|
Maggiore attenzione alla sicurezza dell’edificio e degli
impianti – Ufficializzati il supercondominio, il
Consiglio di condominio, il distacco dall’impianto
centralizzato di riscaldamento e l’equiparazione
dell’ascensore alle scale – Precisati i casi di
“grave irregolarità” della gestione - Sanzione fino a
1.000 euro a chi non rispetta il regolamento
La riforma del condominio è stata approvata dal Senato nella seduta
del 26 gennaio. Il testo, risultante dalla sintesi di
cinque disegni di legge elaborata da un comitato
ristretto di senatori appartenenti alla Commissione
Giustizia, dovrà ora essere trasmesso alla Camera dei
deputati, per cui non è escluso che possano intervenire
modifiche più o meno incisive. Esso recepisce in
larga misura princìpi e istituti giuridici da tempo
individuati dalla pratica e sanciti dalla
giurisprudenza: fra questi il supercondominio, il
Consiglio di condominio, l’equiparazione dell’ascensore
alle scale ai fini della ripartizione delle spese di
manutenzione e ricostruzione, il riconoscimento del
diritto al distacco dall’impianto centralizzato di
riscaldamento o di condizionamento da parte del
condomino, l’elaborazione di una vera e propria
casistica sintomatica di “grave irregolarità” nella
gestione condominiale, la particolare attenzione
riservata alla sicurezza dell’edificio e degli impianti,
la regolamentazione del conflitto d’interessi in capo
all’amministratore: elementi tutti finalizzati a
migliorare il clima condominiale attraverso una più
trasparente e dettagliata definizione degli aspetti di
questa particolare e diffusa comunità, e del ruolo di
coloro che vi convivono o la gestiscono. Riportiamo una
sintesi delle novità, ordinate alfabeticamente per
agevolarne la consultazione.
AMMINISTRATORE
Assicurazione (quarto e quinto comma art. 1129)
L’amministratore, all’atto dell’accettazione della
nomina, se richiesto, deve presentare ai condomini,
sotto pena di nullità della nomina stessa, una polizza
di assicurazione a garanzia degli atti compiuti
nell’espletamento del mandato. I massimali della
polizza non possono essere inferiori all’importo
dell’ultimo bilancio consuntivo approvato
dall’assemblea.
L’amministratore è tenuto ad adeguare i massimali
qualora nel periodo del suo incarico l’assemblea
deliberi lavori straordinari. L’adeguamento non
dev’essere inferiore all’importo di spesa deliberato e
dev’essere effettuato contestualmente all’inizio dei
lavori.
Attribuzioni (art. 1130 c.c.)
Le
attribuzioni dell’amministratore si presentano
notevolmente incrementate; egli, infatti, oltre
ad una serie di obblighi e di compiti elencati nell’art.
1129 c.c. (v. Dati, Documentazione, CONTO CORRENTE
e CONTRIBUTI CONDOMINIALI, Mora), deve:
1)
eseguire le delibere dell'assemblea,
convocarla annualmente
per l'approvazione del rendiconto e curare
l'osservanza del regolamento di condominio;
2)
disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei
servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia
assicurato il miglior godimento a ciascuno dei
condomini;
3)
riscuotere i contributi condominiali ed erogare le spese
occorrenti alla manutenzione ordinaria delle parti
comuni dell’edificio e all’esercizio dei servizi comuni;
4)
compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle
parti comuni dell’edificio;
5)
eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare
la tenuta dei REGISTRI CONDOMINIALI (v.);
7) provvedere all’affissione degli atti di cui all’articolo 1117-ter
(v. PARTI COMUNI DELL’EDIFICIO, Sostituzione e
modifica);
8) fornire al condomino che ne faccia richiesta l’attestazione
relativa allo stato dei pagamenti degli oneri
condominiali e delle eventuali liti in corso.
Compenso (quinto comma art. 1129 c.c.)
L'amministratore ha diritto al compenso per il
compimento delle operazioni di presentazione del
rendiconto e di successione nell'incarico, da eseguire
entro i venti giorni successivi alla cessazione
dell'incarico, salvo diversa deliberazione.
Dati
Aggiornamento
(secondo comma art.1 129)
L’amministratore, entro dieci giorni dall’accettazione
della nomina, deve provvede all’aggiornamento dei dati
del Registro (v.).
Comunicazione (secondo comma art. 1129 c.c.)
Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo
dell'incarico, l'amministratore deve comunicare
all'assemblea i propri dati anagrafici e professionali,
il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la
sede legale e la denominazione, nonché l'ubicazione, la
denominazione e il codice fiscale degli altri condomìni
eventualmente amministrati, il locale in cui si trovano
i REGISTRI CONDOMINIALI (v.), nonché i giorni e
le ore in cui ogni interessato, previa richiesta
all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione
e ottenere, previo rimborso della spesa, copia
dell'originale firmata dall'amministratore.
Affissione
(quinto e sesto comma art. 1129 c.c.)
Nel
luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune,
accessibile anche ai terzi (di regola l’androne),
dev’essere affissa l’indicazione delle generalità e dei
recapiti, anche telefonici, dell’amministratore. Se
manca l’amministratore vi devono essere affissi
generalità e recapiti, anche telefonici, della persona
che svolge funzioni analoghe a quelle
dell’amministratore.
Dimissioni - v. Revoca
Durata
dell’incarico (decimo comma art. 1129 c.c.)
L’incarico di amministratore ha una durata di due anni,
salvo diversa, espressa delibera dell’assemblea, e
s’intende rinnovato per uguale durata.
Nomina (primo comma art. 1129 c.c.)
Fermo
restando che l’amministratore viene nominato se i
condomini sono più di quattro, la novella stabilisce
che, se l’assemblea non provvede alla nomina (occorre il
voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in
rappresentanza di almeno 500/1.000), vi fa luogo il
Tribunale, su ricorso anche di un solo condomino.
Rappresentanza (primo comma art. 1131 c.c.)
Nei
limiti delle sue attribuzioni o dei maggiori poteri
conferitigli dal regolamento o dall'assemblea,
l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e
può agire in giudizio sia contro i condomini che contro
i terzi. Nell'attuazione
delle deliberazioni concernenti le modificazioni
delle destinazioni d'uso e le sostituzioni delle parti
comuni, e nell'esecuzione
degli atti ad esse relativi, ogni limite o
condizione ai poteri di rappresentanza si considera non
apposto.
Registro (art. 71 disp. att. e trans c.c.)
La
novella introduce il registro degli amministratori di
condominio, tenuto dalla Camera di commercio. Il
registro è pubblico; chiunque, infatti, può accedere ai
dati in esso contenuti (v. Iscrizione) ed
ottenerne copia conforme previo rimborso delle spese.
Iscrizione
L’iscrizione nel registro, da effettuare presso la Camera di
commercio della Provincia in cui è ubicato il
condominio, è obbligatoria, deve avvenire
prima dell’esercizio dell’attività e dev’essere
comunicata al condominio amministrato.
Per
essere iscritto nel registro l’interessato deve indicare
i propri dati anagrafici e il codice fiscale (se si
tratta di società la sede legale e la denominazione),
nonché l’ubicazione e il codice fiscale dei condomìni
amministrati. Ai fini dell’iscrizione e del successivo
aggiornamento del registro, gli interessati devono
altresì dichiarare che non sussistono, né sono
sopravvenute, condizioni ostative all’iscrizione
(infra). Se si tratta di società, la dichiarazione
dev’essere rilasciata da coloro che, nell’ambito della
stessa, svolgono funzioni di direzione e
amministrazione.
Non possono essere iscritti nel registro coloro che, salvi gli
effetti della riabilitazione, siano stati condannati con
sentenza irrevocabile:
a) alla reclusione non inferiore a due anni per un delitto non
colposo contro la Pubblica Amministrazione, contro la
fede pubblica o contro il patrimonio;
b) alla reclusione per un delitto non colposo contro il patrimonio
commesso nell'esercizio dell'attività di amministratore
di condominio.
Nel registro sono indicati, oltre ai dati di cui sopra, la data
d’iscrizione nel registro stesso, i dati relativi alle
nomine e alla cessazione degli incarichi, nonché tutte
le ulteriori variazioni. I dati contenuti nel registro
sono gestiti con modalità informatizzate e consentono la
ricerca sia per nome dell'amministratore, sia per
denominazione e indirizzo del condominio. Chiunque può
accedere ai predetti dati ed ottenerne copia conforme
previo rimborso delle spese.
L’iscrizione nel registro comporta il pagamento annuale di un
diritto di segreteria.
Sanzioni
L’esercizio dell’attività di amministratore, in
mancanza d’iscrizione nel registro, o in caso di omessa
o inesatta comunicazione dei dati richiesti per
l’iscrizione, non dà diritto a compenso per tutte
le attività svolte a decorrere dal momento in cui
l’iscrizione risulta irregolare e comporta la
sanzione amministrativa da 200 a 1.000 euro (da
2.000 a 10.000 euro in caso di esercizio dell’attività
in forma societaria). La reiterazione della
violazione comporta anche la perdita della capacità di
essere iscritti nell’elenco per i cinque anni
successivi. Le sanzioni sono irrogate dalla Camera di
commercio.
Amministratore-condomino
La normativa che precede non si applica al condomino che svolga
la funzione di amministratore limitatamente al proprio
condominio. In tal caso l'interessato deve comunicare
la denominazione e l'ubicazione del condominio, i propri
dati anagrafici e il codice fiscale, l'insussistenza di
condizioni ostative all’iscrizione nel registro (v.
Iscrizione), nonché la data di inizio e di
cessazione dell'incarico, affinché tali dati siano
separatamente riportati nel registro. Gli effetti della
nomina decorrono dalla data dell'avvenuta comunicazione.
In mancanza, sono applicabili le sanzioni di cui sopra.
Norma transitoria
Coloro
che, all’entrata in vigore della legge, risulteranno
esercitare l’attività di amministratore di condominio,
avranno 90 giorni per mettersi in regola.
Revoca
(undicesimo comma art. 1129 c.c. e art. 64 disp. att. e
trans. c.c.)
L'amministratore può essere revocato in ogni tempo
dall'assemblea con il voto favorevole della maggioranza
degli intervenuti, in rappresentanza di almeno
500/1.000. Può altresì essere revocato dal Tribunale, su
ricorso di ciascun condomino, nei seguenti casi:
se non
comunica senza indugio all’assemblea di aver ricevuto la
notifica di una citazione o di altro provvedimento che
esorbita dalle sue attribuzioni (quarto comma art. 1131
c.c.);
se non
rende il conto della gestione;
se vi sono
fondati sospetti di gravi irregolarità. La
novella elenca una serie di comportamenti, desunti
dalla giurisprudenza formatasi sull’argomento e
riguardabili come “grave irregolarità”; essi sono, oltre
alla comunicazione di notizie incomplete o inesatte (v.
Dati, Comunicazione):
a) il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la nomina del
nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla
legge;
b) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e
amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
c) la mancata apertura e utilizzazione del conto corrente
condominiale;
d) la gestione secondo modalità che generano possibilità di
confusione tra il patrimonio del condominio e il
patrimonio personale dell'amministratore o di altri
condomini;
e) l'aver acconsentito, con dolo o colpa, alla cancellazione delle
formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei
diritti del condominio;
f) l'aver omesso di agire nel previsto termine per la riscossione
forzosa delle somme dovute al condominio ed avere omesso
di curare diligentemente l'azione e la conseguente
esecuzione coattiva (v. CONTRIBUTI CONDOMINIALI, Mora);
g) l'inottemperanza agli obblighi in materia di destinazione d’uso
e di interventi urgenti a tutela della sicurezza e della
salubrità dell’edificio e degli impianti;
h) la
mancata comunicazione dei dati o la loro incompletezza o
inesattezza;
i) l'inerzia di fronte a situazioni che richiedono il
suo intervento per la sicurezza di cui all'articolo
1122-bis c.c.
Sulla
revoca dell’amministratore il Tribunale provvede in
camera di consiglio con decreto motivato, sentito
l’amministratore non più da solo come previsto dalla
vigente normativa ma in contraddittorio con il
ricorrente.
AMMINISTRAZIONE
Inerzia
del condominio (secondo comma art. 1133 c.c.)
Qualora non si prendano provvedimenti per l’amministrazione
delle parti comuni, ciascun condomino, previa diffida
all’amministratore o, in mancanza, a tutti gli altri
condomini, può ricorrere al Tribunale, che provvede in
camera di consiglio. Il Tribunale può anche autorizzare
l’esecuzione degli interventi opportuni e la
ripartizione delle spese.
ANTENNA
Autonoma (art. 1122-ter c.c.)
L’installazione di un impianto autonomo per la ricezione
radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere
di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e
il relativo collegamento fino al punto di diramazione
per la singola utenza, dev’essere realizzata in modo da
recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle
unità immobiliari di proprietà esclusiva coinvolte,
salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.
Se si rendono necessarie modifiche delle parti comuni,
l’interessato ne deve dare comunicazione
all’amministratore, indicando il contenuto specifico e
le modalità degli interventi. L’assemblea può
prescrivere, con il voto favorevole della maggioranza
degli intervenuti, in rappresentanza di almeno
667/1.000, adeguate modalità alternative di esecuzione
o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della
sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio.
L’assemblea può anche, con la stessa maggioranza,
subordinare l’esecuzione della modifica alla
prestazione, da parte dell’interessato, di idonea
garanzia per eventuali danni.
I
condomini o i loro aventi causa devono consentire
l’accesso alla loro proprietà esclusiva, se ciò è
necessario per la progettazione e per l’esecuzione delle
opere. In caso d’impedimento all’accesso o di richiesta
di garanzia eccessivamente onerosa, l’A.G. provvede
anche in via di urgenza.
L’interessato e i suoi aventi causa sono tenuti a
farsi carico delle spese di ripristino delle cose altrui
nel caso di sopravvenuta impossibilità di uso
dell’impianto o di rimozione dello stesso.
Centralizzata (secondo comma art. 1120 c.c.)
L’installazione di un impianto centralizzato per la
ricezione radio-televisiva e per l’accesso a qualunque
altro genere di flusso informativo, anche da satellite o
via cavo, e i relativi collegamenti fino alla
diramazione per le singole utenze, può ora essere
deliberata con il voto favorevole della maggioranza
degli intervenuti all’assemblea (anziché un terzo dei
partecipanti al condominio), in rappresentanza di
almeno 334/1.000, a condizione, però, che l’assemblea
venga convocata nel rispetto, se del caso, delle forme e
del termine previsti dal secondo comma dell’art. 1117-ter,
e che la delibera rispetti la normativa del settore (v.
PARTI COMUNI DELL’EDIFICIO, Sostituzione e modifica).
Per le modalità da seguire ai fini della delibera v.
INNOVAZIONI.
ASCENSORE
Manutenzione e ricostruzione (primo comma art. 1124
c.c.)
La
disciplina dell’ascensore, seguendo un consolidato
indirizzo giurisprudenziale, viene assimilata,
relativamente alle spese di manutenzione e
ricostruzione, a quella delle scale. Scale e ascensori,
pertanto, sono mantenuti e ricostruiti dai proprietari
delle unità immobiliari a cui servono. Il criterio di
ripartizione della spesa è rimasto invariato: metà in
ragione del valore della singola unità immobiliare, e
l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di
ciascun piano dal suolo.
ASSEMBLEA
Attribuzioni (terzo comma art. 1135 c.c.)
Incrementate le attribuzioni dell’assemblea.
Quest’organo, infatti, potrà autorizzare
l'amministratore a collaborare a progetti territoriali
promossi dalle istituzioni locali per migliorare la
qualità della vita e la sicurezza della zona, anche
mediante la preventiva raccolta di dati relativi ai
bisogni e alle esigenze di lavoro di residenti e
abitanti
Conduttore - v. VOTO (Conduttore)
Convocazione (art. 66 disp. att. e trans c.c.)
Avviso di convocazione
Rimane invariato il termine entro il quale l’avviso di
convocazione dev’essere comunicato ai destinatari:
almeno 5 giorni prima della data fissata per l’assemblea
(di prima convocazione, precisa la novella, aggiungendo
che nell’avviso vanno specificati il luogo e l’ora
della riunione). E’ stato però introdotto un termine
più lungo (20 giorni) se l’assemblea è chiamata a
deliberare la sostituzione o la modifica di parti comuni
(v. PARTI COMUNI DELL’EDIFICIO, Sostituzione e
modifica), o taluno degli interventi elencati nel
terzo comma dell’art. 1120 c.c.: per es. superamento
delle barriere architettoniche, contenimento dei consumi
energetici. L’omessa, tardiva o incompleta convocazione
dei condomini comporta l’annullabilità delle
delibere eventualmente adottate, su iniziativa dei
condomini dissenzienti o assenti perché non ritualmente
convocati (terzo comma art. 66 disp. att. e trans.
c.c.). Vi sono dei casi in cui l’avviso di convocazione
dev’essere inviato anche all’usufruttuario (v. VOTO,
Usufruttuario).
Pluralità
di riunioni
L’amministratore, se prevede che i lavori dell’assemblea
non possano esaurirsi in un’unica riunione, può fissare
più riunioni consecutive, convocando i condomini
con un unico avviso nel quale siano indicate le
ulteriori date e ore di eventuale prosecuzione dei
lavori dell’assemblea validamente costituitasi. Questa
prassi è stata da tempo ammessa dalla giurisprudenza.
Seconda convocazione
Fermo
restando che l’assemblea in seconda convocazione non può
tenersi nello stesso giorno solare della prima (non è
detto, però, che fra prima e seconda convocazione
debbano necessariamente trascorrere almeno 24 ore, come
peraltro già affermato dalla giurisprudenza), è stato
modificato il quorum richiesto per l’approvazione
delle delibere adottate in seconda convocazione: voto
favorevole della maggioranza degli intervenuti (anziché
un terzo dei partecipanti al condominio); invariati,
invece, i millesimi rappresentati: devono essere pari ad
almeno un terzo del valore dell’edificio (in pratica
334/1.000). Invariato anche il termine massimo entro il
quale si deve tenere l’assemblea di seconda
convocazione: non oltre dieci giorni dalla prima.
Costituzione (primo comma art. 1136 c.c.)
L'assemblea in prima convocazione è regolarmente
costituita con l'intervento di tanti condomini che
rappresentino i due terzi del valore dell’edificio e la
maggioranza dei partecipanti al condominio (anziché i
due terzi dei partecipanti, come nel vecchio testo).
Quanto alla validità della costituzione in seconda
convocazione, il codice non prescrive alcuna
maggioranza ma la Cassazione ritiene che essa debba
essere quella richiesta per la validità di una delibera
adottata in questa sede: maggioranza degli
intervenuti (un terzo dei partecipanti al
condominio prima della riforma), in rappresentanza di
almeno 334/1.000.
Delibere (secondo comma art. 1137 c.c.)
Le delibere contrarie alla legge o al regolamento potranno essere
impugnate, con atto di citazione, non solo dai condomini
assenti o dissenzienti, ma anche da quelli che si
fossero astenuti.
Maggioranza (art. 1136 c.c. e leggi speciali)
Nei prospetti che seguono sono riportate le maggioranze richieste,
rispettivamente, per la validità di costituzione
dell’assemblea e per la validità delle delibere da
adottare, aggiornate alla riforma.
MAGGIORANZE RICHIESTE PER LA REGOLARE COSTITUZIONE
DELL'ASSEMBLEA
Convocazione
Condomini
Millesimi
Prima un numero di condomini che
rappresenti
almeno 667/1.000
Seconda(*) un numero di condomini che rappresenti
almeno 334/1.000
(*) Il codice non prescrive alcuna maggioranza ma la Cassazione
ritiene che essa debba essere quella richiesta per la
validità di una delibera adottata in questa sede:
maggioranza degli intervenuti (un terzo dei
partecipanti al condominio prima della riforma), in
rappresentanza di almeno 334/1.000
MAGGIORANZE RICHIESTE PER LA VALIDITA’ DELLE
DELIBERE,
PREVISTE DAL CODICE CIVILE E DA LEGGI SPECIALI
Oggetto Prima
convocazione Seconda convocazione
Condomini
Millesimi Condomini
Millesimi
Eliminazione barriere architettoniche
maggioranza almeno
maggioranza almeno
(1° comma art. 2 L. 9/1/1989, n. 13) degli
intervenuti
334/1.000 degli
intervenuti 334/1.000
Innovazioni relative all’adozione di sistemi di
termoregolazione e contabilizzazione del calore
e conseguente riparto degli oneri di riscaldamento
“
“
“ “
(5° comma art. 26 L. 9/1/1991, n. 10)
Installazione antenna parabolica condominiale
“
“
“ “
(comma 13 art. 2 bis L. 20/3/2001, n. 66)
“
“
“ “
Interventi in parti comuni dell’edificio volti
al
contenimento dei consumi energetici
“
“
“ “
(2° comma art. 26 L. 9/1/1991, n. 10, come modificato
dall’art. 7 D. Lgs. 29/12/2006, n. 311)
Opere e interventi volti a migliorare la
“
“
“ “
salubrità e la sicurezza dell’edificio e degli
impianti (secondo comma art. 1120 c.c.)
Realizzazione di parcheggi da destinare a
pertinenza delle unità immobiliari
“
“
“ “
(secondo comma art. 1120 c.c.)
Approvazione preventivo spese annuali
maggioranza almeno
maggioranza almeno
degli intervenuti 500/1.000 degli
intervenuti 334/1.000
Approvazione rendiconto
annuale amministratore
“
“
“ “
Compenso amministratore
“
“
“ “
Impiego residuo attivo di gestione
“
“
“ “
Interventi di
recupero
“
“
“ “
(2° comma art. 30 L. 5/8/1978, n. 457)
Opere di manutenzione straordinaria
“
“
“ “
Ripartizione spese annuali fra i condomini
“
“
“ “
Altre delibere per le quali non sia richiesta
una diversa
maggioranza
“
“
“ “
Approvazione e modifica regolamento assembleare
maggioranza
almeno
maggioranza almeno
degli intervenuti 500/1.000
degli intervenuti 500/1.000
Approvazione e modifica tabelle millesimali
aventi natura
deliberativa
“
“
“ “
Costruzione autorimesse nel sottosuolo
“
“
“ “
(3° comma art. 9 L. 24/3/1989, n. 122)
Liti attive e passive relative a materie che
esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore
“
“
“ “
Nomina e revoca amministratore
“
“
“ “
Ricostruzione dell’edificio perito per meno di ¾
“ “
“
“
Riparazioni straordinarie di notevole entità
“
“
“ “
Scioglimento del condominio nel caso di
edificio indivisibile
“
“
“ “
Innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più
maggioranza almeno
maggioranza almeno
comodo o al maggior rendimento delle cose comuni degli
intervenuti 667/1.000 degli
intervenuti almeno 667/1.000
Modificazione della destinazione d’uso
delle “
“
“ “
parti comuni e sostituzione delle stesse
Scioglimento del condominio nel caso occorrano
maggioranza almeno
maggioranza almeno
opere di sistemazione per dividere l’edificio dei
partecipanti 667/1.000 dei
partecipanti 667/1.000
al
condominio
al condominio
Innovazioni che alterano il
decoro
tutti
1.000/1.000
tutti 1.000/1.000
architettonico
dell’edificio i
condomini
i
condomini
Innovazioni che rendono talune parti comuni
dell’edificio inservibili all’uso o al godimento
anche di un solo
condomino
“ “
“
“
Approvazione e modifica regolamento contrattuale
“
“
“ “
Approvazione e modifica tabelle millesimali
aventi natura
convenzionale
“
“
“ “
Ricostruzione dell’edificio perito per almeno ¾
“
“
“ “
BARRIERE ARCHITETTONICHE (secondo comma art. 1120 c.c.)
Ridotto
il quorum per le delibere aventi per oggetto le
opere e gli interventi volti al superamento delle
barriere architettoniche; è infatti sufficiente il voto
favorevole della maggioranza degli intervenuti
all’assemblea, in rappresentanza di almeno 334/1.000
(attualmente è richiesta la maggioranza degli
intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno
500/1.000, in prima convocazione, un terzo dei
partecipanti al condominio in rappresentanza di almeno
334/1.000 in seconda convocazione); ciò, però, a
condizione che nella convocazione dell’ assemblea si
rispettino, se del caso, formalità e termine di cui al
secondo comma dell’art. 1117-ter c.c., e che la
delibera rispetti la normativa del settore (v. PARTI
COMUNI DELL’EDIFICIO, Sostituzione e modifica). Per
le modalità da seguire ai fini della delibera v.
INNOVAZIONI.
CONDIZIONAMENTO – v. RISCALDAMENTO
CONSIGLIO DI CONDOMINIO (secondo comma art. 1130-bis)
Può essere nominato dall’assemblea, in aggiunta
all'amministratore. E’ composto da almeno tre condomini
e ha funzioni consultive e di controllo.
CONTO CORRENTE (ottavo comma art. 1129 c.c.)
L’amministratore è obbligato a far transitare le somme
ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi,
nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del
condominio, su un apposito conto corrente, postale o
bancario, intestato al condominio, con estratto-conto
accessibile a ciascun condomino, che può anche estrarne
copia a proprie spese.
DELIBERE ASSEMBLEARI (secondo comma art. 1134 c.c.)
Se una
delibera assembleare non viene eseguita, ciascun
condomino, dopo aver diffidato
l’amministratore o, in mancanza, il condomino
eventualmente incaricato, può intraprenderne
l’esecuzione decorsi inutilmente 30 giorni dalla
comunicazione della diffida. Se entro tale termine
l’amministratore si oppone per iscritto
all’iniziativa del condomino, questi può chiedere
l’autorizzazione del Tribunale, che sentite le parti
provvede in via d’urgenza, disponendo anche in ordine
alle modalità di esecuzione e alle relative spese.
DESTINAZIONE D’USO
Trascrizione (art. 2643, n. 14-bis, c.c.)
Gli atti (incluse le
delibere che hanno per oggetto le modificazioni delle
destinazioni d’uso e le sostituzioni delle parti comuni)
e le sentenze che hanno per oggetto modificazioni della
proprietà o determinazioni o modificazioni delle
destinazioni d'uso dei beni che si trovano nell'edificio
devono essere resi pubblici mediante trascrizione.
Tutela (art. 1117-quater c.c.)
In caso di attività contraria alle destinazioni d’uso delle parti
comuni o delle unità immobiliari di proprietà esclusiva,
ciascun condomino o detentore a qualunque titolo (quindi
anche il conduttore) può chiedere all’amministratore
d’intervenire mediante diffida e, in caso di mancata
cessazione delle violazioni nonostante la diffida,
chiedere all’amministratore di convocare l’assemblea.
Decorsi trenta giorni dalla richiesta senza che sia
stata convocata l’assemblea, il condomino può ricorrere
al giudice, che provvede in via d’urgenza.
Il giudice, qualora accerti la violazione della destinazione
d'uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di
proprietà individuale, ordina la cessazione
dell'attività e la rimessione delle cose in pristino;
inoltre, fatto salvo il risarcimento del danno, può
condannare il responsabile al pagamento di un’ulteriore
somma di denaro in favore del condominio, da
determinarsi tenendo conto della gravità della
violazione, dell'incremento di valore, degli
investimenti compiuti e dei benefici ricavati
DISTANZE (secondo comma art. 1117-bis c.c.)
La
normativa sulle distanze legali (art. 873 e segg. c.c.)
non si applica al condominio se incompatibile con le
condizioni dei luoghi, tenuto conto dell’amenità, della
comodità e di ogni altra caratteristica ambientale:
principio, questo, da tempo sancito dalla
giurisprudenza.
DOCUMENTAZIONE (nono comma art. 1129)
Alla
cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto a
consegnare tutta la documentazione in suo possesso
riguardante il condominio e i singoli condomini, e a
svolgere le attività urgenti al fine di evitare
pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto ad
ulteriori compensi.
INNOVAZIONI
Maggioranza (quarto comma art. 1136 c.c.)
Il quorum per l’approvazione delle innovazioni dirette al
miglioramento o all’uso più comodo o al maggior
rendimento delle cose comuni è stato ridotto: è
sufficiente, infatti, il voto favorevole della
maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in
rappresentanza di almeno 500/1.000, anziché quello della
maggioranza dei partecipanti al condominio in
rappresentanza di almeno 667/1.000. Inoltre è stato
introdotto un quorum ulteriormente ridotto
(maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di
almeno 334/1.000) per le delibere aventi per oggetto le
opere e gli interventi diretti a migliorare la sicurezza
e la salubrità dell’edificio e degli impianti, ad
eliminare le barriere architettoniche, a contenere i
consumi energetici, a realizzare parcheggi e a favorire
l’installazione di impianti centralizzati per la
ricezione radio-televisiva e per l’accesso a qualunque
altro genere di flusso informativo, anche da satellite o
via cavo (v. Sicurezza e salubrità dell’edificio e
degli impianti, ANTENNA, BARRIERE ARCHITETTONICHE,
PARCHEGGIO e RISPARMIO ENERGETICO).
Quest’ultimo quorum, però, è valido a condizione
che l’assemblea sia stata convocata nel rispetto, se del
caso, delle formalità e del termine di cui al secondo
comma dell’art. 1117-ter c.c., e che la delibera
rispetti la normativa di settore (v. PARTI
COMUNI (Modificazioni e sostituzioni). Il
condomino interessato all’adozione di taluna delle
delibere sopra indicate deve comunicare
all’amministratore il contenuto specifico e le
modalità degli interventi proposti, e questi deve
convocare l’assemblea entro 30 giorni.
LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO (art. 1126 c.c.)
Al
concorso dei due terzi della spesa dovranno contribuire
tutti i condomini, essendo stato abrogato l’inciso “o
della parte di questo a cui il lastrico solare serve”
MILLESIMI
Legittimazione passiva (secondo comma art. 69 disp. att.
e trans c.c.)
è Ai soli fini della revisione delle tabelle millesimali
allegate al regolamento di condominio, può essere
convenuto in giudizio unicamente il condominio in
persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne
senza indugio notizia all’assemblea; in difetto può
essere revocato ed è obbligato a risarcire il danno.
Revisione e modifica (primo comma art. 69 disp. att. e
trans c.c.)
I
millesimi potranno essere riveduti o modificati soltanto
all’unanimità. Nei casi appresso indicati, però,
l’assemblea potrà, anche nell’interesse di un solo
condomino, deliberare la revisione o la modifica dei
millesimi con il voto favorevole della maggioranza degli
intervenuti, in rappresentanza di almeno 337/1.000:
1)
quando risulta che sono conseguenza di un errore di
calcolo materiale;
2)
quando, per le mutate condizioni di una parte
dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di
incremento di superfici, di modificazione delle
destinazioni d'uso o di incremento o diminuzione delle
unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il
valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un
solo condomino.
Legittimazione passiva
(secondo
comma art. 69 disp. att. e trans. c.c.)
Ai soli
fini della revisione dei valori proporzionali espressi
nella tabella millesimale allegata al regolamento di
condominio, può essere convenuto in giudizio unicamente
il condominio in persona dell'amministratore. Questi è
tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei
condomini e se non adempie può essere revocato e
chiamato a risarcire gli eventuali danni.
OPERE
(art. 1122 c.c.)
Il
condomino non può, nell’unità immobiliare di sua
proprietà o nelle parti comuni di cui si sia riservata
la proprietà o l’uso esclusivo, eseguire opere o
modifiche, o variare la destinazione d’uso indicata nel
titolo, ancorché consentite dalle norme edilizie, se ne
deriva danno alle parti comuni o individuali, o ne
diminuisce notevolmente il godimento o il valore, o reca
pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro
architettonico dell’edificio. In ogni caso ne deve dare
preventiva notizia all’amministratore, che ne riferisce
all’assemblea. In mancanza di dettagliate informazioni
sul contenuto specifico e sulle modalità di esecuzione,
l'amministratore può, previa diffida, rivolgersi
all'autorità giudiziaria che provvede in via d'urgenza
ai sensi dell'art. 1171.
PARCHEGGIO
Maggioranza (secondo comma art. 1120 c.c.)
Ridotto
il quorum per la realizzazione di parcheggi da
destinare a pertinenza delle unità immobiliari: è
infatti sufficiente il voto favorevole della maggioranza
degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di
almeno 334/1.000 (anziché 500/1.000), a condizione,
però, che la relativa assemblea venga convocata nel
rispetto, se del caso, delle forme e del termine
stabiliti dal secondo comma dell’art. 1117-ter
c.c., e che la delibera rispetti la normativa del
settore (v. PARTI COMUNI DELL’EDIFICIO, Sostituzione
e modifica).
PARTI
COMUNI DELL’EDIFICIO
Diritti
dei partecipanti (primo comma art. 1118 c.c.)
Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il
titolo non disponga altrimenti, è proporzionato al
valore della sua unità immobiliare, tenuto conto delle
destinazioni d’uso strutturali e funzionali.
Elencazione (art. 1117 c.c.)
La
riformulazione di questo articolo si caratterizza per
un’elencazione più dettagliata delle parti comuni: fra
queste gli impianti radiotelevisivi centralizzati, anche
da satellite o via cavo.
Indivisibilità (art. 1119 c.c.)
Questo
articolo, come integrato dalla novella, stabilisce che
le parti comuni dell’edificio non sono soggette a
divisione, a meno che le
stesse siano state sottratte all'uso comune per effetto
di una delibera adottata ai sensi dell'articolo 1117-ter
(v. Sostituzione e modifica)
se la divisione può avvenire in parti corrispondenti ai
diritti di ciascuno, rispettando la destinazione e senza
pregiudicare il valore delle unità immobiliari. Si
applicano le disposizioni degli articoli 1111 e
seguenti.
Sostituzione e modifica (art. 1117-ter c.c.)
La
sostituzione delle parti comuni o la modifica della loro
destinazione d’uso, se ne è cessata l’utilità o è
altrimenti realizzabile l’interesse comune, può essere
approvata dall’assemblea con il voto favorevole della
maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di
almeno 667/1.000.
La delibera dev’essere adottata, pena nullità, con atto
pubblico.
La
convocazione di questo tipo di assemblea dev’essere
effettuata mediante raccomandata con avviso di
ricevimento (o equivalenti mezzi telematici) almeno 20
giorni liberi prima della data di convocazione, e deve
rimanere affissa per almeno trenta giorni consecutivi
nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal
fine destinati.
Usucapione (terzo comma art. 1117-bis)
Gli atti
che comportano il godimento esclusivo di parti comuni,
salvo prova contraria, si presumono tollerati dagli
altri condomini ai sensi dell’art. 1144 c.c.; da ciò
discende che tali atti, salvo non si dimostri il
contrario, non possono essere posti a fondamento del
possesso e quindi (ricorrendone gli altri presupposti)
dell’usucapione del bene comune.
RAPPRESENTANTE IN ASSEMBLEA (art. 67 disp. att. e trans.
c.c.)
Limiti
Se i condomini sono più di venti, il delegato non può
rappresentare più di un quinto dei condomini e del
valore proporzionale.
Amministratore
All’amministratore non possono essere conferite deleghe
per la partecipazione all’assemblea; il divieto metterà
fine ai contrasti sorti a causa del conflitto
d’interessi che si viene a determinare quando
l’amministratore è chiamato a votare sul proprio operato
quale rappresentante di uno o più condomini.
REGISTRI CONDOMINIALI (art. 1130, nn. 6 e 7, c.c.)
La
riforma introduce i seguenti registri condominiali, la
cui tenuta è affidata all’amministratore:
- registro di anagrafe condominiale: contiene le generalità
dei singoli proprietari, dei titolari di diritti reali e
di diritti personali di godimento, comprensive del
codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati
catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni
dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni
variazione dei dati dev’essere comunicata
all'amministratore per iscritto entro sessanta giorni.
L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o
incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera
raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del
registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di
omessa o incompleta risposta, l'amministratore
acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il
costo ai responsabili;
-
registro dei verbali delle assemblee: vi devono
essere annotate, a tutela degli assenti, le eventuali
mancate costituzioni dell’assemblea, le discussioni
svolte e le delibere adottate, nonché le eventuali, ma
brevi, dichiarazioni rese dai condomini;
-
registro di nomina e revoca dell’amministratore: vi
vengono indicate in ordine cronologico, entro sette
giorni dall’effettuazione, le date di nomina e di revoca
degli amministratori succedutosi nell’incarico, nonché
gli estremi del decreto in caso di provvedimento
giudiziale;
- registro di contabilità: può essere tenuto anche con
modalità informatizzate e vi devono essere annotati, in
ordine cronologico, i movimenti in entrata e in uscita.
REGOLAMENTO
Infrazioni (art. 70 disp. att. e transa. c.c.)
Per le infrazioni al
regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo
di sanzione, il pagamento di una somma fino a 100 euro
(fino a 1.000 in caso di recidiva). L’importo delle
sanzioni è devoluto al fondo di cui l'amministratore
dispone per le spese ordinarie. Per le sanzioni non
pagate l’amministratore può, senza che occorra
autorizzazione dell’assemblea, chiedere al giudice
l’emanazione di un decreto ingiuntivo immediatamente
esecutivo.
RENDICONTO (art. 1130-bis c.c.)
Il rendiconto condominiale è redatto con criteri di competenza;
le voci di entrata e di uscita, e ogni altro dato
inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai
fondi disponibili e alle eventuali riserve, devono
essere espressi in modo da consentirne l'immediata
verifica. In rendiconto consta di un registro di
contabilità, di un riepilogo finanziario e di una nota
esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei
rapporti in corso e delle questioni pendenti.
L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per
più annualità specificamente identificate, nominare un
revisore che verifichi la contabilità del condominio. La
delibera è assunta con la maggioranza prevista per la
nomina dell'amministratore e la relativa spesa è
ripartita fra i condomini in base ai millesimi di
proprietà. I condomini e i titolari di diritti di
godimento sulle unità immobiliari (per es.
usufruttuario) possono prendere visione dei documenti
giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia
a proprie spese. Le scritture e i documenti
giustificativi devono essere conservati per dieci anni
dalla data della relativa registrazione (termine
corrispondente a quello ordinario di prescrizione,
finora seguito da molti amministratori).
RISCALDAMENTO (quarto comma art. 1118)
Il
condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto
centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se
dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di
funzionamento o aggravi di spesa per gli altri
condomini. In tale ipotesi è tenuto a contribuire al
pagamento delle sole spese di manutenzione straordinaria
dell'impianto e a quelle per la sua conservazione e
messa a norma.
RISPARMIO ENERGETICO (secondo comma art. 1120 c.c.)
Modificato il quorum per le delibere aventi per
oggetto le opere e gli interventi volti al contenimento
del consumo energetico e le
innovazioni relative
all'adozione di sistemi di termoregolazione e di
contabilizzazione del calore; con la riforma
potranno essere deliberati con il voto favorevole della
maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in
rappresentanza di almeno 334/1.000 (attualmente è
richiesta la maggioranza semplice delle quote
millesimali), a condizione, però, che l’assemblea venga
convocata nel rispetto, se del caso, delle forme e del
termine prescritti dal secondo comma dell’art. 1117-ter
c.c., e che la delibera rispetti la normativa del
settore (v. PARTI COMUNI DELL’EDIFICIO, Sostituzione
e modifica).
SICUREZZA E SALUBRITA’ DELL’EDIFICIO E DEGLI IMPIANTI
(secondo comma art. 1120 c.c.)
Maggioranza
Le
opere e gli interventi volti a migliorare la
sicurezza e la salubrità dell’edificio e
degli impianti possono essere deliberati con il voto
favorevole della maggioranza degli intervenuti
all’assemblea, in rappresentanza di almeno 334/1.000, ma
la relativa assemblea dev’essere convocata nel rispetto,
se del caso, delle forme e del termine di cui al
secondo comma dell’art. 1117-ter c.c., e la
delibera deve rispettare la normativa del settore (v.
PARTI COMUNI DELL’EDIFICIO, Modificazioni e
sostituzioni). Per le modalità da seguire ai fini
della delibera v. INNOVAZIONI.
Verifica (art. 1122-bis c.c.)
Nelle
parti comuni e nelle parti di proprietà o di uso
esclusivo non possono essere realizzati o mantenuti
impianti od opere che non rispettino le condizioni di
sicurezza imposte dalla legge.
Qualora sussista il sospetto non infondato che difettino le
condizioni di sicurezza di cui sopra, l’amministratore,
anche su richiesta di un solo condomino, accede alle
parti comuni dell’edificio o richiede l'accesso alle
parti di proprietà o uso individuale al condomino o al
detentore delle stesse. L'esibizione della
documentazione amministrativa relativa all'osservanza
delle normative di sicurezza non esclude la necessità
dell'accesso.
L'amministratore esegue l'accesso alle parti comuni con un
tecnico nominato d'accordo con il richiedente ed esegue
l'accesso alle unità immobiliari di proprietà
individuale con un tecnico nominato di comune accordo
tra il richiedente e l'interpellato. Il tecnico
nominato, al termine dell'accesso, consegna una
relazione sintetica al richiedente e all'amministratore,
il quale la tiene a disposizione di chiunque vi abbia
interesse.
Se, all’esito dell’accesso, risulta la lamentata situazione di
pericolo, l'amministratore deve convocare senza indugio
l'assemblea per gli opportuni provvedimenti, salvo il
ricorso di chiunque vi abbia interesse al Tribunale per
gli opportuni provvedimenti anche cautelari.
Nel caso in cui l'interpellato non consenta l'accesso o non si
raggiunga l'accordo sulla nomina del tecnico, previa,
ove possibile, convocazione dell'assemblea, possono
essere richiesti al Tribunale gli opportuni
provvedimenti anche in via di urgenza. Il Tribunale,
valutata ogni circostanza e previo accertamento delle
condizioni dei luoghi, può, anche in via provvisoria,
porre le spese a carico di chi abbia immotivatamente
negato il proprio consenso all'accesso.
Le
spese delle operazioni di cui sopra, qualora i
sospetti si rivelino infondati, sono a carico di chi ha
richiesto l'intervento dell'amministratore; se poi vi è
stato accesso a proprietà individuali, lo stesso
richiedente è tenuto, oltre che al risarcimento del
danno, a versare al proprietario che ha subìto l'accesso
un'indennità di ammontare pari al 50 per cento della
quota condominiale ordinaria dovuta dallo stesso
proprietario in base all'ultimo rendiconto approvato
dall'assemblea.
SPESE COMUNI
Cessione
del diritto (quinto comma art. 63 disp. att. e trans.
c.c.)
Chi
cede diritti su un’unità immobiliari (si pensi a una
vendita o a una donazione) resta obbligato solidalmente
con l'avente causa per i contributi maturati fino al
momento in cui è trasmessa all'amministratore copia
autentica del titolo che determina il trasferimento del
diritto.
Condomino (terzo comma art. 1118 c.c.)
Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle
spese per la conservazione delle parti comuni, neanche
modificando la destinazione d'uso della propria unità
immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali
Conduttore
Il
conduttore sarà obbligato in solido con il locatore
nei confronti del condominio a concorrere alle spese
relative all’ordinaria amministrazione e al godimento
delle cose e dei servizi comuni. Attualmente, invece,
obbligato al pagamento nei confronti del condominio è il
locatore, che può rivalersi nei confronti del
conduttore.
Mora (decimo comma art. 1129 c.c.)
L'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa
delle somme dovute al condominio entro quattro mesi
da quando il credito è divenuto esigibile, a meno che
non sia stato espressamente dispensato dall'assemblea.
Scaduto il termine senza che si sia attivato risponde
dei danni.
I creditori del condominio non possono agire nei confronti degli
obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo
l'escussione degli altri condomini. Questa norma, se non
ripristina la solidarietà fra i condomini di fronte alle
obbligazioni assunte nel loro interesse
dall’amministratore, solidarietà esclusa dalle Sezioni
Unite della Corte di Cassazione con sentenza n. 9148
dell’8/4/2008, ne sancisce una responsabilità
sussidiaria, ammettendo i condomini solvibili alla
preventiva escussione dei morosi.
In caso di mora nel pagamento dei contributi per più di un
quadrimestre (attualmente è un semestre),
l'amministratore può sospendere al condomino moroso la
fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento
separato, salvo che il giudice, adìto anche in via
d'urgenza, riconosca l'essenzialità del servizio per la
realizzazione di diritti fondamentali della persona e
l'impossibilità oggettiva del ricorso a mezzi
alternativi.
Creditori del condominio
L’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori del
condominio non ancora soddisfatti, che ne facciano
richiesta, i dati dei condomini morosi e l’eventuale
ricorso a strumenti coattivi di riscossione
Decreto
ingiuntivo
La
novella prevede espressamente che l’amministratore, per
poter chiedere, sulla base dello stato di ripartizione
dei contributi condominiali approvato dall’assemblea, un
decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo nei
confronti del condomino moroso, non necessita
dell’autorizzazione dell’assemblea (circostanza peraltro
già ammessa dalla giurisprudenza).
Usufruttuario (quinto comma art. 67 disp. att. e trans.
c.c.)
L’usufruttuario sarà obbligato in solido con il
nudo proprietario nei confronti del condominio a
concorrere alle spese relative all’ordinaria
amministrazione e al godimento delle cose e dei servizi
comuni. Attualmente, invece, obbligato al pagamento nei
confronti del condominio è il nudo proprietario, che può
rivalersi nei confronti dell’usufruttuario (se però
l’atto dal quale risulta l’usufrutto è stato trascritto
nei registri immobiliari, per la Cassazione il
condominio è tenuto a rivolgersi direttamente
all’usufruttuario per le spese a lui facenti carico ai
sensi dell’art. 1004 c.c.).
SUPERCONDOMINIO (primo comma art. 1117-bis c.c.)
La
normativa sul condominio viene estesa, in quanto
compatibile, al supercondominio (istituto finora
riconosciuto dalla giurisprudenza), ossia alla
situazione in cui più unità immobiliari o più edifici,
o più condomìni di unità immobiliari o di edifici, hanno
parti che servono all’uso comune, quali aree, opere,
installazioni e manufatti di qualunque genere.
Rappresentante in assemblea (terzo comma art. 67 disp.
att. e trans. c.c.)
Se i condomini sono complessivamente più di
sessanta, ciascun condominio deve designare, con il
voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in
rappresentanza di almeno 6671,000, il proprio
rappresentante all'assemblea per la gestione delle parti
comuni a più condomìni e per la nomina
dell'amministratore. Se l’assemblea non riesce a
deliberare, ciascun condomino può chiedere al giudice di
nominare il rappresentante del proprio condominio.
Qualora alcuni dei condomìni interessati non abbiano
nominato il proprio rappresentante, alla nomina provvede
il giudice su ricorso anche di uno solo dei
rappresentanti già nominati, previa diffida a
provvedervi entro un congruo termine. La diffida e il
ricorso all'autorità giudiziaria devono essere
notificati al condominio cui si riferiscono, in persona
dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si
considera non apposto. Il rappresentante risponde
secondo le regole del mandato e deve comunicare
tempestivamente all'amministratore l'ordine del giorno e
le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti
dei condomìni. L'amministratore riferisce in assemblea.
TRASCRIZIONE
Amministratore (quinto comma art. 1131 c.c.)
L'amministratore, previa autorizzazione dell'assemblea,
è legittimato a consentire la cancellazione delle
formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela
dei diritti del condominio
(v. AMMINISTRATORE, Revoca, Autorità Giudiziaria).
Atti
(dall’art. 2643 c.c.)
Si devono
rendere pubblici col mezzo della trascrizione:
14 bis)
gli atti, incluse le deliberazioni di cui all'articolo
1117-ter, e le sentenze che hanno per oggetto
modificazioni della proprietà ovvero determinazioni o
modificazioni delle destinazioni d'uso dei beni che si
trovano nell'edificio.
Effetti
La
trascrizione degli atti di cui al numero 14-bis dell'art.
2643, eseguita a favore e contro il condominio, si
considera eseguita a favore e contro tutti i singoli
proprietari delle unità immobiliari e prevale sulle
trascrizioni degli atti che li riguardano. Detti atti
devono essere trascritti anche a favore e contro il
condominio interessato.
Nota di
trascrizione (primo comma, n. 1, art. 2659 c.c.)
Quando
si chiede la trascrizione di un atto riguardante il
condominio occorre indicare nella nota di
trascrizione la denominazione del condominio,
l’ubicazione e il codice fiscale.
Parti
comuni dell’edificio – v. DESTINAZIONE D’USO
(Trascrizione)
URGENZA
Amministratore
(sesto comma art. 1129)
L'amministratore non può essere esentato dall'obbligo di
eseguire le attività urgenti al fine di evitare
pregiudizi agli interessi comuni.
Sicurezza e salubrità dell’edificio - v. SICUREZZA E
SALUBRITA’ DELL’EDIFICIO E DEGLI IMPIANTI (Verifica)
USUCAPIONE - v. PARTI COMUNI DELL’EDIFICIO (Usucapione)
VOTO
Conduttore (quinto comma art. 67 disp. att. e trans. c.c.)
Il
conduttore, che attualmente può votare solo le delibere
aventi per oggetto le spese e le modalità di gestione
dei servizi di riscaldamento e di condizionamento
d’aria, potrà votare, salvo patto contrario, le
delibere aventi per oggetto l’ordinaria amministrazione
e il godimento dei beni e dei servizi comuni. Per le
altre delibere il diritto di voto spetta sempre al
proprietario.
Usufruttuario (quinto comma art. 67 disp. att. e trans. c.c.)
Salvo patto contrario, l’usufruttuario potrà votare le delibere
attinenti all'ordinaria amministrazione e al godimento
delle cose e dei servizi comuni. Lo stesso dicasi se si
tratta di lavori od opere riguardanti miglioramenti o
addizioni, o riparazioni poste dalla legge a carico del
nudo proprietario, che ritardi o si rifiuti di
eseguirle.
|
