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Al pari di altri argomenti che
riguardano il condominio, quella della suddivisione
delle spese condominali tra proprietario ed inquilino è
materia tutt’altro che pacifica. E’ facile incappare in
sentenze di merito spesso tra loro contrastanti che i
litiganti usano a mo di arma per spuntarla sul
contendente. Inutile dire che il modo migliore per
risolvere la situazione sarebbe quello d’intervenire
sulla legge, specificando meglio i costi a carico delle
parti e le modalità di deroga degli stessi. Ad oggi la
normativa di riferimento è la legge n. 392/78 e più in
particolare l’art. 9 che recita:
“ Sono interamente a carico del
conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al
servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria
manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua,
dell'energia elettrica, del riscaldamento e del
condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e
delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi
comuni.
Le spese per il servizio di
portineria sono a carico del conduttore nella misura del
90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una
misura inferiore.
Il pagamento deve avvenire entro
due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il
pagamento il conduttore ha diritto di ottenere
l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi
precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione.
Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei
documenti giustificativi delle spese effettuate”(art. 9,
primo - terzo comma, l. n. 392/78).
Nessuna menzione per le spese
concernenti il compenso per l’amministratore, il premio
assicurativo e altri costi afferenti gli impianti
comuni. La Cassazione, in merito a questi costi, ha
specificato che “ nelle locazioni degli immobili urbani,
i premi di assicurazione dello stabile, il compenso
dell'amministratore ed il concorso delle spese di
riparazione dell'impianto di riscaldamento e di
revisione dell'impianto antincendio non sono compresi
tra gli oneri accessori che l'art. 9 della legge n. 392
del 1978 pone a carico del conduttore -, salvo patto
contrario, da valutarsi alla stregua del divieto di
pattuizioni dirette ad attribuire al locatore vantaggi
in contrasto con le disposizioni della predetta legge
(art. 79, comma 1). Del pari deve ritenersi escluso
dalle spese a carico del conduttore l'ammortamento degli
impianti, quale deposito frazionato nel tempo di somme
di danaro necessarie per l'acquisto di nuovi impianti a
seguito della vetustà di quelli in uso, trattandosi di
una destinazione patrimoniale nell'esclusivo interesse
del locatore, tenuto a mantenere la cosa locata in
istato da servire all'uso convenuto e, quindi, a
prestare i relativi servizi”. (Cass. 11 novembre 1988 n.
6088).
A conclusione è bene ribadire un
concetto, al fine di evitare inutili semplificazioni:
quella della Corte di Cassazione è una pronuncia di
principio che, per quanto più autorevole di quella di un
Tribunale di merito, non ha valore di legge. I principi
da essa espressi possono essere disattesi anche in
maniera ragionevole. Ciò per evidenziare che nulla è
certo e che la sorpresa può essere sempre dietro
l’angolo.
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