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In un contratto di locazione è di
rilevante importanza sintetizzare uno schema di
ripartizione delle spese tra il locatore, ossia chi
detiene la proprietà, ed il conduttore. Affidarsi
infatti alla legge, la quale all’art. 1576 c.c. recita
“Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte
le riparazioni necessarie [leggasi straordinaria
manutenzione], eccettuate quelle di piccola manutenzione
che sono a carico del conduttore”, può lasciare molte
volte dubbi che danno adito a liti poco utili
prevenibili con un atto di locazione completo che
esamini tutti, o per lo meno tenti di farlo, gli aspetti
economici che un immobile comporta.
Per quanto concerne le spese di
origine amministrativa sono da inserirsi a carico del
proprietario dell’immobile i depositi cauzionali per
erogazioni di servizi comuni quali l’illuminazione, la
forza motrice, il gas, l’acqua, il telefono, ecc.; le
tasse per occupazione temporanea del suolo pubblico ed i
tributi in generale.
Al conduttore spetta invece
adempiere agli obblighi di indennizzo delle spese di
cancelleria e copisteria, delle spese postali e di
fotocopia dei documenti giustificativi richiesti oltre
che il pagamento della tassa per il passo carraio. Ci
sono poi alcuni aspetti che è opportuno pagare al 50%
tra le parti contrattanti quali l’assicurazione dello
stabile, ivi compresi gli impianti, le spese di ogni
genere per le riunioni condominiali ed il compenso
all'amministratore del condominio.
Un secondo gruppo di spese di
rilevanza fondamentale in ossequio alle numerose
normative comunali, provinciali e regionali è quello del
mantenimento delle pareti esterne. Tale lavoro rientra
in quel gruppo di straordinaria manutenzione in capo al
proprietario dello stabile dunque ogni restauro
integrale delle facciate come il rifacimento di
intonaci, dei rivestimenti, della tinteggiatura, dei
balconi e di ogni altro motivo ornamentale è in capo al
locatore.
Altro elemento importante
collegabile al decoro di cui sopra è la conservazione
degli spazi comuni quali scale ed atri. Qui le spese si
ripartiscono tra proprietà e locazione. Saranno esborsi
del titolare della proprietà la ricostruzione della
struttura portante della scala, dei gradini o dei
pavimenti dei pianerottoli (rientrano infatti nella
straordinaria manutenzione) così come la fornitura di
bidoni per immondizie e di casellari postali. Rientrano
anche in questo gruppo le installazioni elettriche
(citofoni, campanelli, comandi di porte ed illuminazioni
tramite portalampade, plafoniere e lampadari) ed
eventuali spese relative all’impianto antincendio. Sono
uscite in cassa all’affittuario le tinteggiature dei
vari apparati del vano scale (pareti, infissi e
corrimano), gli zerbini o le guide, le applicazioni di
targhette nominali a cassette della posta o citofoni,
sostituzioni di infissi ed ogni spesa relativa a
riparazioni o manutenzioni ordinarie dei sistemi
elettrici ed antincendio (di cui sopra in carico, per la
fornitura, al proprietario).
Un altro ambito di rilevanza comune
a tutti gli immobili è quello riguardante gli
approvvigionamenti di coperti e lastrici. La disciplina
qui è molto semplice: installazioni, rifacimenti o
sostituzioni (in quanto straordinaria manutenzione) sono
in accollo al locatore; riparazioni e pulizia (in quanto
ordinaria manutenzione) sono in carico all’affittuario.
Riguardo le corsie, le rampe e le
autorimesse si seguono le stesse regole di cui sopra
(rifacimenti e sostituzioni al conduttore e pulizia e
mantenimento al conduttore) ben specificando che
eventuali ispezioni o collaudi eseguiti da enti preposti
e relative tasse di concessione, nonché i dispendi di
energia elettrica e di acqua per i consumi di elevata
intensità sono a carico del secondo.
Eventuali impianti televisivi
seguono la linea generale del disposto di cui all’art.
1576 c.c..
Particolare attenzione e cura
analitica occorre riservarla alle ripartizioni delle
spese di riscaldamento, produzione di acqua calda e
condizionamento. Il proprietario dell’immobile si deve
accollare i seguenti valori: installazione o
sostituzione degli impianti energetici e relativi
adeguamenti alle leggi ed ai regolamenti in materia di
prevenzione incendi, contenimento dei consumi od altro
di rilevanza; e costruzione o ricostruzione
dell’impianto refrattario. Sono a carico del locatario
invece: il pagamento di eventuali sostituzioni di
apparecchiature o parti di esse per danno accidentale e
di riparazione di parti accessorie delle apparecchiature
(valvole, saracinesche, pompe di circolazione,
manometri, termometri); la retribuzione degli addetti
alla conduzione della caldaia ivi compresi gli oneri
assicurativi e previdenziali; il costo di combustibile,
consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua; il
pagamento della tassa ASL di verifica di impianti; ed i
costi di pulizia e piccola manutenzione.
Riguardo il trattamento di
fognature e scarichi, l’allacciamento alla rete
comunale, l’installazione o il rifacimento di colonne
montanti e della rete di raccolta della acque pluviali
in cortili, l’installazione e la sostituzione
dell'impianto di sollevamento delle acque di rifiuto
(compreso l'avvolgimento elettrico della pompa), sono di
competenza del proprietario; riparazioni, pulizie,
spurghi ed eventuali de-otturazioni dei sifoni, sono a
carico dell’affittuario.
Per i locali di cantina, fermo
restando le solite regole riguardo
installazioni/sostituzioni e manutenzioni/pulizia si
sottolinea che la manutenzione della gettoniera, i
servizi di disinfestazione di ogni genere e la
tinteggiatura di pareti e soffitti (attenzione, non
intonacature che rientrano in amministrazione
straordinaria) sono a carico del conduttore.
Le eventuali pulizie, salvo
l’acquisto di materiali che rimangono a carico del
proprietario dell’immobile, rimangono in capo al
locatario mentre tutti i costi di portierato (indennità
salariale, di tredicesima, costi dell’alloggio del
portiere e fornitura di indumenti e necessari), facendo
necessariamente riferimento a chi ne gode i servizi,
sono in capo all’affittuario.
Un esame più approfondito è da
riservarsi alla questione di aree verdi comuni.
Installazione e sostituzione di recinzioni e cancelli,
costruzione di passi carrabili, allacciamento o
surrogazione di apparecchiature elettriche e di
radiocomando, esecuzione di pavimentazione di cortili e
marciapiedi (purchè in zone verdi condominiali),
realizzazione di segnaletica per la delimitazione dei
posti macchina, di impianti arborei ed erbacei e cambi
di piante ornamentali, dell’impianto di irrigazione, di
attrezzature sportivo-ricreative, ed impianto di
illuminazione, sono a totale carico del proprietario del
bene. Ogni genere di riparazioni, installazione e
sostituzione di attrezzature per stendere la biancheria,
rifacimento delle delimitazioni dei posti macchina,
riparazione delle attrezzature occorrenti per la
manutenzione delle aree verdi, manutenzione delle aree
verdi, ed installazione e riparazione dell’impianto di
illuminazione competono all’affittuario.
Parlando poi dei sistemi di carico
montante, quali ascensori, e dei sistemi di
pressurizzazione idraulica, quali autoclavi, la fa da
padrone la regola ormai divenuta solita enunciata
all’art. 1576 del Codice.
Alcuni stabili hanno poi piscine o
altri impianti sportivi di diverso genere ad essi
incorporati, dunque anche in questo caso è meglio
specificare che il costo di questi relativo ad
installazione e manutenzione straordinaria competono al
proprietario dello stabile, mentre per tutte le altre
voci si faccia riferimento al pigionante.
Per concludere evidenzio una voce
totalmente in carico all’affittuario: il sistema di
raccolta di rifiuti all’interno dello stabile con
apposito addetto.
A tutto ciò fino a qui scritto
fermo restano le regole di autonomia delle parti le
quali possono disporre, secondo i termini di legge, ogni
accordo anche totalmente differente da quanto qui sopra
scritto.
Nicolo' Giordana |
