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Il condominio può essere definito
sotto due punti di vista:
a) per ciò che concerne gli aspetti
inerenti la proprietà quale particolare forma di
comunione nella quale sussistono al fianco delle parti
di proprietà esclusiva (le unità immobiliari) delle
parti di proprietà comune (quelle indicate, in via
esemplificativa, dall’art. 1117 c.c.);
b) dal lato gestionale come insieme
di persone (ente di gestione come dicono, pur non
unanimemente, la dottrina e la giurisprudenza) che hanno
competenza a decidere sull’amministrazione dei beni tra
loro in comune.
Nell’ambito di uno stesso
condominio è plausibile rinvenire dei beni che non siano
di proprietà di tutti i condomini. Al riguardo, con
riferimento alla ripartizione delle spese, l’art. 1123,
terzo comma, c.c. precisa che “ qualora un edificio
abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o
impianti destinati a servire una parte dell'intero
fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione
sono a carico del gruppo di condomini che ne trae
utilità”. Si tratta del così detto condominio parziale.
Secondo la giurisprudenza l’importanza di questa figura
non può essere limitata ai soli aspetti afferenti la
suddivisone dei costi avendo altresì valore per ciò che
concerne una serie di altre vicende. In tal senso, si
legge in una pronuncia della Cassazione, “ numerose ed
evidenti sono le conseguenze operative del condominio
parziale. Alla differente attribuzione della titolarità,
si riconducono implicazioni considerevoli per quanto
attiene alla gestione ed imputazione delle spese.
Relativamente alle cose, ai vizi ed agli impianti,dei
quali non hanno la titolarità, per i partecipanti al
gruppo non si pongono questioni di gestione e di
obbligazioni di contribuire alle spese. In particolare,
non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea,
ragion per cui la composizione del collegio e delle
maggioranze si modificano in relazione alla titolarità
delle parti comuni, che della delibera formano oggetto e
non sorge l'obbligazione di contribuire alle spese”
(Cass. 27 settembre 1994 n. 7885).
In questo passaggio della succitata
pronuncia si leggono due aspetti di fondamentale
importanza. Si pensi al condominio Alfa composto da due
scale, Gamma e Beta. Tizio e Caio, insieme ad altri,
abitano la prima. Mevio, Sempronio e altri condomini la
seconda. Se il titolo d’acquisto (atto di compravendita
o regolamento contrattuale debitamente trascritto presso
la conservatoria dei pubblici registri immobiliari) non
dice nulla, i primi due condomini ed i loro vicini
dovranno essere considerati proprietari della scala
Gamma e gli altri citati di quella Beta. Ciò vuol dire
che per tutte le decisioni afferenti questioni che hanno
effetto solo per una scala (es. pulizia scale,
tinteggiatura muti interni, ecc.) dovranno essere
convocati esclusivamente i condomini proprietari di
quelle parti comuni. L’assemblea generale avrà
competenza per le vicende riguardanti il condominio nel
suo complesso (es. nomina amministratore). Il tutto
potrà avvenire anche nell’ambito di una singola riunione
ma il diritto di voto andrà valutato in relazione ad
ogni singolo punto all’ordine del giorno messo in
discussione.
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