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Sono proprietario di un
appartamento in condominio. La mia abitazione è vuota,
non la abito né la concedo in locazione. Oppure: sono
proprietario di una casa in condominio ma poiché lavoro
in altra città ci vivo solamente pochi week-end all’anno
o nei periodi di ferie. Queste le premesse alla
successiva domanda: posso chiedere l’esclusione dalla
partecipazione o quanto meno una riduzione della quota
delle spese condominiali?
La risposta, fatte salve le
eccezioni di cui diremo in seguito, è: no. La ragione è
molto semplice: l’obbligazione di pagamento degli oneri
condominiali si configura come propter rem. Che vuol
dire ciò? Con tale affermazione s’intende dire che il
pagamento è dovuto per il sol fatto d’essere proprietari
dell’unità immobiliare. L’obbligo di pagamento sorge
perché Tizio è proprietario dell’appartamento e resta
indifferente a ciò il fatto che egli abiti o meno quel
locale. Altra caratteristica dell’obbligazione
condominiale “ propter rem è la sua ambulatorietà. Essa
circola di pari passo al diritto reale senza necessità
che le parti, al momento della cessione, specifichino
alcunché. Ciò naturalmente fa sorgere il problema
dell’esatta individuazione del momento in cui sorge lo
specifico obbligo contributivo. Come ha giustamente
detto la Cassazione, con la quale concorda la dottrina
condominiale, l’obbligazione “ di ciascun condomino
insorge al momento stesso in cui si rende necessario
provvedere alla conservazione della cosa e, per
conseguenza, si eseguono i lavori che giustificano le
relative spese. Si afferma in giurisprudenza che
l'obbligo del condomino di pagare i contributi per le
spese di conservazione delle parti comuni deriva dalla
concreta attuazione dell'attività di conservazione e non
dalla preventiva approvazione della spesa (e della
ripartizione della stessa), che ha carattere meramente
autorizzativo dell'opera, talché tale obbligo in tanto
sorge in quanto sia espressione di un atto di gestione
concretamente compiuto (Cass. Sez. II, 17 maggio 1997,
n. 4393; Cass. Sez. II, 17 luglio 1988, n. 4467)” (così
Cass. 18 aprile 2003 n. 6323). Prima di concludere
questa parentesi sulla circolazione dell’obbligazione e
tornare ad affrontare l’oggetto principale di questo
approfondimento è bene comunque ricordare che per ciò
che concerne il pagamento degli oneri condominiali la
legge pone un vincolo di solidarietà tra venditore ed
acquirente per le obbligazioni riferibili all’anno
precedente ed a quello nel corso del quale è avvenuto il
passaggio di proprietà.
Tornado a noi, perché la natura
propter rem dell’obbligazione incide sulla impossibilità
di esonero dalle spese condominiali da parte di chi
possiede un’unità immobiliare inutilizzata? La risposta
è molto semplice: perché molte spese sono riferibili
alla conservazione e gestione del condominio, ossia a
questioni che in ragione della loro stretta connessione
con il diritto di proprietà non ammettono esenzioni. Non
abitare un immobile non vuol dire potersene
disinteressare. Naturalmente se tutti gli altri
condomini fossero d’accordo la dispensa dal pagamento
potrebbe essere concessa.
Il condomino che si domandava
quanto dicevamo in principio potrebbe obiettare: bene,
per le spese di conservazione mi avete convinto, ma per
quelle d’uso (es. riscaldamento, acqua, pulizia scale
ecc.) no! Su queste s’incentra l’eccezione di cui si
diceva prima. Al riguardo il riferimento è sempre
all’uso potenziale: il fatto che una persona non abiti
un appartamento non vuol dire che, trattandosi di una
sua proprietà, non posso in qualunque momento decidere
di farlo e quindi usufruire dei servizi come
riscaldamento, pulizia scale ecc. Per quelle utenze in
relazione alle quali la contabilizzazione dei consumi è
individualizzata, nessun problema: non si consuma e
quindi non si paga, o meglio si pagano solo i canoni.
Altrimenti è fondamentale consultare la raccolta degli
usi e consuetudini tenuta presso le locali camera di
commercio: lì si potrebbero trovare le norme che
disciplinano la riduzione della partecipazione del
contributo di partecipazione alle spese condominiali per
il caso di appartamento non utilizzato.
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