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Domanda
Il coniuge B cede prima del decorso dei 5 anni
dall'acquisto agevolato al coniuge A il 50 % residuo di
un immobile acquistato in comunione con agevolazione
prima casa e procede con il ricavato entro l'anno
successivo ad acquistare un nuovo immobile, sito nello
stesso Comune, con agevolazione, in cui trasferisce da
subito la residenza anagrafica ed effettiva a causa
dell'incrinarsi del rapporto (non documentabile con
separazione legale). Tre anni dopo la situazione
coniugale si normalizza e torna a vivere nel primo
immobile locando quello acquistato. Rischia la decadenza
dall'agevolazione fruita (si veda la sentenza della CTP
Firenze 25 del 12/3/10)?
Risposta
Saverio Cinieri
Come è noto, la possibilità di
beneficiare delle agevolazioni prima casa è legata ad
alcune condizioni richieste dalla nota II bis
dell'articolo 1 della Tariffa, parte prima allegata al
D.P.R. n. 131/1986.
In particolare, l'acquirente, deve
dichiarare nell'atto di compravendita:
- di avere la residenza, o di stabilirla
entro diciotto mesi dall'acquisto, nel territorio del
Comune dove è situato l'immobile da acquistare;
- di non essere titolare esclusivo
(proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge (la
comproprietà con un soggetto diverso dal coniuge non è
ostativa) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e
abitazione di altra casa di abitazione nel territorio
del Comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
- di non essere titolare, neppure per
quota (ad esempio un terzo di un appartamento) e anche
in regime di comunione legale, su tutto il territorio
nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso,
abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione
acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le
agevolazioni previste per la prima casa.
Non è ostativa per l'applicazione
dell'agevolazione la circostanza che l'unità immobiliare
non sia destinata ad abitazione dell'acquirente,
requisito richiesto, invece, dalla normativa previgente.
Considerato il particolare fine
dell'agevolazione che, appunto, è quello di favorire
l'acquisto della casa di abitazione del contribuente e
della sua famiglia, in caso di vendita dell'immobile,
prima che siano passati cinque anni, si decade dal
beneficio a meno che, non si provveda al riacquisto,
entro un anno, di altro immobile da adibire ad
abitazione principale.
In quest'ultimo caso, oltre a non
decadere dalle agevolazioni prima casa per il precedente
acquisto, i medesimi benefici risultano applicabili
(registro 3% e ipotecarie e catastali in misura fissa,
ovvero Iva al 4% più ipotecarie e catastali in misura
fissa), anche per il secondo acquisto purché
quest'ultima abitazione costituisca l'abitazione
principale dell'acquirente.
Pertanto è possibile evitare la
decadenza acquistando - entro un anno dall'alienazione
dell'immobile agevolato - altro immobile da adibire a
propria abitazione principale. E' quindi indispensabile,
a differenza di quanto previsto per il primo acquisto,
che il nuovo immobile acquistato sia destinato ad
abitazione principale dell'acquirente.
Come chiarito dall'Agenzia delle entrate
con la risoluzione 6 ottobre 2003, n. 192/E, il
significato da attribuire alla locuzione "da adibire a
propria abitazione principale" può essere mutuato dalla
sentenza 21 dicembre 1998, n. 12737 della Suprema Corte
di Cassazione, dove, con riferimento alla previsione
dell'articolo 1, comma 6, della Legge 22 aprile 1982, n.
168, è precisato "la disposizione non è formulata nel
senso che l'acquirente dell'immobile debba dichiarare
'di volerlo adibire a propria abitazione' ma che
dichiari 'di adibirla a propria abitazione'. La lettera
della legge, in altri termini, indica che il legislatore
non ha inteso agevolare meri progetti di future (ed
eventuali) sistemazioni abitative, ma attuali e concrete
utilizzazioni degli immobili acquistati come abitazione
da parte di acquirenti". Prosegue inoltre
"l'agevolazione prevista dalla norma di cui si tratta
può essere mantenuta solo se l'acquisto sia seguito
dalla effettiva realizzazione della destinazione
dell'immobile acquistato ad abitazione propria" .
Pertanto, è doveroso per l'ufficio
recuperare, entro i termini di decadenza stabiliti dal
D.P.R. n. 131/1986 e meglio precisati nella circolare 14
agosto 2002 n. 69/E, le maggiori imposte ed eventuali
sanzioni e interessi dovuti a seguito di decadenza dai
suddetti benefici.
In altre parole, l'ufficio - nel caso di
riacquisto di altro immobile, entro un anno
dall'alienazione del precedente immobile acquistato
fruendo del regime di favore - qualora accerti che non
sussiste il requisito di destinazione dello stesso ad
abitazione principale dell'acquirente (vale a dire che
all'intenzione di adibire l'alloggio a propria
abitazione, non ha fatto seguito l'effettiva
utilizzazione diretta e personale dello stesso) deve
notificare all'interessato apposito avviso di
liquidazione.
Pertanto, venendo al caso prospettato,
il contribuente, se affitta il secondo immobile
acquistato con i benefici della prima casa, decade
dall'agevolazione con tutte le conseguenze in termini di
recupero della maggiore imposta (comprensiva di
interessi) e assoggettamento a sanzioni.
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