|
_Persona e danno.it
Con un contratto preliminare
un’impresa si era impegnata a completare degli immobili
compromessi in vendita al Comune di Bari, entro il
31/12/1985, con la previsione di una penale di L.100.000
per ogni giorno di ritardo. Gli alloggi era stati di
fatto ultimati il 05/03/1986, con 64 giorni di ritardo.
Il Comune di Bari, dunque, pagando
il corrispettivo che si era obbligato a versare, si
riservava ad agire per il pagamento della penale. A tale
scopo, i contraenti avevano convenuto che l’impresa
avrebbe costituito presso un istituto bancario un
libretto di deposito al portatore di L. 300 milioni che
sarebbe stato consegnato al depositario solo previa
esibizione della sentenza passata in giudicato.
Per parte sua l'impresa agiva in un
separato giudizio nei confronti del Comune chiedendo che
fosse dichiarata non dovuta la penale o che, comunque,
ne fosse ridotto l'ammontare. Chiedeva inoltre che il
Comune fosse condannato al risarcimento dei danni per
inadempimento di alcune obbligazioni derivanti dal
preliminare di compravendita, quali, ad esempio, la
corresponsione nei termini pattuiti dell'acconto del 30%
sul prezzo, l'indennità di detenzione, le spese di
guardiania, ecc. La Suprema Corte ha accolto le
doglianze dell’impresa riconoscendo l’inadempimento
delle obbligazioni del preliminare precisando che il
principio secondo cui il definitivo toglie ogni
efficacia al preliminare non ha carattere assoluto. Tale
principio, secondo cui il contratto definitivo
costituisce la fonte unica ed esclusiva del regolamento
negoziale, troverebbe applicazione ogniqualvolta il
preliminare assuma una funzione meramente preparatoria e
strumentale rispetto ad un regolamento contrattuale
integralmente affidato al contratto definitivo; non,
invece, nella diversa ipotesi in cui il contratto
definitivo non esaurisca gli obblighi a contrarre
previsti nel preliminare, occorrendo in tal caso
accertare la volontà negoziale delle parti.
Il puro e semplice fatto della
stipula del definitivo non è sufficiente a porre nel
nulla i diritti e gli obblighi nascenti dal preliminare,
dovendo ogni modifica di quest'ultimo essere accertata
in concreto.
Inoltre la Suprema Corte ha ritenuto
che la pattuizione di una clausola penale è compatibile
con la previsione di un termine non essenziale per
l'adempimento della prestazione, in conseguenza della
diversa funzione ed operatività nel rapporto
contrattuale, poichè, mentre il termine di adempimento
riguarda il momento in cui l'obbligazione deve essere
adempiuta, la clausola penale si configura solo come un
mezzo rafforzativo del vincolo contrattuale sul diverso
e successivo piano degli effetti dell'eventuale
inadempimento e costituisce una concordata liquidazione
anticipata del danno derivatone, indipendentemente dalla
prova della sua effettiva esistenza.
|
Cass.
civ. Sez. I, Sent., 22-09-2011, n. 19358
|
|
Fatto
Diritto P.Q.M. |
Svolgimento del
processo
Essendo insorta
controversia tra il Comune di Bari e C. D. in
relazione all'acquisto di 80 alloggi, realizzati
in (OMISSIS), effettuato con atto per notaio Di
Marcantonio il 19.3.1987, stipulato dal Comune
di Bari nell'ambito dei programmi di edilizia
residenziale pubblica ai sensi del D.L. n. 12
del 1985, art. 4, comma 1, convertito
in L. n. 118 del 1985, che consentiva ai
Comuni l'acquisto di unità immobiliari ultimate
entro il 31.12.1985, da destinare agli
sfrattati, con citazione dell'11.5.1989 detto
Comune conveniva in giudizio dinanzi al
Tribunale di Bari il C..
Il Comune,
premesso che con contratto preliminare del
30.12.1985 l'impresa C. si era impegnata a
completare gli immobili compromessi in vendita
entro il 31.12.1985 con la previsione di una
penale di L. centomila per ogni giorno di
ritardo e per ogni singolo alloggio; che gli
alloggi erano stati di fatto ultimati il
5.3.1986 con 64 giorni di ritardo; che con il
summenzionato contratto definitivo di
compravendita il C. aveva trasferito
definitivamente al Comune il complesso edilizio
per il prezzo di L. 6.535.936.890 con riserva
del Comune di agire per il pagamento della
penale, dato il contrasto tra i contraenti in
ordine alla tempestività di ultimazione dei
lavori; che, per tale contrasto, i contraenti
avevano concordato che il C. avrebbe costituito
presso la BNL di Bari un libretto di deposito al
portatore di L. 300.000.000, che sarebbe stato
consegnato al depositario solo previa esibizione
della sentenza passata in giudicato o di
convenzione transattiva, che era rimasto vano
ogni tentativo di componimento, tanto premesso
chiedeva la condanna del C. al pagamento, a
titolo di penale, della somma di L. 512.000.000,
oltre interessi e svalutazione, con ordine alla
BNL di consegnare il libretto di L. 300.000.000
custodito dal convenuto.
Con citazione
notificata il 16.5.1989, il C., premesso che si
era riservato di agire per la penale dovuta in
conseguenza dei danni derivati dalla ritardata
stipula dell'atto definitivo, chiedeva, a sua
volta, che fosse dichiarata non dovuta al Comune
alcuna penale o che, comunque, ne fosse ridotta
la misura giornaliera; che il Comune fosse
condannato all'immediato pagamento in suo favore
della somma di L. 300.000.000, oltre interessi,
con ordine di restituzione del libretto di
deposito bancario costituito presso la BNL di
Bari, oltre al risarcimento dei danni per
l'inadempimento del preliminare di
compravendita, nella misura L. 3.391.460.651 (di
cui L. 128.180.000 per spese di guardiania dal
1.1.86 al 18.3.87; L. 403.652.301 per interessi
per mancata corresponsione nei termini
contrattualmente previsti dell'acconto del 30%
sul prezzo; L. 308.448.350 per le indennità di
detenzione dal gennaio 86 al marzo 87, detratto
un mese per la stipula dell'atto pubblico; L.
27.780.000 per spese di guardiania protrattasi
successivamente alla stipula per espressa
richiesta del Comune e sino al 30.6.87; L.
1.479.600.000 per interessi passivi pagati alle
banche per ritardo nella percezione del prezzo
dal 1.2.86 al 18.3.87; L. 47.800.000 per
interessi passivi pagati alle banche su L.
300.000.000 dal 19.3.87 al 31.12.87; L. 700
milioni per danni indiretti da mancata liquidità
a da mancato utile di impresa al 31.12.87) oltre
rivalutazione ed interessi e con vittoria di
spese da attribuire al procuratore
anticipatario.
Riunite le due
cause, il Tribunale summenzionato rigettava la
domanda del Comune di Bari, accoglieva la
domanda del C. per quanto di ragione,
condannando il Comune al pagamento della somma
di L. 789.000.000, oltre interessi legali e
rivalutazione monetaria, liquidati
equitativamente nella misura del
|
