|
Quando si parla di balconi, la
prima cosa che verrebbe da dire (la smentita sarebbe
impossibile) è che la situazione è tutt’altro che chiara
e definita. Se il regolamento (contrattuale) non ha
sancito nulla in merito alle spese per gli interventi
manutentivi riguardanti questa parte dell’edificio,
guardare alla legge nella speranza che faccia,
chiaramente, altrettanto è un’illusione. Il tutto, come
spesso accade in materia condominiale, è rimesso
all’analisi degli orientamenti giurisprudenziali che
proprio in quanto tali sono spesso soggetti a mutamenti
tanto inattesi quanto sorprendenti. Nonostante ciò vale
la pena capire, ad oggi, quali siano i punti fermi
ricavabili dall’esame delle sentenze in materia di
balconi in condominio.
In primis sulla proprietà dei
balconi è bene far presente che “ è del tutto evidente
che i balconi non sono necessari per l'esistenza o per
l'uso, e non sono neppure destinati all'uso o al
servizio dell'intero edificio: è evidente, cioè, che non
sussiste una funzione comune dei balconi, i quali
normalmente sono destinati al servizio soltanto dei
piani o delle porzioni di piano, cui accedono. D'altra
parte, solo in determinate situazioni di fatto,
determinate dalla peculiare conformazione architettonica
del fabbricato, i balconi possono essere considerati
alla stessa stregua dei solai, che peraltro appartengono
in proprietà (superficiaria) ai proprietari dei due
piani l'uno all'altro sovrastante e le cui spese sono
sostenute da ciascuno di essi in ragione della metà
(art. 1125 cod. civ.). Per la verità, è possibile
applicare, mediante la interpretazione estensiva, la
disciplina stabilita dalla citata norma di cui all'art.
1125 all'ipotesi non contemplata dei balconi soltanto
quando esiste la stessa ratio. Orbene, la ratio consiste
nella funzione, vale a dire nel fatto che il balcone -
come il soffitto, la volta ed il solaio - funga,
contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da
copertura del piano inferiore”. (Cass. 21 gennaio 2000
n. 637)
I balconi cui applicare la
ripartizione delle spese prevista dall’art. 1125 c.c.
per ciò che concerne il piano di calpestio (che funge da
soffitto) tra i confinati del piano superiore ed
inferiore è quello così detto incassato, vale a dire
quella tipologia di balcone che non sporge rispetto alla
facciata dello stabile. Per questa categoria le spese
per il rifacimento della parte frontale dovranno essere
poste a carico di tutti i condomini ai sensi dell’art.
1123, primo comma, c.c. poiché tale parte fa parte
integrante della facciata dell’edificio.
Leggermente diversa la situazione
per i balconi incassati. Innanzitutto con tale dizione
s’identificano quelli che sporgono rispetto alla
facciata dell’edificio. La giurisprudenza è costante
nell’affermare che “ I balconi aggettanti, costituendo
un "prolungamento" della corrispondente unità
immobiliare, appartengono in via esclusiva al
proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli
elementi decorativi della parte frontale e di quella
inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti,
quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e
contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole”
(Cass. 30 luglio 2004 n. 14576). E’ evidente
l’incertezza della situazione visto e considerato che la
valutazione dell’incidenza sul decoro è questione
chiaramente soggettiva che, per quanto ancorata a
parametri estetici comuni, non può dar luogo alla
formulazione di norme precise.
CondominioWeb.com
Avv. Alessandro Gallucci |
