastale (fatta
salva, ovviamente, ogni valutazione in ordine alla
regolarità urbanistica del fabbricato, rimessa al Comune
territorialmente competente).
Tanto precisato in linea generale,
nell'ipotesi di atti di trasferimento aventi ad oggetto
gli immobili di cui trattasi, posti in essere nella fase
"intermedia", cioè successivamente all'iscrizione in
catasto, in via transitoria, della rendita presunta, ma
prima della "regolarizzazione" catastale, si ritiene che
non possa essere resa la dichiarazione di conformità
"oggettiva" prevista, a pena di nullità dell'atto, dalla
prima parte del comma 1-bis dell'art. 29 della legge n.
52 del 1985 (cioè la dichiarazione della conformità dei
dati e delle planimetrie catastali con lo stato di fatto
degli immobili urbani).
Al fine di verificare la
sussistenza della predetta coerenza "oggettiva",
infatti, considerato che per le unità immobiliari
derivate da fabbricati mai dichiarati non si procede
all'aggiornamento cartografico e non sono redatti i
relativi elaborati grafici, viene a mancare l'elemento
principale di raffronto, cioè la planimetria depositata
in catasto.
Per quanto riguarda, invece, le
dichiarazioni di successione, si precisa quanto segue.
Qualora nell'attivo ereditario siano ricompresi immobili
mai dichiarati, per i quali si è proceduto
all'iscrizione in catasto, in via transitoria, della
rendita presunta, si rappresenta l'opportunità di
procedere alla completa "regolarizzazione" catastale
prima della presentazione della dichiarazione di
successione. In difetto, tali immobili devono essere
indicati sia con l'identificativo del CT, se presente in
partita ordinaria, sia con gli identificativi delle UIU,
così come individuate al CEU, a cui è stata attribuita
la predetta rendita presunta; restano, naturalmente,
salvi gli effetti fiscali retroattivi previsti per le
successive rendite, proposta e definitiva, stabiliti
dall'art. 2, comma 5-bis, del decreto legge 29 dicembre
2010, n. 225, introdotto in sede di conversione dalla
legge 26 febbraio 2011, n. 10.
5. Notifica degli avvisi di
accertamento della rendita presunta
L'art. 2, comma 5-bis, del decreto
legge n. 225 del 2010, introdotto dalla legge di
conversione n. 10 del 2011, stabilisce che la notifica
degli atti di accertamento della rendita presunta per
gli immobili non dichiarati in catasto avviene mediante
affissione all'albo pretorio dei Comuni ove sono ubicati
gli immobili. Dell'avvenuta affissione è data notizia,
con comunicato da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale,
nel sito internet dell'Agenzia, nonché presso gli Uffici
provinciali ed i Comuni interessati.
Preliminarmente all'emanazione del
richiamato comunicato, è necessario che gli Uffici
provinciali dell'Agenzia provvedano all'esecuzione di
adempimenti propedeutici, finalizzati ad assicurare il
corretto espletamento delle richiamate attività di
notifica, conseguenti alle operazioni di registrazione
massiva delle rendite presunte, che è programmata in
distinte fasi, correlate all'andamento dei lavori.
La pubblicazione riguarda tre
diverse tipologie di documenti da fornire a ciascun
Comune interessato:
elenco dei contribuenti
destinatari dell'attività di accertamento. L'elenco
contiene i nominativi dei soggetti, in ordine
alfabetico, l'identificativo dell'immobile interessato
dalle attività di accertamento ed il protocollo
dell'avviso di accertamento relativo a ciascun soggetto
intestatario (in formato csv e pdf per la pubblicazione
nell'albo on fine dei Comuni, ai sensi dell'art. 32
della legge 18 giugno 2009, n. 69);
elenco degli immobili
interessati dalle attività di accertamento. Tale elenco
contiene l'identificativo dell'immobile, i nominativi
dei soggetti e il protocollo dell'avviso di accertamento
associato a ciascuno di essi (in formato csv e pdf per
la pubblicazione nell'albo on fine dei Comuni, ai sensi
dell'art. 32 della legge 18 giugno 2009, n. 69);
avvisi di accertamento. Tali
avvisi vengono forniti solo su file in formato pdf,
individuabili per il tramite del protocollo dell'avviso
di accertamento; la stampa dell'avviso può essere
richiesta soltanto dal soggetto destinatario dello
stesso, ovvero da persona da questi delegata, previa
identificazione, presso la casa comunale (copia
dell'avviso può essere richiesta anche presso il
competente Ufficio provinciale).
Con l'avviso di accertamento, oltre
all'attribuzione della rendita catastale presunta ai
fabbricati non dichiarati, vengono irrogate le sanzioni
previste e liquidati i tributi speciali e gli oneri
dovuti, determinati secondo i criteri stabiliti dal
provvedimento del Direttore dell'Agenzia del Territorio
19 aprile 2011.
In tale contesto, gli Uffici
provinciali inviano ai Comuni una specifica
comunicazione riportante le modalità e i tempi per la
affissione nota4.
Gli Uffici sono invitati a
coordinarsi con la massima sollecitudine con i Comuni
interessati, al fine di assicurare la tempestiva
effettuazione delle attività di competenza e garantire,
fra l'altro, che già alla data di pubblicazione del
comunicato -e per i sessanta giorni previsti -gli atti
siano consultabili presso gli albi pretori, nelle forme
previste dall'ordinamento, per la pubblicità legale.
Il termine di sessanta giorni per
la proposizione del ricorso innanzi alla competente
Commissione tributaria provinciale decorre una volta
trascorsi sessanta giorni dalla data di pubblicazione
nella Gazzetta Ufficiale del predetto comunicato.
La conferma dell'avvenuto inizio
delle procedure di affissione deve essere comunicata
dagli Uffici provinciali alle Direzioni regionali, che,
successivamente, informano la Direzione centrale Catasto
e cartografia per la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale
del previsto comunicato.
Ai sensi del menzionato art. 2,
comma 5-bis, del decreto legge n. 225 del 2010, il
comunicato stesso deve essere pubblicato all'albo
pretorio di ciascun Comune interessato entro la data
prefissata e resa nota dall'Agenzia del Territorio. La
pubblicazione del comunicato all'albo on line dei Comuni
ha la durata di sessanta giorni.
Al fine di garantire il corretto
espletamento delle attività propedeutiche alle procedure
di pubblicazione di cui al presente paragrafo, si
invitano gli Uffici ad acquisire a livello provinciale,
per ciascun Comune, le seguenti utili informazioni che
si riportano a titolo esemplificativo:
censimento in ambito
provinciale dei Comuni che gestiscono l'albo on-line;
classificazione delle modalità
di accredito e loro individuazione;
definizione dei tempi di
preavviso per garantire l'affissione entro i termini
stabiliti;
possibilità di consegna tramite
supporti informatici (CD-rom) nel caso in cui il Comune
non disponga di strumenti di comunicazione on-line;
modalità di codifica
preliminare degli scambi informativi e definizione dei
referenti per la gestione delle varie fasi del rapporto
(ricezione degli atti, effettivo avvio della fase di
pubblicazione, fine della pubblicazione).
È appena il caso di rammentare che
la documentazione prevista per l'esecuzione delle
notifiche deve essere debitamente conservata, secondo le
modalità previste per gli avvisi di accertamento
catastale, anche al fine della eventuale esibizione nei
procedimenti contenziosi.
6. Contenzioso e autotutela
Come accennato, la rendita
presunta, da iscrivere transitoriamente in catasto, è
determinata seguendo i peculiari criteri individuati dal
richiamato provvedimento del Direttore dell'Agenzia 19
aprile 2011.
In considerazione della peculiare
natura del procedimento di attribuzione della rendita
presunta, nonché del carattere presuntivo e transitorio
della stessa, le richieste di riesame in autotutela
degli avvisi di accertamento per l'attribuzione della
rendita presunta possono essere presentate in relazione
alle seguenti ipotesi:
errata intestazione della
particella su cui è stato edificato il fabbricato non
dichiarato;
verifica dell'obbligo di
accatastamento dell'immobile (cioè dell'accatastabilità
o meno del fabbricato);
avvenuta presentazione di una
dichiarazione di aggiornamento catastale;
quantificazione delle sanzioni,
dei tributi e degli oneri connessi all'attribuzione
della rendita presunta.
Ai fini del riesame, è necessario
che la richiesta sia debitamente motivata e corredata da
idonea documentazione.
Per quanto riguarda, invece,
eventuali errori o inesattezze di elementi, dati o
parametri utilizzati per la determinazione della rendita
presunta, i soggetti destinatari dell'avviso di
accertamento sono tenuti alla presentazione delle
dichiarazioni di aggiornamento in catasto, secondo le
modalità previste dal decreto del Ministro delle Finanze
19 aprile 1994, n. 701, utilizzando le procedure
disponibili (Pregeo e Docfa).
Resta salva, ovviamente, la facoltà
di proporre ricorso avverso l'avviso di accertamento
innanzi alla competente Commissione tributaria
provinciale, ai sensi delle disposizioni recate dal
decreto legislativo 31 dicembre 1992, n. 546, e
successive modifiche e integrazioni.
7. Conclusioni
Le attività poste in essere, con
riferimento all'attribuzione della rendita presunta, in
considerazione della quantità dei dati trattati,
necessitano di un ampio coinvolgimento delle categorie
professionali interessate, nonché di una fattiva
collaborazione con i Comuni, anche in considerazione
della complessità delle attività propedeutiche alla
notifica degli avvisi di accertamento, al fine del
perseguimento del raggiungimento degli obiettivi fissati
dal Legislatore.
Ovviamente, le attività poste in
essere saranno reiterate anche successivamente, sia per
il completamento delle attività già intraprese, sia in
relazione ai nuovi adempimenti connessi al monitoraggio
costante del territorio.
Gli Uffici provinciali sono
invitati al puntuale rispetto delle indicazioni fornite
con la presente circolare e le Direzioni regionali a
verificarne la corretta applicazione, oltre che ad
espletare gli adempimenti di propria competenza.
Note
nota1
Si tratta, in particolare, dei
fabbricati individuati, attraverso le foto aeree
digitali (ortofoto), sulle particelle di terreno
inserite negli appositi elenchi predisposti
dall'Agenzia, pubblicati sul sito internet dell'Agenzia
stessa, all'albo pretorio dei Comuni e presso gli Uffici
provinciali, negli anni 2007, 2008, 2009 e 2010 (per
tale ultimo anno, cfr. art. 19, comma 7, del
decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con
modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122).
top1
nota2
Convertito con modificazioni dalla
legge 24 novembre 2006, n. 286, e successive modifiche e
integrazioni.
top2
nota3
Distinguendo, fra l'altro, i locali
destinati alla residenza, da quelli adibiti a deposito
di cose, ovvero al ricovero di automezzi, nonché dagli
altri destinati alle funzioni artigianali e industriali,
commerciali, ecc..
top3
nota4
4 Per tale finalità viene definito
il termine ultimo t0, entro cui deve essere inoltrata la
comunicazione da parte degli Uffici, la data t1, a
partire dalla quale deve essere necessariamente attivata
la pubblicazione, la data t2 entro cui i Comuni debbono
trasmettere all'Ufficio provinciale la dichiarazione di
effettivo inizio della pubblicazione, ecc..
top4
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