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Alessandro Gallucci,
Prendiamo spunto da una questione
dubbia che, spesso, viene anche discussa nel nostro
forum (http://www.condominioweb.com/forum/). Poniamo
che, per qualunque ragione,un’assemblea condominiale
abbia deliberato ma che quella decisione debba
considerarsi nulla. S’ipotizzi che l’assise abbia deciso
una ripartizione delle spese diversa da quella prevista
per legge e regolamento, oppure che abbia vietato un uso
particolare delle unità immobiliari. L’oggetto della
deliberazione non è importante, quelli che abbiano fatto
sono solamente esempi utili per comprendere al meglio la
situazione. Ciò che importa è che la decisione
assembleare possa essere considerata nulla. Al riguardo
è utile evidenziare che, secondo quello che è ormai
l’unanime pronunciamento giurisprudenziale, “ sono da
ritenersi nulle le delibere prive degli elementi
essenziali, con oggetto impossibile o illecito
(contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon
costume), con oggetto che non rientra nella competenza
dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali,
sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprieta'
eslusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in
relazione all'oggetto” e “che sono da ritenersi
annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare
costituzione dell'assemblea, quelle adottate con
maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o
dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi
formali in violazione di prescrizioni legali,
convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento
di convocazione o informazione in assemblea, quelle
genericamente affette da irregolarita' nel procedimento
di convocazione, quelle che richiedono maggioranze
qualificate in relazione all'oggetto” (Cass. SSUU. 7
marzo 2005 n. 4806).
Tanti premesso, tornado
sull’argomento che intendiamo approfondire, è bene dare
soluzione ad un quesito: che cosa deve fare il condomino
che intenda far valere la nullità? E’ tenuto,
obbligatoriamente, a proporre impugnazione della
delibera. La situazione, rispetto ai casi di
annullabilità (per i quali ragioni di decadenza e quindi
di efficacia delle contestazioni impongono di agire in
giudizio e di farlo nei modi e nei tempi di cui all’art.
1137 c.c.) è differente. Il perché di questa
affermazione è molto semplice: le delibere annullabili,
se non tempestivamente impugnate, passati i famosi 30
giorni diventano definitive. Le delibere nulle,
diversamente, sono sempre impugnabili pur non avendo
valore l’impugnazione in relazione all’usucapione ed
alle azioni di restituzione dell’indebito. Ciò vuol
dire, pertanto, che il condomino anche dopo 4 o 5 anni
dall’adozione di una decisione da parte dell’assemblea
potrebbe decidere di contestarla. Al di là di ciò: che
cosa può ottenere immediatamente senza impugnare la
decisione? L’amministratore, per legge (art. 1130 c.c.),
è tenuto a dare esecuzione alle delibere assembleari ma
può agire diversamente nel caso di delibera nulle? La
risposta è NI. Per dirla più chiaramente: la vicenda
andrà valutata caso per caso. Tanto più evidente è la
causa di nullità (es. divieto d’ingresso in condominio
di uno dei comproprietari) tanto più l’amministratore
dovrà astenersi dall’applicare il deliberato. Tanto più
sfumata è la nullità, invece, tanto minori saranno le
possibilità di ottenere dall’amministratore un
comportamento difforme da quanto richiestogli dalla
legge. Egli, in effetti, non è un giudice e, salvo casi
eclatanti, avrà il dovere di dare esecuzione a ciò che
decide l’assemblea.
CondominioWeb.com
Avv. Alessandro Gallucci |
