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La giurisprudenza maggioritaria
afferma costantemente che “ l'amministratore del
condominio raffigura un ufficio di diritto privato
assimilabile al mandato con rappresentanza: con la
conseguente applicazione, nei rapporti tra
l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle
disposizioni sul mandato” (così Cass. SS.UU. n. 9148/08
in tal senso da ultimo Trib. Bari 18 aprile 2011 n.
1334).
La nomina e la revoca
dell’amministratore sono atti di competenza
dell’assemblea condominiale. Entrambe sono regolarmente
adottate se la relativa deliberazione riporta il voto
favorevole della maggioranza degli intervenuti
all’assemblea che rappresentino almeno la metà del
valore dell’edificio (art. 1136, secondo e quarto comma,
c.c.). In determinate circostanze tutti e due gli atti
possono essere compiuti dall’autorità giudiziaria che,
in sede di volontaria giurisdizione, interviene in
sostituzione dell’assemblea. I casi sono indicati
dall’art. 1129 c.c.
Per la nomina: è necessario che il
condominio conti più di quattro partecipanti e
l’assemblea, all’uopo convocata, non v’abbia provveduto.
Per la revoca i casi d’intervento
giudiziale sono tre:
a) mancata presentazione del
rendiconto di gestione per almeno due anni consecutivi;
b) omessa comunicazione
all’assemblea di provvedimenti giudiziali ed
amministrativi che esorbitano dalle sue competenze;
c) fondati sospetti di gravi
irregolarità.
Questo è indubbiamente il punto più
ostico della fattispecie che prende il nome di revoca
giudiziale e che ricordiamo, al pari della nomina, può
essere chiesta da ogni condomino.
Una recente pronuncia del Tribunale
di Salerno (un decreto di revoca di un amministratore
condominiale datato 3 maggio 2011) fa il punto sulla
situazione. Afferma il Collegio adito “ si consideri
inoltre come il fondato sospetto di gravi irregolarità
possa giustificare la revoca giudiziale
dell'amministratore solo quando sussistano elementi
precisi e concordanti che facciano prevedere come del
tutto verosimile un danno imminente e irreparabile per
il condominio ; tale non essendo per definizione
l'affare sul quale all'assemblea sia comunque consentito
di adottare le iniziative opportune, nel corso delle sue
periodiche convocazioni.
3)Ancora: il fondato sospetto di
gravi irregolarità di cui all'art. 1129 c.c. postula
l'individuazione di comportamenti gravemente
significativi del venir meno del necessario rapporto di
fiducia tra amministratore e condomini; tale presupposto
pare dunque da escludersi ove la gestione contestata
derivi da deliberazioni condivise dalla maggioranza
assembleare e qui non impugnate neppure dai condomini
poi ricorrenti in sede di revoca”(Trib. Salerno 3 maggio
2011).
La pronuncia non dice nulla di
nuovo rispetto a quanto s’è sempre detto fin’ora circa
la nozione di fondati sospetti di gravi irregolarità
eppure aggiunge un passaggio che risulta fondamentale
per escluderla: la discussione assembleare dei problemi
di gestione delle cose comuni.
Così, ad esempio, non si potrà
invocare la presenza di fondati sospetti di gravi
irregolarità se l’amministratore non fa eseguire degli
interventi manutentivi che l’assise condominiale ha
inteso non far realizzare in attesa di reperire più
preventivi di spesa.
CondominioWeb.com
Avv. Alessandro Gallucci |
